TJ 60159, 31 juill. 2026, RG 26/00048

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° :500/26JCP

N° RG 26/00048 - N° Portalis DBZV-W-B7J-CTHQ

JUGEMENT DU 31 Juillet 2026

Entre :

S.C.I. [V]
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 831 382 296
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par son gérant, Mr [G] [A], comparant en personne

Et :

Monsieur [R] [P]
né le 20 Juin 1972 à [Localité 3] (SOMME)
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparant et assisté de Me Isabelle DE SAINT ANDRIEU, avocat au barreau de COMPIEGNE,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame OLLITRAULT

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l'audience du 11 Juin 2026,avis a été donné que l'affaire était mise en délibéré au 31 Juillet 2026 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le

N° RG 26/00048 - N° Portalis DBZV-W-B7J-CTHQ - jugement du 31 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 août 2021, la SCI [V] a donné à bail à Monsieur [R] [P] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] à MONTMACQ (60150), moyennant un loyer mensuel initial de 870 euros.

Se prévalant de loyers impayés, la SCI [V] a fait délivrer à Monsieur [R] [P], par acte d’un commissaire de justice en date du 8 août 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, la somme principale de 2093 euros au titre de l’arriéré locatif.

Le commandement de payer est demeuré infructueux.

Par exploit d’un commissaire de justice en date du 12 décembre 2025, la SCI [V] a fait assigner Monsieur [R] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COMPIEGNE, aux fins de, sous le bénéfice des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 fixant les modalités de la CCAPEX ainsi que des dispositions des articles 1103, 1231-6, 1231-7 et 1728 du code civil :
Constater et à défaut prononcer la résiliation du bail liant les parties, Ordonner l’expulsion corps et biens de Monsieur [R] [P] ainsi que celle de toutes personnes introduites de son chef dans les lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est, Condamner Monsieur [R] [P] au paiement : De la somme de 4020 euros en principal au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 novembre 2025 augmentée des intérêts légaux à compter du jour de l’assignation, D’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et révisable comme celui-ci jusqu’à libération effective des lieux, Des frais et dépens de la présente instance, en ceux compris les coûts de l’assignation, de sa dénonciation à la sous-préfecture, du commandement de payer et de la notification à la CCAPEX, D’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L'affaire, ayant fait l’objet d’un renvoi, a été appelée et utilement retenue à l'audience publique du 11 juin 2026.

A l’audience, la SCI [V], comparant, maintient les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de la dette locative à la somme de 8 100 euros. Il précise qu’il n’y a pas eu de reprise des paiements des loyers courants d’un montant de 870 euros et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Monsieur [R] [P], assisté de son conseil, sollicite le rejet des demandes de la SCI [V] notamment aux fins d’expulsion et celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sollicite à titre reconventionnel des délais de paiement.

Il ne conteste pas la dette et émet le souhait de rester dans les lieux donnés à bail. Il indique avoir une situation familiale complexe et précise qu’il a des enfants. Il déclare avoir perdu son emploi et avoir subis des saisies.

Le délibéré a été fixé au 31 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice, lorsque le montant et l’ancienneté de la dette sont supérieurs au seuil fixé par le préfet, à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En application du paragraphe III du même article dont les dispositions sont d’ordre public, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 8 août 2025 a été signifié via l’application EXPLOC le même jour à la CCAPEX et l’assignation du 12 décembre 2025 a été régulièrement notifiée le même jour au représentant de l’État dans le département par lettre dématérialisée via l’application EXPLOC, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 juin 2026.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

Il ressort du contrat de bail conclu entre les parties qu’une clause, intitulée « XII. -CLAUSE RESOLUTOIRE - CLAUSES PENALES », prévoit la résiliation du bail de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, de charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En vertu du contrat de bail, la SCI [V] justifie avoir délivré à Monsieur [R] [P], le 8 août 2025, un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 2093 euros.

Il est constant que l’arriéré locatif n’a pas été réglé dans les deux mois de la signification du commandement de payer.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 octobre 2025.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

La SCI [V] ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [R] [P] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, la SCI [V] sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [P] ainsi que de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [R] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qu’il aurait eu à payer si le contrat de bail avait perduré, et ce, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec, le cas échéant, revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Sur la dette locative

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

A l’audience, la SCI [V] a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 8 100 euros, sans justifier en détails la somme réclamée, de sorte que la juridiction ne peut statuer sur l’actualisation de la créance.

Il ressort d’un décompte joint à l’acte d’assignation que la dette locative s’élève à la somme de 3 848 euros, laquelle comprend l’échéance du mois de novembre 2025 et les taxes d’ordures ménagères pour les années 2023, 2024 et 2025.

Monsieur [R] [P] n’a pas contesté le principe, ni le montant de la dette.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [R] [P] à payer à la SCI [V], au titre des arriérés de loyers, la somme de 4 020 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 décembre 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-7 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application des dispositions d’ordre public du paragraphe V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans leur version en vigueur depuis le 28 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résiliation du contrat de bail sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Monsieur [R] [P] n’a pas repris le paiement du loyer courant et ne justifie pas d’une situation financière compatible avec l’octroi de délais de paiement, de sorte qu’il ne peut être fait droit à sa demande.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Monsieur [R] [P], succombant à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, comprenant les coûts de l’assignation, de sa dénonciation à la sous-préfecture, du commandement de payer et de la notification à la CCAPEX,

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI [V] pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Monsieur [R] [P] sera condamné à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,