TJ 05061, 2 juin 2026, RG 25/00089

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GAP
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 02 Juin 2026
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

N°

ROLE N° RG 25/00089 - N° Portalis DBWP-W-B7J-C3WB

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Murielle BRUNET , Magistrate à titre temporaire au tribunal judiciaire de Gap

GREFFIER : présent lors des débats et du prononcé : Vincent DEVINEAUX

DEBATS :

A l’audience publique du trois Mars deux mil vingt six, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries. L’affaire a été mise en délibéré, puis prorogée la décision étant mise à disposition au greffe de ce jour, deux Juin deux mil vingt six.

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DEMANDEURS :

Monsieur [J] [H]
né le 01 Septembre 1993 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Madame [P] [L]
née le 20 Avril 1997 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par Maître Cécile FAURE-BRAC de l’AARPI FAURE-BRAC ET DURAUD AVOCATS, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau des HAUTES-ALPES

DEFENDEUR :

Monsieur [X] [S], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maitre Laure CAPINERO avocate du barreau de Marseille

Copies délivrées le : à
- parties
-

Copie exédutoire le : à
-

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte sous seing privé daté du 10 juin 2024, Monsieur [S] [X] a donné à bail à Monsieur [H] [J] et Madame [L] [P] un appartement meublé situé [Adresse 4], moyennant un loyer de 1000 euros.

Par acte d’huissier du 23 juin 2025, enregistré au greffe le 2 juillet 2025, Monsieur [H] et Madame [L] ont attrait Monsieur [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] ([Localité 5]), à l’audience du 4 novembre 2025 aux fins, de le voir condamner à leur verser les sommes de :
. 6 000 € au titre du préjudice financier,
. 4 000 € chacun, soit 8 000 € au titre du préjudice moral subi ,
. 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile .

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 3 mars 2026 à laquelle les parties étaient représentées par leurs conseils qui ont déposés leurs dossiers .

Les demandeurs exposent qu’ils sont venus, du nord de la France, s’installer dans les hautes alpes avec leurs quatre enfants . Ils précisent qu’ils ont vendu leurs meubles, le logement proposé à la location étant meublé .

Monsieur [H] et Madame [L] expliquent qu’aucun état des lieux n’a été fait à leur arrivée, le 9 juin 2024, malgré leur réclamation.

Ils soutiennent que de jour en jour, le logement s’est révélé insalubre et qu’ils en ont fait part au propriétaire le 3 juillet 2024, en vain .

Il font valoir que le 16 juillet 2024, un arrêté préfectoral d’insalubrité a été notifié concluant à l’état dégradé de l’habitation de nature à porter atteinte à la santé et la sécurité des occupants et précisant les travaux à réaliser par le propriétaire.

Monsieur [H] poursuit qu’il a saisi le conciliateur de justice et que , sans retour du bailleur, un procés-verbal de carence a été rendu le 7 août 2024 puis qu’un constat de la police municipale a révélé le 4 octobre 2024 un taux d’humidité à 79 %.

Les demandeurs indiquent qu’ils ont pu être relogés le 3 décembre 2024 et que Monsieur [S] n’a pas donné suite à leur sollicitation d’effectuer un état des lieux de sortie .

Ils reprochent également au bailleur d’avoir changé les serrures les empêchant de reprendre leurs effets personnels et de relever les compteurs d’eau et d’électricité.

Les demandeurs actualisent leurs demandes à l’audience .

Ils sollicitent , au visa des articles 1719 et 1720 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 :
. 4 000 € au titre du préjudice financier au motif qu’ils ont payé le premier loyer et le dépôt de garantie à l’entrée dans les lieux alors que le logement était insalubre . Ils ajoutent que le bailleur ne leur a toujours pas restitué le dépôt de garantie, et en demandent la restitution accompagnée de la majoration de 10 % du montant du loyer mensuel pour chaque mois de retard commencé soit la somme de 100 € à partir de décembre 2024 jusqu’au prononcé du jugement,

. 4 000 € chacun au titre du préjudice moral au motif que ce déménagement depuis le nord de la France avec leurs quatre enfants était un projet de vie pour pouvoir vivre dans de meilleures conditions mais que finalement ils ont vécu un « enfer » de juillet à décembre 2024 ; ils ajoutent que le bailleur a déposé une plainte mensongère à leur encontre pour vol de mobilier .

