TJ 59183, 28 juill. 2026, RG 24/01257

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DUNKERQUE
JUGEMENT DU 28 Juillet 2026

AFFAIRE RG N° : N° RG 24/01257 - N° Portalis DBZQ-W-B7I-FRG7
N° Minute : 26/00122

PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [W], [L] [T]
né le 27 Septembre 1966 à [Localité 1] (NORD)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représenté par : Me François ROSSEEL, avocat au barreau de DUNKERQUE

Madame [G] [H], [P] [B] épouse [T]
née le 24 Janvier 1972 à [Localité 3] (NORD)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représentée par : Me François ROSSEEL, avocat au barreau de DUNKERQUE

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [I]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représenté par : Me Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE

Monsieur [X] [Q] [K]
né le 16 Mai 1970 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 6]

Représenté par : Me Claire LASUEN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Madame [U] [V]
née le 30 Mai 1972 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 8]

Représentée par : Me Claire LASUEN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

- Président : Madame Raphaelle RENAULT
- Greffier : Madame Elise LARDEUR

DÉBATS : Les débats se sont déroulés publiquement à l’audience tenue le 26 mai 2026 et le délibéré a été rendu le 28 Juillet 2026.

JUGEMENT : Contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe et signé par Madame Raphaelle RENAULT, Président et Madame Elise LARDEUR, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte notarié du 1er septembre 2023, Monsieur [N] [T] et Madame [G] [B] épouse [T] (ci-après les époux [T]) ont acquis auprès de Madame [U] [V] et Monsieur [X] [K] une maison à usage d’habitation située au [Adresse 5] à [Localité 9] (Nord), cadastrée section A n°[Cadastre 1].
Cet acte a été rédigé par Maître [D] [I], notaire à [Localité 10] (Nord).
Des fuites ayant été constatées par les époux [T] au niveau de la toiture de l’écurie, reconnues par Madame [U] [V] et Monsieur [X] [K], une clause de nantissement « convention de séquestre » a été insérée dans l’acte de vente. Cette clause prévoit la prise en charge de la réparation des fuites par les vendeurs à hauteur de 3 000 euros.
Indiquant qu’une réfection totale de la toiture de l’écurie est nécessaire, une expertise amiable a été réalisée en date du 23 novembre 2023.
L’expert a rendu son rapport le 24 novembre 2023.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 janvier 2024, les époux [T] ont mis en demeure Madame [U] [V] et Monsieur [X] [K] de les indemniser à hauteur de 27 729,90 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, les époux [T] ont fait assigner Madame [U] [V], Monsieur [X] [K] et Maître [D] [I] devant le tribunal judiciaire de Dunkerque.
Aux termes de leurs conclusions communiquées par la voie électronique le 12 mai 2025, les époux [T] demandent au Tribunal de :
- Prononcer la nullité de la clause de nantissement-convention séquestre incise à l’acte de vente reçu par Maître [D] [I] le 1er septembre 2023 portant sur l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 11], parcelle cadastrée commune de [Localité 12] [Cadastre 1] ;
- Condamner, in solidum, Monsieur [X] [K], Madame [U] [V] et Maître [D] [I] à leur verser à la somme de 45 178,74 euros en réparation de leur préjudice matériel ;
- Dire que cette somme sera indexée sur l’indice BT 01 à compter du dépôt du rapport de Madame [M] le 24 novembre 2023 ;
- Condamner, in solidum, Monsieur [X] [K], Madame [U] [V] et Maître [D] [I] à leur verser la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;
- Condamner, in solidum, Monsieur [X] [K], Madame [U] [V] et Maître [D] [I] à leur verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner, in solidum, Monsieur [X] [K], Madame [U] [V] et Maître [D] [I] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître François ROSSEEL, avocat aux offres de droit ;

A titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1641 du code civil,
- Condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [U] [V] à leur verser la somme de 45 178,74 euros en réparation de leur préjudice matériel ;
- Dire que cette somme sera indexée sur l’indice BT 01 à compter du dépôt du rapport de Madame [M] le 24 novembre 2023 ;
- Condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [U] [V] à leur verser la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;
- Condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [U] [V] à leur verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [U] [V] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître François ROSSEEL, avocat aux offres de droit.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs soulèvent la nullité de la clause de nantissement – convention séquestre. Ils indiquent que cette clause assure une contrepartie dérisoire et que ce bien a été vendu avec une plus-value, en raison de la transformation de la grange en écurie et des travaux extérieurs réalisés pour deux chevaux. Ils ajoutent que les vendeurs ont indiqué, lors des visites, que la toiture était en état et qu’ils ont fait preuve de mauvaise foi contractuelle. Ils indiquent, également, que cette clause a été proposée et rédigée par le notaire et que celui-ci ne les a pas alertés sur l’étendue de cette clause inefficace. Ils précisent que le notaire aurait dû les inviter à réaliser des devis de réparations avant fixer la somme au séquestre. Ils estiment, en conséquence, que les vendeurs et le notaire doivent être condamnés solidairement à réparer leur préjudice.

