TJ 95500, 5 août 2026, RG 26/00085

DU 05 Août 2026 Minute numéro :

N° RG 26/00085 - N° Portalis DB3U-W-B7K-O7HL

Code NAC : 72A
Monsieur [X] [J]
Madame [A] [J]

C/
S.A. CAGIF A2BCD
Syndicat des coproprietaires de la résidence des [Etablissement 1] ygnes,

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE présente lors des débats et Isabelle PAYET présente lors de la mise à disposition

LES PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [X] [J], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Sandrine DAMY, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 220, Me Sarah MERCIER, avocat au barreau de TOURS, vestiaire : 19

Madame [A] [J], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Sandrine DAMY, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 220, Me Sarah MERCIER, avocat au barreau de TOURS, vestiaire : 19

DÉFENDEURS

S.A. CAGIF A2BCD, dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 2]
représentée par Maître Eric CATRY de la SELARL CABINET CATRY, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 101, Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 263

Syndicat des coproprietaires de la résidence des [Etablissement 1] ygnes, dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 3]
représentée par Maître Eric CATRY de la SELARL CABINET CATRY, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 101, Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 263

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Débats tenus à l’audience du : 03 Juin 2026
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 05 Août 2026

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EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [J] et Mme [A] [J] sont propriétaires d’un appartement en copropriété situé au 14ème étage de la tour F, dépendant de l’ensemble immobilier [Adresse 4], sis [Adresse 5] [Localité 4] [Adresse 6].

Arguant de l’existence d’une fissure sur un mur porteur de leur appartement faisant l’angle avec la façade extérieure de l’immeuble, les époux [J] ont délivré le 5 décembre 2022 au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] une sommation d’avoir à réaliser les travaux nécessaires à la reprise de la fissure.

Une expertise amiable non contradictoire a été réalisée par M. [R] [T] qui a rendu son rapport le 13 décembre 2023.

Par exploit du 28 février 2024, les époux [J] ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société CAGIF A2BCD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise qui, par ordonnance en date du 14 juin 2024, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et désigné Monsieur [I] [Z] aux fins d’y procéder.

Monsieur [I] [Z] a déposé son rapport définitif le 16 juin 2025.

Par courrier recommandé avec avis de réception daté du 17 juin 2025, les époux [J] ont sollicité auprès du syndic de copropriété la réalisation des travaux de réparation de la fissure.

Par courrier recommandé avec avis de réception daté 24 septembre 2025, les époux [J] ont sollicité du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la convocation d’une assemblée générale afin de faire voter les travaux nécessaires au renforcement du mur porteur.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, M. [X] [J] et Mme [A] [J] ont assigné le Syndicat des copropriétaires de la résidence les Cygnes sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société CAGIF A2BCD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de PONTOISE sur le fondement des article 834 et 835 du code de procédure civile.

Après renvoi, l’affaire a été appelée à l'audience du 03 juin 2026 2025, lors de laquelle les avocats des parties ont été entendues en leurs observations et conclusions.

Aux termes de leurs derniers conclusions visées à l’audience, M. [X] [J] et Mme [A] [J], représentés par leur avocat, demandent au juge des référés de :
ENJOINDRE au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] » d’avoir à réaliser à ses frais les travaux de remise en état de la fissure située sur le mur de refend traversant le logement de Madame et Monsieur [J] tels que préconisés par l’expert judiciaire et ce, sous astreinte financière de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu’à présentation d’un procès-verbal de réception signé du maitre de l’ouvrage et dans le cas de réserves, jusqu’à la levée des réserves ENJOINDRE à la Société CAGIF A2BCD en qualité de Syndic en exercice ainsi qu’au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] » d’avoir à faire réaliser par un bureau d’études à ses frais un diagnostic des fissures sur l’ensemble de l’immeuble conformément aux préconisations de l’expert judiciaire et ce, sous astreinte financière de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir;
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] » à la somme provisionnelle de 21.400 € en réparation du préjudice subi du chef de sa résistance abusive dans l’exécution de son obligation ; CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] » à verser la somme de 9 000 € à Madame et Monsieur [J] au titre des frais irrépétibles ; DISPENSER Madame et Monsieur [J] de toute participation à la dépense commune ; CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Etablissement 2] » et la Société CAGIF A2BCD à supporter les dépens, y compris les frais d’expertise.
Aux termes de ses dernières conclusions visées à l’audience, le Syndicat des copropriétaires de la résidence les Cygnes sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société CAGIF A2BCD, demande au juge des référés de :
DEBOUTER Monsieur et Madame [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, en référé et les renvoyer à tout le moins à mieux se pourvoir,DEBOUTER Monsieur et Madame [J] de toute demande de condamnation sous astreinte concernant la réalisation des travaux de reprise de la fissure sur le mur partie commune de l’immeuble, vu l’ordre de service de travaux pris en charge par la Résidence [Etablissement 3] Monsieur et Madame [J] de leur demande indemnitaire vu la disponibilité de l’appartement,DEBOUTER Monsieur et Madame [J] de toute demande au titre des frais irrépétibles, article 700 et dépens.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 05 août 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’obligation de faire les travaux de reprise de la fissure sous astreinte

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il appartient au requérant de démontrer qu’il se trouve dans une situation d’urgence, laquelle est caractérisée lorsqu’un retard même minime peut devenir préjudiciable à l’une des parties, et ce de façon presque irréparable.

L’alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Pour l’application de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, la condition d’urgence n’est pas requise mais le demandeur à l’obligation de faire, doit démontrer que celle-ci n’est pas sérieusement contestable.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, « Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision ». L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés qui assortit sa décision d'une astreinte peut s’en réserver la liquidation.

En outre, il sera rappelé que le juge des référés est le juge de l’évidence.

Les époux [J] allèguent de l’existence d’une fissure sur un mur porteur de refend de leur appartement faisant l’angle avec la façade extérieure de l’immeuble, constatée par commissaire de justice dans un procès-verbal établi les 21 et 22 novembre 2022, par un expert mandaté par les époux [J] dans son rapport d’expertise amiable du 13 décembre 2023 puis par l’expert judiciaire désigné par le tribunal judiciaire de Pontoise dans son rapport définitif déposé le 16 juin 2025. Ils soutiennent que s’agissant d’un mur porteur, il constitue une partie commune de l’immeuble, conformément au règlement de copropriété.

Ils se prévalent des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en rappelant que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes. Ils font valoir qu’il s’agit d’une responsabilité de plein droit, indépendante de toute notion de faute, qui nécessite que soit rapportée par la victime la preuve que le dommage dont elle se plaint trouve son origine dans les parties communes. Ils soutiennent que la fissure constitue le dommage et qu’elle porte atteinte à une partie commune. Ils en concluent que les travaux de remise en état sont indiscutablement à charge du Syndicat des copropriétaires.

En défense, le Syndicat des copropriétaires fait valoir que lorsqu’il a été informé de l’existence de la fissure, il a missionné une société pour connaitre l’étendue exacte de cette fissure et ses modalités réparatoires, puis fait procéder à la pose de jauges aux frais de la copropriété, afin de déterminer si la fissure était ou non évolutive. Il soutient qu’aucune infiltration n’a été décelée, ni mise en évidence, et que les époux [J] ne démontrent pas l’existence d’un dommage imminent. Il expose qu’il a missionné plusieurs fois la société BLUE SELECT pour procéder à des travaux de reprise mais que cette dernière n’a pas pu intervenir, à défaut d’accès aux lieux. Il ne conteste pas que le mur porteur est une partie commune.

En l’espèce, le procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé les 21 et 22 novembre 2022, le rapport d’expertise amiable non contradictoire du 13 décembre 2023 et le rapport d’expertise judiciaire déposé le 16 juin 2025 établissent l’existence d’une fissure sur un mur maçonné d’une chambre de l’appartement des époux [J], à 45° depuis le mur de façade. Il n’est pas contesté par les parties qu’il s’agit d’un mur porteur et donc d’une partie commune.

Le rapport d’expertise judiciaire du 16 juin 2025 constate la présence de la fissure, rappelle qu’une jauge a été posée un an auparavant sans évolution mais ne mentionne aucun désordre apparent en façade. L’expert conclut que la fissure n’est plus active et qu’elle est issue de vibrations ou de travaux antérieurs. Il indique que prise de façon isolée, cette fissure n’est pas de nature à atteindre la solidité, ni à rendre l’immeuble impropre à sa destination. S’agissant des travaux à envisager, il préconise de reprendre la fissure en l’ouvrant puis en la colmatant conformément aux règles de l’art afin d’éviter l’infiltration d’humidité dans la structure. Le montant des travaux est estimé à 4.015,19 euros HT par la société ETP selon devis n°DEV-656 du 4 février 2025 et l’expert précise que ces travaux sont à la charge du syndicat des copropriétaires s’agissant d’un mur porteur.

Pour caractériser l’obligation non contestable, les demandeurs se fondent sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes » et « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Il convient de rappeler que le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, ne peut pas faire réaliser de travaux dans l’immeuble sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, sauf dans le cadre de son devoir d’administration de l’immeuble, pour réaliser les travaux d’entretien courant et en cas d’urgence, faire procéder à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Or, en l’espèce, il n’est pas démontré que les travaux sollicités ont été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, ni qu’il s’agit de travaux d’entretien courant ou de travaux urgents ou nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

De surcroit, si l’article 14 de la loi du 10 juillet 10165 susvisée prévoit une responsabilité de plein droit, sans faute, du syndicat des copropriétaires, celle-ci permet seulement au copropriétaire ou tiers se prévalant d’un dommage trouvant son origine dans les parties communes, d’engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de solliciter l’octroi de dommages et intérêts. Enfin, si le rapport d’expertise précise que les travaux à envisager sont « à la charge du syndicat des copropriétaires » s’agissant d’une partie commune, cet élément ne saurait suffire à caractériser une obligation non sérieusement contestable.

Dès lors, en présence de contestations sérieuses, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande à ce titre.

Sur l’obligation de faire réaliser un diagnostic par un bureau d’étude sous astreinte

Les époux [J] sollicitent la condamnation sous astreinte du Syndicat des copropriétaires à réaliser un diagnostic des fissures sur l’ensemble de l’immeuble en se fondant sur l’alinéa 1er de l’article 835 du code de procédure civile, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et les rapports d’expertise amiable et judiciaire.

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dernières dispositions. Le dommage imminent est celui qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient au requérant d’établir l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic est notamment chargé d’administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Monsieur [T] indique dans son rapport d’expertise amiable non contradictoire du 13 décembre 2023 : « le syndic de copropriété serait bien fondé à faire intervenir un bureau d’études pour répertorier les désordres de ce genre éventuels sur d’autres murs porteurs de l’immeuble. »

M. [Z] conclut quant à lui dans son rapport d’expertise judiciaire du 16 juin 2025 :
« la fissure n’est plus active et est issue de vibrations ou de travaux antérieurs » « prise de façon isolée, cette fissure n’est pas de nature à atteindre la solidité, ni à rendre l’immeuble impropre à sa destination. »« il ne s’agit pas d’un défaut d’entretien des parties communes, mais d’une conséquence de travaux antérieurs sur les parties communes »« une jauge avait été posée par le syndic, il y a plus d’un an qui n’a pas évoluée »« l’expert préconise au Syndic à titre d’information, un diagnostic plus global afin de s’assurer du phénomène isolé de cette fissure. »
Ainsi, il résulte des pièces versées aux débats que la fissure n’est pas infiltrante, ni active, de sorte que les demandeurs ne démontrent pas l’existence d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent.

De plus, il est établi que le syndic n’est pas resté inactif puisqu’il a fait poser une jauge afin de déterminer si la fissure était évolutive ou pas. Enfin, si les experts préconisent la réalisation d’un diagnostic général de l’immeuble pour s’assurer du phénomène isolé de cette fissure, il sera observé qu’il s’agit d’une simple préconisation qui ne saurait constituer à elle seule une obligation non sérieusement contestable.

Dans ces conditions, il ne sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de provision à titre de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. S'il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, c'est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Les époux [J] sollicitent au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, une provision de 16.600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices à savoir une somme 15.500 euros correspondant à la perte des loyers sur la période de juin 2025 à mai 2026 (12 mois) au regard de l’estimation de la valeur locative du bien et une somme de 1.000 euros au titre de leur préjudice moral né des tracas engendrés par l’inaction du syndic et les procédures judiciaires induites.
Ils font valoir que l’indemnisation des copropriétaires victime d’un dommage trouvant son origine dans une partie commune n’est pas sérieusement contestable et que le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de cette responsabilité de plein droit sauf à rapporter la preuve d’une force majeure, de la faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage. Ils allèguent de l’inaction du syndic depuis le mois de décembre 2021 malgré leurs diverses sollicitations amiables et judiciaires, excepté une demande de devis auprès de la société BLUESELECT le 16 avril 2026.

Au soutien de leur demande, ils produisent les éléments suivants :
Une déclaration sur l’honneur de M. [S] [D] en date du 07 novembre 2025 attestant qu’il a refusé la location dudit appartement à l’automne 2021 pour des raisons de sécurité, et que ce dernier présentait une fissure sur un murUne estimation de valeur locative du bien réalisée par l’agence ORPI de [Localité 5] à 1.300 eurosUn certificat médical en date du 10/11/2025 mentionnant l’état psychologique altéré de M. [J] caractérisé par un syndrome anxieux qui s’aggrave progressivement, dans un contexte de difficultés liés à un problème immobilier. En réplique, le syndicat des copropriétaires soutient que la fissure n’a aucune incidence sur l’utilisation des lieux et que les demandeurs ne démontrent pas l’indisponibilité du bien à la location. Il fait valoir qu’il n’a commis aucune faute dans la mesure où les travaux ne pouvaient être réalisés, faute d’accès au lieu. Il rappelle également qu’il a réalisé des mesures d’investigation, notamment la pose et le relevé des jauges.

Au soutien de leur défense, il produit un courrier daté du 17/06/2022 accusant réception du courrier des demandeurs du 31/05/2022 et sollicitant leurs coordonnées téléphoniques afin de pouvoir constater le désordre et avoir un diagnostic précis.

Il résulte d’un rapport d’intervention du 14 février 2023 qu’il a mandaté la société TECNIKA pour la fourniture et la pose d’une jauge SAUGNAC type G1 afin de suivre l’évolution et les variations des fissures dans l’appartement des époux [J]. Les demandeurs ont été informés de cette intervention par courrier daté du 26/07/2023.

De plus, le syndicat des copropriétaires produit un courriel du 13 janvier 2026 de la société BLUE SELECT faisant suite à la demande de devis et la photo envoyée, aux termes duquel la société indique avoir essayé à trois reprises de contacter par téléphone les demandeurs, en vain, ce que le syndic mentionne dans un courrier daté du même jour et adressé aux époux [J] en leur demandant un numéro de téléphone afin de les joindre et d’organiser un rendez-vous.

En l’espèce, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé que la perte de chance de location trouve son origine dans le mur porteur présentant ladite fissure. En effet, les demandeurs ne démontrent pas que cette fissure rend leur appartement impropre à la location, ni que ce dernier était en location, l’attestation produite n’ayant aucune valeur probante sans la production de la pièce d’identité de l’attestant. De surcroit, il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur la perte de chance qui relève de l’appréciation souveraine du juge du fond.

Par ailleurs, les pièces versées aux débats permettent de démontrer que le syndic n’est pas resté inactif en procédant notamment à des mesures d’investigations et que les demandeurs n’ont pas répondu aux appels téléphoniques de la société BLUE SELECT.

Dans ces conditions, la demande de provision se heurte à des contestations sérieuses et il sera dit n’y avoir lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. »

M. [X] [J] et Mme [A] [J], qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens et seront déboutés de leur demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, relatives à la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS