TJ 05061, 10 juill. 2026, RG 25/00079

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GAP
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 10 Juillet 2026
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

N°

ROLE N° RG 25/00079 - N° Portalis DBWP-W-B7J-C3OC

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Murielle BRUNET , Magistrate à titre temporaire au tribunal judiciaire de Gap

GREFFIER : présent lors des débats et du prononcé : Vincent DEVINEAUX

DEBATS :

A l’audience publique du cinq Mai deux mil vingt six, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries. L’affaire a été mise en délibéré, la décision étant mise à disposition au greffece jour, dix Juillet deux mil vingt six.

---

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [D]
né le 15 Octobre 1952 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Aude ROMA-COLLIGNON, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau des HAUTES-ALPES

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [H]
né le 17 Février 1999 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

Madame [Z] [T] épouse [H]
née le 07 Juillet 2000 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés par Me Stéphanie AMAFROI-BROISAT, avocat au barreau des HAUTES-ALPES

Copies délivrées le : à
- parties
-

Copie exédutoire le : à
-

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat de location en date du 1 er mars 2023, Monsieur [D] [Y] a donné à bail à Monsieur [H] et Madame [L] un appartement meublé situé [Adresse 4].
Par actes de commissaire de justice du 5 juin 2025, Monsieur [D] a assigné Monsieur [H] et Madame [L] devant le Tribunal judiciaire d’Instance de GAP 05000 aux fins d’obtenir leur condamnation conjointe et solidaire, avec exécution provisoire, à lui payer les sommes suivantes :
- 5 031,60 € au titre des loyers et charges impayés,
- 980 € au titre des meubles emportés ,
- 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais du procès-verbal de constat du 5 février 2025.

En application de l’article 82-1 du code de procédure civile, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi par mention au dossier devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] ; le dossier a été enrôlé à l’audience du 4 novembre 2025.
Le dossier a ensuite été renvoyé à deux reprises et plaidé à l’audience du 5 mai 2026.
A l’audience Monsieur [D], représenté par son conseil qui dépose son dossier, sollicite le bénéfice des termes de son assignation .
A l’appui de ses prétentions Monsieur [D] expose que dès le mois d’avril 2023, les locataires ont réglé le loyer de manière aléatoire et qu’ils ont quitté les lieux le 22 avril 2025 après avoir donné leur préavis le 22 mars 2025.Il précise qu’aucun état des lieux de sortie n’a été établi et que les locataires ne lui ont pas communiqué leur nouvelle adresse.
Monsieur [D] reproche à Monsieur [H] et Madame [L] de laisser une dette de 6 011,60 € au titre des loyers et des charges pour toute la période du bail à savoir, 2154,31 € pour l’année 2023, 1139,42 € pour l’année 2024 et 1537,87 € pour l’année 2025.
Il précise que la consommation d’électricité a été augmentée par l’utilisation d’un SPA par les locataires qui l’ont laissé branché en permanence.

Pour leur défense Monsieur [H] et Madame [L], représentés par leur conseil exposent que le bail stipule un loyer mensuel de 680 € et des charges forfaitaires de 60 € mensuelles sans aucune mention de provision ni de régularisation.
Ils concluent à l’irrecevabilité de la demande au titre des charges que le bailleur ne justifie d’ailleurs pas.
Ils soulignent l’imprécision de la clause concernant l’eau et l’électricité.
Les défendeurs soutiennent que l’augmentation de loyer est illégale puisque le bailleur réclame une augmentation de 5 % à partir du 1er janvier 2025 alors que la clause du bail afférente à la révision du loyer stipule que le loyer pourra être révisé chaque année à la date anniversaire de la prise d’effet du bail .
Afin de démontrer qu’ils sont à jour de leurs loyers et charges, Monsieur [H] et Madame [L] produisent l’intégralité de leurs relevés bancaires sur la période concernée .
Concernant la demande de Monsieur [D] concernant les meubles dérobés, ils concluent au débouté de la demande et font valoir que l’état des lieux d’entrée n’a pas été établi contradictoirement et que le demandeur ne démontre pas que les locataires auraient emporté des meubles à leur départ.
Les défendeurs sollicitent la condamnation de Monsieur [D] à leur payer la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions .

MOTIFS DE LA DECISION
L’article 1103 du code civil, dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1353 dudit code précise que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur la dette locative :

Vu les termes de l’article 1728 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus,

Vu les termes de l’article 25-10 de la même loi : « Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

1° Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté. »

Monsieur [D] produit le contrat de bail conclu le 1 mars 2023 avec Monsieur [H] et Madame [L] mentionnant un loyer mensuel de 680 € et 60 € de charges forfaitaires .
Il ressort des pièces produites aux débats et notamment du décompte établi par Monsieur [D] et des relevés de compte bancaire de Monsieur [H] et Madame [L] que ces derniers sont à jour des loyers à l’égard de Monsieur [D] pour la période du 1 mars 2023 au 22 avril 2025 .

Le bail du 1 mars 2023 stipule, page 8, que la somme de 60 € est apposée en face de la ligne « charges forfaitaires » et non de celle « provision charges réelles ».
Monsieur [D] n’est donc pas fondé à solliciter une régularisation annuelle de l’eau et de l’électricité .

L’apposition en page 4 du bail de la mention « Sous-compteur électrique relevé tous les 3 mois pour
évaluer les charges eau et électricité, facture au prix actuel. Abonnement 6€/mois électricité, 3€/mois eau » ne permet pas d’envisager une régularisation annuelle telle que Monsieur [D] le fait apparaître dans son décompte manuscrit .

Monsieur [D] n’est pas d’avantage fondé à demander le paiement des loyers sur la base d’un augmentation de 5 % à compter du 1er janvier 2025 puisqu’il ne pouvait le faire qu’à la date anniversaire du bail et par application de la variation annuelle de l’indice de référence des loyers .

Il résulte de la production au débat des relevés bancaires des locataires que ceux-ci ont payé la somme de 17.960 € au bailleur ce qui correspond à la somme des loyers et charges de la durée du bail.

Monsieur [D] doit donc être débouté de ses demandes de paiement de loyers et charges.

Sur la demande d’indemnisation des meubles :

Si Monsieur [D] produit un état des lieux d’entrée du 01/03/2023, il ne produit pas d’état des lieux de sortie contradictoire qui permettrait par comparaison de déduire la disparition de meubles.

Le bailleur est totalement défaillant dans l’administration de la preuve qui lui incombe et doit être débouté de sa demande d’indemnisation des meubles dont il fait la liste.

Sur les demandes reconventionnelles

Vu l’article 1104 du code civil selon lequel : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d'ordre public. »

Il résulte des éléments du dossier que Monsieur [D] a contourné la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, Loi d’ordre public, et le bail du 1 er mars 2023 conclu avec Monsieur [H] et Madame [L], afin de leur présenter une régularisation de charges et une augmentation des loyers illégales.
Ce comportement permet de caractériser l’exécution déloyale du contrat et Monsieur [D] doit être condamné à payer la somme de 500 € au titre des préjudices subis de ce fait .

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [D] doit être condamné à payer la somme de 1 500 € aux défendeurs et débouté de sa demande à ce titre.

En application de l’article 696 du code de procédure civile Monsieur [D] est condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe, DEBOUTE Monsieur [D] [Y] de toutes ses demandes à l’encontre de Monsieur [E] [H] et Madame [Z] [L], CONDAMNE Monsieur [D] [Y] à payer à Monsieur [E] [H] et Madame [Z] [L] la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts, CONDAMNE Monsieur [D] [Y] à payer à Monsieur [E] [H] et Madame [Z] [L] la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [D] [Y] aux dépens de l’instance.