A titre subsidiaire, ils indiquent, sur le fondement des vices cachés, que les vendeurs avaient connaissance des vices affectant l’écurie et qu’en leur qualité de vendeur constructeur, ils sont présumés avoir eu connaissance des vices de la chose. Ils précisent que le rapport d’expertise amiable est corroboré par une attestation.

Concernant leurs préjudices, ils indiquent que la réfection de la toiture est nécessaire et qu’ils subissent des infiltrations depuis leur entrée dans les lieux. Ils précisent qu’ils s’étaient projetés dans cet achat en raison notamment de la grange et qu’ils devront subir le temps de travaux de la toiture.

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Aux termes de leurs conclusions communiquées par la voie électronique le 19 mai 2025, Madame [U] [V] et Monsieur [X] [K] demandent au Tribunal de :
A titre principal,
- Dire et juger que la clause de nantissement – convention séquestre est valide ;
- Débouter, en conséquence, les époux [T] de leur demande fondée sur la nullité de la clause ;

- Dire et juger opposable aux acquéreurs la clause de vente en l’état et de non-garantie des vices cachés ;
- Constater que le vice allégué ne remplit pas les conditions de mise en œuvre de la garantie des vices cachés ;
- Débouter, en conséquence, les époux [T] de leur demande fondée sur la garantie des vices cachés ;
- Débouter Maître [I] de l’ensemble de ses demandes formulées à leur encontre ;
A titre subsidiaire,
- Débouter les époux [T] de leur demande de dommages et intérêts fondée sur la garantie des vices cachés ;
En toutes hypothèses,
- Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- Débouter Monsieur [N] [T] et Madame [G] [B] de l'ensemble de leurs demandes ;
- Condamner Monsieur [N] [T] et Madame [G] [B] à leur verser la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ;
- Condamner Monsieur [N] [T] et Madame [G] [B] aux entiers frais et dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Madame [U] [V] et Monsieur [X] [K] indiquent que les acquéreurs ont visité les lieux à 3 reprises, qu’ils ont été informés de la présence de fuites et que celles-ci étaient visibles à l’œil nu. Ils précisent que les acquéreurs ont acquis la grange en l’état et qu’une clause de garantie des vices apparents a été insérée dans l’acte de vente. Ils ajoutent que l’acte de vente à la force obligatoire. Ils indiquent, s’agissant de la validité de clause de nantissement, que la somme prévue au séquestre ne vise qu’à réparer la source des deux principales fuites et que les acquéreurs se sont engagés à prendre en charge le coût supérieur.

Concernant la demande subsidiaire des époux [T], ils indiquent que l’acte de vente prévoit une clause de non garantie des vices cachés. Ils précisent que le vice n’était pas caché, une clause de nantissement destinée à la prise en charge des fuites ayant été insérée dans l’acte de vente et que la grange n’était pas destinée à un usage d’habitation.

Concernant la demande de Maître [D] [I], ils indiquent que celui-ci a eu connaissance de la situation, ayant inséré la clause relative aux réparations et qu’ils ont fait intégrer cette clause sous les conseils de celui-ci.
A titre subsidiaire, ils indiquent, en application de l’article 1646 du code civil, qu’ils ne peuvent être tenus qu’à la restitution du prix correspondant à la grange ainsi qu’au remboursement des frais occasionnées par la vente. Ils précisent qu’en l’absence de détail sur la valorisation de la grange, aucune somme ne peut être due et que la somme sollicitée au titre du préjudice de jouissance a été fixé forfaitairement, sans aucun justificatif.

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Aux termes de leurs conclusions communiquées par la voie électronique le 6 décembre 2024, Maître [D] [I] demande au Tribunal de :
A titre principal,
- Rejeter les prétentions, fins et conclusions de Monsieur et Madame [T], les en débouter ;
- Les condamner, in solidum, au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Les condamner in solidum aux entiers dépens de l’instance
Subsidiairement,
- Ecarter l’exécution provisoire de droit ;
Très subsidiairement,
-Condamner in solidum Monsieur [X] [K] et Madame [U] [V] à le garantir de toutes condamnations en principal, frais et accessoires qui pourraient être prononcées à son encontre par la décision à intervenir ;
- Les condamner in solidum au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;
- Les condamner in solidum aux entiers dépens de l’instance ;
- Ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses prétentions Maître [D] [I] indique que les époux [T] ont visité le bien à plusieurs reprises et qu’ils ont pu constater et vérifier l’état de la toiture de l’écurie. Il précise que la toiture était particulièrement vétuste ne possédant plus de tuiles faitières et que les acquéreurs ont acheté le bien en l’état et en connaissance de cause. Il ajoute qu’il n’était pas chargé de la commercialisation et de la négociation de la vente, de sorte qu’il n’avait pas à se rendre sur place pour vérifier l’état du bien. Il indique que rien ne permettait d’envisager une clause de séquestre portant sur un montant plus important et que cette clause résulte de l’accord entre les parties. Il précise que le manquement au devoir de conseil ne peut être analysé qu’en une perte de chance d’avoir contracté ou de ne pas avoir contracté à des conditions différentes et qu’en l’espèce, cette perte de chance n’est pas caractérisée, les parties ayant négocié entre elles les conditions de vente et les acquéreurs ayant disposé de tous les éléments d’informations.