Les requérants sollicitent que Monsieur [S] soit débouté de toutes ses demandes reconventionnnelles qu’il ne justifie pas .

Monsieur [S] expose que les seules sommes payées par les locataires ont été celles de 1000 € pour le dépôt de garantie et 670 € pour le loyer du mois de juin 2024. Il explique que les locataires ont refusé de signer l’état des lieux d’entrée au prétexte que le bien ne répondait pas à leurs attentes et que, comprenant qu’ils n’étaient pas de bonne foi, il a fait dressé le 14 juin 2024 un procès verbal de constat de l’état de l’appartement par commissaire de justice.

Il fait valoir que ce procès-verbal établit que même si certains équipements du bien sont anciens voire défraichis, l’appartement est très largement habitable.

Monsieur [S] poursuit qu’il se trouvait dans un état de santé lorsqu’il lui a été enjoint de réaliser les travaux par arrêté préfectoral et d’adresser à l’[Localité 6] le diagnostic électrique qu’il avait déjà remis aux locataires .

Il reproche au conciliateur de lui avoir enjoint de rembourser les loyers aux locataires dans les plus brefs délais et de s’être montré partial au point qu’il a dû le signaler au président de la Cour d’Appel et au Procureur général de [Localité 1] .

Le défendeur explique qu’il a constaté , après avoir été averti par des voisins, en décembre 2024, que les locataires avaient quitté les lieux .

Il conclut au débouté de l’ensemble des demandes de Monsieur [H] et Madame [L] et fait valoir que les non-conformités relevées par l’[Localité 6] portent sur des malfaçons électriques mineures probablement consécutives à l’emménagement des requérants et que les autres anomalies électriques étaient connues des locataires puisque le diagnostic leur avait été remis à leur entrée dans les lieux .

Il fait également valoir que l’[Localité 6] n’a jamais constaté la présence d’humidité dans les autres pièces que la cuisine et que la présentation du logement telle que faite par les locataires est totalement hors de proportion avec la réalité .

Monsieur [S] précise qu’il verse au débat des photographies réalisée par une agence immobilière préalablement au bail litigieux et que les photographies produites par les requérants ont été faites après leur entrée dans les lieux .

Le défendeur estime que les locataires ont voulu percevoir des allocations pour un loyer qu’ils n’ont pas payé et qu’ils ont voulu faire peser sur lui le délai d’obtention d’un logement social .

Il précise qu’il a fait réaliser les travaux prescrits par l’arrêté préfectoral dés que possible et que bien qu’il était à cette époque hospitalisé dans un état grave, les locataires n’ont eu de cesse de lui écrire pour lui signaler ddes désordres , bien souvent inventés de toute pièce .

Il sollicite reconventionnellement la condamnation des requérants à lui payer les sommes de :
. 400 € en paiement du constat du commissaire de justice de juin 2024 ,
. 6 000 € au titre des loyers dus de juillet à décembre 2024,
. 3 000 € au titre du préjudice moral pour harcèlement,
. 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Et demande au tribunal de dire et juger qu’il peut conserver le dépôt de garantie en l’état des dégradations commises et en tant que de besoin condamner les locataires à lui payer la somme de 1 000 € au titre de l’atteinte au bien loué .

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions .

La décision est mise en délibéré au 19 mai 2026 puis prorogé au 02 Juin 2026.

M O T I V A T I O N :

Selon l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 : “ Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :
1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L .126-26 du code de la construction et de l'habitation »
Les signatures des locataires figurent au bas de la page du bail mentionnant qu’est annexé au contrat un dossier de diagnostic technique énergétique ne permettent pas aux demandeurs de soutenir valablement que ce document ne leur a pas été remis .
La responsabilité du bailleur ne peut être reconnue sur ce point .

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit délivrer au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation;
Le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement durant toute la durée du bail et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

En application des dispositions de l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 :

« le logement doit satisfaire aux conditions suivantes au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires:
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ( ...)

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante ( ...)
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements »;
Si le bailleur ne remplit pas ses obligations, sa responsabilité civile peut être engagée sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil.

Le rapport du 12 juillet 2024 établi par l’[Localité 6] PACA constate et détaille des désordres sanitaires notamment : la non conformité de l’installation électrique ( fils apparents, diagnostic électrique présentant plusieurs anomalies …),
la ventilation ne répondant pas aux exigences réglementaires, pièces humides avec présence de moisissures et de traces de condensation et indique que ces dysfonctionnements constituent des infractions aux articles du règlement sanitaire départemental des hautes alpes ;
Les conclusions de ce rapport exposent les risques graves issus de ces désordres :
- risque d’intoxication au monoxyde de carbone ( ventilation et fumisterie)
- risque de pathologies pulmonaires, asthme, allergies (moisissures, humidité,ventilation),
- risque d’atteinte à la santé mentale ( isolation sociale, inécurité)
- risque de survenue d’électrisation/électrocution, incendie
Le rapporteur conclut que cette habitation peut-être considérée comme insalubre, au titre de l’article L.1331-22 du code de la santé publique et que son état est de nature à porter une atteinte manifeste à la santé et à la sécurité des occupants .

Il résulte des éléments du dossier que, suite à ces constatations, Monsieur le Préfet des Hautes Alpes a pris, le 16 juillet 2024, un Arrêté afin d’obliger le propriétaire bailleur à remédier, dans le délai d’un mois, au danger imminentpar mise en sécurité de la totalité de l’installation électrique par un professionnel qualifié et communication au service communal d’hygiène et de sécurité de la ville , d’un état de l’installation intérieure d’électricité décrit au R.126-35 du CCH, réalisé par un diagnostiqueur certifié en électricité, dont le rapport n’identifie pas d’anomalie en lien avec la sécurité des personnes .

L’arrêté préfectoral oblige également Monsieur [S] à prendre les mesures de sécurisation des fenêtres, d’amenée d’air directe pour la gazinière ou pose d’une VMC pour assurer conjointement la ventilation du logement et l’alimentation de la gazinière .

Les demandeurs produisent également au dossier la fiche de main courante de la police municipale qui constate le 4 octobre 2024 un taux d’humidité de 79 % dans l’appartement litigieux .

Le défendeur ne démontre pas avoir réalisé dans les délais impartis, les travaux auxquels il était obligé par arrêté préfectoral du 16 juillet 2024 pour remédier à l’insalubrité du bien loué .
Ses allégations selon lesquelles il aurait mandaté une entreprise visant à corriger des dégradations commises postérieurement à l’entrée des locataires dans les lieux ne sont étayées d’aucun élément probant .

Le constat d’huissier du 14 juin 2024 versé au débat par Monsieur [S] ne se prononce pas sur les défauts reprochés au logement par l’arrêté préfectoral.

Contrairement à ce qu’oppose Monsieur [S] les défauts constatés par l’[Localité 6] le 12 juillet 2024 sont structurels au logement et ne peuvent être imputés aux locataires du fait de leur comportement après leur entrée dans les lieux .

Les photographies produites par les parties au débat ne constituent pas des preuves opérantes au soutien de leurs allégations .

Il ne peut qu’être constaté que la responsabilité de bailleur de Monsieur [S] est engagée .

Sur la demande d’indemnisation du préjudice financier :

En application de l’arrêté Préfectoral du 16 juillet 2024, les requérants ont cessé de devoir payer le loyer à compter du 16 août 2024 ;
Leur demande de restitution du loyer dés leur entrée dans les lieux doit être rejetée.

Vu l’article 22 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989

Vu l’article 1353 du code civil,

Il résulte des pièces produites et des explications des parties au débat qu’aucun état des lieux d’entrée ni de sortie n’a été établi .

En application de l’article 22 ci-dessus mentionné il appartenait Monsieur [S] de restituer le dépôt de garantie dans le délai d’un mois à compter de la remise des clefs déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire ,sous réserve qu’elles soient dûment justifiées .

Le bailleur n’apporte pas d’élément probant à l’appui de ses prétentions relatives aux dégradations du logement par les locataires sortants et ne conteste pas que les requérants lui ont remis, le 3 décembre 2024, les clefs de l’appartement qu’ils ont quitté .

Ainsi Monsieur [S] devait restituer le dépôt de garantie aux locataires sortants au plus tard le 3 janvier 2025 .

Monsieur [S] doit en conséquence être condamné à payer à Monsieur [H] et Madame [L] la somme de 1000 € en restitution du dépôt de garantie, somme augmentée de la majoration de 10 % du loyer mensuel en principal à compter du 4 janvier 2025 .

Les demandeurs n’apportent aucune preuve à l’appui de leurs prétentions relatives à l’achat de meubles consécutif à l’obligation de se reloger en décembre 2024 et doivent être déboutés de leur demande à ce titre .

Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral :

Les éléments développés ci-dessus démontrent que Monsieur [S] a été défaillant à assurer la jouissance paisible du logement aux locataires durant toute la durée du bail et ces derniers peuvent donc valablement se prévaloir d'un préjudice moral .

Il leur sera en conséquence alloué de ce chef une somme de 300 euros à chacun .

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [S] :

En application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus et la demande reconventionnelle de Monsieur [S] relative au paiement des loyers du 10 au 16 juillet 2024 doit être favorablement accueillie .

Ainsi Monsieur [H] et Madame [L] doivent être condamnés à payer la somme de 1 200 € au bailleur au titre des loyers impayés .

Les éléments du dossier ne révèlent pas d’intention malveillante des locataires à l’égard du bailleur et Monsieur [S] doit être débouté de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice moral

Sa demande de paiement de la somme de 400 € au titre de remboursement des frais d’huissier n’est pas fondée et doit être rejetée .

Le bailleur ne justifie pas d’avantage de ses prétentions relatives à l’atteinte portée au bien loué et en sera également débouté .

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [S] doit être condamné à payer la somme de 500 euros aux demandeurs et doit être débouté de sa demande à ce titre .

En application de l’article 696 du code de procédure civile Monsieur [S] doit être condamné aux dépens .

P A R C E S M O T I F S :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [H] [J] et Madame [L] [P] de leur demande de paiement de la somme de 1 000 € au titre du loyer versé pour le mois de juin-juillet 2024,

Condamne Monsieur [S] [X] à verser à Monsieur [H] [J] et Madame [L] [P] la somme de 1000 € en restitution du dépôt de garantie, somme augmentée de la majoration de 10 % du loyer mensuel en principal à compter du 4 janvier 2025 jusqu’au jour de la présente décision,

Déboute Monsieur [H] [J] et Madame [L] [P] de leur demande au titre du préjudice financier relative au rachat de meubles,

Condamne Monsieur [S] [X] à verser à Monsieur [H] [J] la somme de 300 € au titre de son préjudice moral,

Condamne Monsieur [S] [X] à verser à Madame [L] la somme de 300 € au titre de son préjudice moral,

Condamne Monsieur [H] [J] et Madame [L] [P] à payer la somme de 1 200 € à Monsieur [S] au titre des loyers impayés,

Condamne Monsieur [S] à verser à Monsieur [H] [J] et Madame [L] [P] la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne Monsieur [S] aux dépens.

Déboute pour le surplus .

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction le deux Juin deux mil vingt six.

Le Greffier, La Juge des Contentieux de la Protection,