TJ 95500, 7 août 2026, RG 26/00481

DU 07 Août 2026 Minute numéro :

N° RG 26/00481 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PI3Y

Code NAC : 30B
S.C.I. [H]
C/
S.A.S. [G] BALL

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. [H], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Stéphane ARAUJO PEREIRA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 286, et Me Ilan NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0729

DÉFENDEUR

S.A.S. [G] BALL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

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Débats tenus à l’audience du 1er juillet 2026
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 07 Août 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 1er avril 2025, la S.C.I. [H] a consenti un bail commercial à la S.A.S. [G] BALL, portant sur un local sis [Adresse 3] pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer mensuel TTC de 800 euros.

Le 03 mars 2026, la S.C.I. [H] a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la S.A.S. [G] BALL, portant sur la somme de 7.770,05 euros en principal, accessoires et frais.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2026, la S.C.I. [H] a fait assigner en référé la S.A.S. [G] BALL devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
Constater le jeu de la clause résolutoire à effet du 4 avril 2026 et, ordonner en conséquence l’expulsion de la société [G] BALL ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, des locaux sis [Adresse 4], comprenant un local de 30 m² et des sanitaires privatifsDire que la société SCI [H] pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société [G] BALL ;Condamner la société [G] BALL (MFN FRANCE NEGOCE) à payer à titre provisionnel, à la société SCI [H], la somme totale de 9.200 Euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires arrêtée au 1er avril 2026 ;Déclarer mal fondée une éventuelle demande de délais ;Subsidiairement et dans l’hypothèse où des délais étaient accordés, dire que les sommes qui seront versées par la société [G] BALL s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l’arriéré dû au titre du commandement de payer n’étant apuré qu’en outre ; Dans cette hypothèse, dire que faute par la société [G] BALL de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement de payer, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la société SCI [H] pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la société [G] BALL ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ; Condamner la société [G] BALL (MFN FRANCE NEGOCE) à payer à la SCI [H] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majoré de cent pour cent (100%), prorata temporis, charges et taxes en sus jusqu’au jour où les lieux auront été restitués au Bailleur, à compter du 4 avril 2026 et jusqu’à la reprise du local par le bailleur ;Dire que le montant du dépôt de garantie restera acquis à la société [G] BALL ;Condamner la société [G] BALL à payer à la société SCI [H] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner la société [G] BALL en tous les dépens, en ce compris les frais de délivrance de la présente assignation, de la notification éventuelle à créanciers inscrits et de la signification de l’ordonnance à intervenir.L’affaire a été retenue à l’audience du 1er juillet 2026 à laquelle la S.A.S. [G] BALL, citée par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La S.C.I. [H] a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 07 août 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail conclu entre les parties le 1er avril 2025 contient une clause résolutoire qu’en cas d’inexécution constatée d’une des clauses du présent bail et notamment à défaut du paiement à son échéance d’un seul terme du loyer ou (et) accessoires, le bailleur pourra résilier de plein droit le présent bail un mois après une simple sommation d’exécuter ou commandement de payer, resté infructueux, et ce, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 03 mars 2026 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 03 avril 2026 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Sur l’arriéré locatif
Il résulte du décompte visé dans l’assignation que la dette locative s’élève à 9.200 euros au 1er avril 2026, échéance d’avril comprise.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la S.A.S. [G] BALL n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 9.200 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 1er avril 2026 et il convient de condamner la S.A.S. [G] BALL par provision au paiement de cette somme.

Sur l’indemnité d’occupation
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. [G] BALL depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur le dépôt de garantie
Le bail conclu le 1er avril 2025 entre les parties prévoit le versement d’un dépôt de garantie et stipule que ce dernier restera acquis au bailleur à titre d’indemnité, à forfait, sans préjudice de tous dommages et intérêts

Or, cette clause contractuelle s’apparente à une clause pénale et apparait manifestement excessive.

De surcroit, il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par le locataire restera acquis à la bailleresse dès lors que ce dépôt de garantie ne peut en principe être restitué par la bailleresse qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence d’un préjudice susceptible de donner lieu à dommages-intérêts.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. [G] BALL, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. [H] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la S.A.S. [G] BALL à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 1er avril 2025 et la résiliation de ce bail à la date du 03 avril 2026 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 3] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la S.A.S. [G] BALL et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la S.A.S. [G] BALL à payer à la S.C.I. [H] la somme provisionnelle de 9.200 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 1er avril 2026 ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. [G] BALL à la S.C.I. [H], à compter du 03 avril 2026, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la S.A.S. [G] BALL au paiement de cette indemnité ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la S.A.S. [G] BALL au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la S.A.S. [G] BALL à payer à la S.C.I. [H] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance est signée par le président et la greffière.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision numérique a été signée par le greffier

LA GREFFIERE LE PRESIDENT