Dans l’hypothèse où sa responsabilité devait être retenue, il sollicite la garantie des vendeurs. Il indique que les vendeurs avaient connaissance de l’état de la toiture, ayant fait intervenir précédemment une société afin de réparer la toiture litigieuse et que ceux-ci se sont abstenus de porter à sa connaissance et à la connaissance des acquéreurs les manquements.

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L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2025. L'affaire a été fixé à l'audience de plaidoirie du 26 mai 2026 et la décision a été mise en délibéré au 28 juillet 2026.

MOTIFS :
Sur la nullité de la clause de nantissement – convention séquestre

Aux termes de l’article 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
L’article 2044 du code civil dispose que la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.
La transaction implique l’existence de concessions réciproques des parties mais également la réalité d’un litige né ou à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.
Il convient de vérifier si les éléments constitutifs de la transaction sont réunis et notamment si la transaction contient des concessions réciproques, appréciables et non dérisoires, sous peine de nullité. Les concessions doivent avoir un caractère certain à la date de la signature de la transaction et elles s’apprécient au moment de la signature de l’acte.
En l’espèce, l’acte de vente du 1er septembre 2023 stipule dans son paragraphe « nantissement – convention de séquestre » que :
Les parties conviennent de séquestrer entre les mains de : Madame [F] [C], caissier de l’office notarial dénommé en tête des présentes. Intervenant aux présentes et qui accepte, la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000 euros) représentant partie du prix à la sûreté des engagements pris par le vendeur de prendre en charge le paiement des réparations de la toiture énoncé ci-après. Le vendeur déclare prendre en charge le paiement des réparations de la source des deux principales fuites situées dans la grange. A ce titre, l’acquéreur se chargera de faire effectuer les travaux de réparation par la société VISTE sise à [Localité 13]. Le vendeur prendra en charge un montant maximum de TROIS MILLE EUROS (3 000 euros). Dans l’hypothèse où la facture établie par la société VISTE, le surplus du montant séquestré sera libéré au vendeur après paiement de ladite facture. Dans l’éventualité où le montant de la facture serait plus important que le montant séquestré, le surplus de la facture sera pris en charge par l’acquéreur. Le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds :
au vendeur, directement et hors la présence de l'acquéreur sur la justification du paiement de la facture des travaux de réparation à la date convenue ; à la société VISTE par le paiement de sa facture. Le séquestre sera seul juge des justifications qui lui seront fournies et pourra toujours exiger décharge de sa mission par acte authentique. Pour sûreté de l'engagement qu'il a pris, le vendeur affecte spécialement, à titre de gage et nantissement, au profit de l'acquéreur qui l'accepte, la somme séquestrée, et ce, jusqu'à l’exécution de l’engagement. Cette constitution de séquestre ne pourra nuire à la libération de l'acquéreur, la quittance ci-dessus donnée étant définitive. Cette indemnité est stipulée non réductible même en cas d'exécution partielle des travaux.

Les époux [T] indiquent que cette clause comporte une contrepartie dérisoire dans la mesure où la somme séquestrée est très insuffisante à remédier aux désordres. Ils ajoutent que ce bien a été vendu avec une plus-value en raison de la transformation de la grange en écurie.
Madame [U] [V] et Monsieur [X] [K] indiquent que la somme séquestrée est destinée à réparer la source des deux principales fuites situées dans l’écurie et que les acquéreurs se sont engagés en connaissance de cause. Ils précisent que si cette intervention ne pouvait pas être pérenne, elle pouvait réduire les infiltrations.

Il ressort du rapport d’expertise amiable contradictoire que la charpente et la couverture sont en mauvais état et que des jours sont présents à certains endroits. L’expert précise que le bois de la charpente est complètement imbibé d’eau et recouvert de moisissures et de champignons. Il ajoute qu’il est nécessaire de refaire entièrement la toiture et qu’il ne s’agit pas d’un vice caché ou d’un dol, dans la mesure où ces désordres ont été dévoilés et discutés avant la signature de l’acte notarié.

Ce rapport est corroboré par les constatations d’un artisan ayant visiter les lieux le 12 septembre 2023, lequel a constaté l’absence de nombreuses pièces de faitage en partie haute de la toiture et de tuiles. Cet artisan précise que les madriers en partie basse de soutien de bardage avant et arrière est complètement pourrie, que le bardage, le poteau de maintien vertical et la ventrière sont désaccouplés de la maçonnerie, que les champignons prolifèrent sur les boiseries et que la quasi-totalité de la charpente est infectée de vrillette.

S’il résulte de ces éléments que la réfection totale de la toiture est nécessaire, il ressort toutefois de l’acte de vente que les parties, en connaissance de l’état de la toiture, avaient convenues que les vendeurs ne prendraient en charge que la réparation des deux principales fuites au titre de la réparation de la toiture.

Par ailleurs, il ressort des échanges entre Madame [G] [B] épouse [T] et le notaire que cette réparation a été effectué le 20 septembre 2023.

Dès lors, les époux [T] seront déboutés de leur demande, étant précisé que la nullité d’une clause n’emporte que l’effacement rétroactif de celle-ci, et uniquement celle-ci, qui est réputée ne jamais avoir existé et n’entraîne que des restitutions réciproques.

Sur le manquement du notaire à son devoir de conseil
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que la responsabilité du notaire, qui ne peut être engagée que sur le fondement de la responsabilité délictuelle, exige la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité et que le notaire, tenu à l’égard de ses clients d’une obligation de conseil et d’information impérative, doit, à ce titre, veiller à la validité des actes passés ainsi qu’à leur efficacité juridique.

Il est, enfin, considéré qu’il appartient au notaire en sa qualité de professionnel qui prétend avoir rempli sa mission d’apporter la preuve qu’il a bien exécuté son devoir de conseil et d’information.

En l’espèce, Maître [D] [I] indique que les époux [T] ont visité le bien à plusieurs reprises et qu’ils ont pu constater et vérifier l’état de la toiture de l’écurie. Il ajoute qu’il n’était pas chargé de la commercialisation et de la négociation de la vente, de sorte qu’il n’avait pas à se rendre sur place pour vérifier l’état du bien et que rien ne permettait d’envisager une clause de séquestre portant sur un montant plus important. Il précise que cette clause résulte d’un accord entre les parties.

Il résulte des développements précédents que les parties, en connaissance de l’état de la toiture, avaient convenues que les vendeurs ne prendraient en charge que la réparation des deux principales fuites au titre de la réparation de la toiture.

Si les acquéreurs ont accepté cette clause en connaissance de l’état de la toiture, cette circonstance ne dispensait pas le notaire de son obligation de conseil. Ainsi, il lui appartenait de les informer sur les conséquences juridiques de cette clause.

Dès lors, Maître [D] [I] a commis une faute.

Les époux [T] sollicitent la condamnation de Maître [D] [I] à indemniser leur préjudice matériel et de jouissance.

Toutefois, le préjudice découlant d’un manquement au devoir d’information et de conseil ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de renoncer à l’acquisition projetée ou d’acquérir le bien à un prix inférieur au prix réglé.

Dès lors, les époux [T] seront déboutés de leur demande.

Sur la demande subsidiaire au titre de la garantie des vices cachés
En application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L'article 1643 du même code prévoit quant à lui que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

En vertu de ces textes, il revient aux époux [T] de rapporter la preuve d'un vice, c'est-à-dire d'une anomalie de la chose vendue, ne pouvant être la conséquence d'une usure normale, et de démontrer que le vice atteint un degré suffisant de gravité. Il est ensuite nécessaire d'établir que le vice était caché et qu'il soit antérieur à la vente.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise amiable contradictoire, corroboré par les constatations d’un artisan, que la charpente et la couverture de la toiture de l’écurie sont en mauvais état, que des jours sont présents à certains endroits et que le bois de la charpente est complètement imbibé d’eau et recouvert de moisissures et de champignons. L’expertise indique que les vices n’étaient pas cachés dans la mesure où ils ont été dévoilés et discutés avant la signature de l’acte notarié, étant précisé qu’une clause de nantissement destinée à la prise en charge de la réparation des fuites de la toiture par les vendeurs a été inséré dans l’acte de vente.

Les époux [T] indiquent que l’ampleur et les conséquences de ses désordres n’ont été révélés que par les professionnels ayant réalisé les devis et l’expertise. Toutefois, ils n’apportent aucun élément permettant d’établir cette allégation.

Dès lors, les époux [T] ne rapportent pas la preuve que ces vices étaient cachés.

Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Sur les demandes accessoires
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Les époux [T], qui succombent, supporteront les dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité commande qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucun élément ne permet d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :