TJ 95500, 7 août 2026, RG 26/00629

DU 07 Août 2026 Minute numéro :

N° RG 26/00629 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PIO4

Code NAC : 30B
S.C.I. [J]
C/
S.A.S. [C] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. [J], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Mathieu LARGILLIERE de la SELARL LARGILLIERE AVOCAT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 43, et Me Guillaume GOURDIN, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

S.A.S. [C] [M] dont les locaux loués sont situés [Adresse 2] et dont le siège social est sis [Adresse 3]

non représentée

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Débats tenus à l’audience du 1er juillet 2026
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 07 Août 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 27 mai 2021, la S.C.I. [J] a consenti un bail commercial à la S.A.S. [C] [M], portant sur un local commercial dénommé BG15 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juin 2021, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 3.900 euros.

La gestion du bien objet du bail commercial a été confiée à la société SERGIC puis à la ERCINEA.

Le 11 et 13 février 2026, la S.C.I. [J] a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la S.A.S. [C] [M], portant sur la somme de 4.918,42 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 avril 2026, la S.C.I. [J] a fait assigner en référé la S.A.S. [C] [M] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
Déclarer acquise à la date du 14 mars 2026 la clause résolutoire du bail commercial du 27 mai 2021,Ordonner l’expulsion de la société [C] [M], ainsi que celle de tout éventuel occupant de son chef, des lieux sis [Adresse 5], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier su besoin est,Dire et juger que les meubles appartenant à la société [C] [M] Seront séquestrés dans tel garde-meubles qu’il plaira à la SCI [J] de choisir, aux frais, risques et périls de la société [C] [M],Condamner la société [C] [M] à payer à la SCI [J] la somme provisionnelle de 6.059,83 euros au titre des loyers, charges et/ou indemnités d’occupation arrêtée au 2 avril 2026,Assortir cette condamnation de pénalités de retard au taux de 1,25% par mois de retard sur le paiement des arriérés de loyers et de charges, jusqu’à la parfaite libération des lieux,Condamner la société [C] [M] à payer à la SCI [J] la somme provisionnelle de 605,98 euros à titre d’indemnité forfaitaire,Condamner la société [C] [M] à payer à la SCI [J] une indemnité d’occupation à compter du 14 mars 2026, égale au double du montant du dernier loyer journalier facturé, outre les charges, jusqu’à parfaite libération des lieux,Assortir cette condamnation de pénalités de retard au taux de 1,25% par mois de retard sur le paiement des arriérés d’indemnité d’occupation, jusqu’à la parfaite libération des lieux,Condamner la société [C] [M] à payer à la SCI [J] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société [C] [M] en tous les dépens, en ce compris le coût des commandements de payer des 11 et 13 février 2026.
L’état des privilèges et nantissements du fonds de commerce ne porte mention d’aucune inscription.

L’affaire a été retenue à l’audience du 1er juillet 2026 à laquelle la S.A.S. [C] [M], citée par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La S.C.I. [J] a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 07 août 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail conclu le 27 mai 2021 contient une clause résolutoire qui stipule en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le bail sera résilié (…).

La société bailleresse justifie par la production des commandements de payer visant la clause résolutoire et délivrés les 11 et 13 février 2026 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 13 mars 2026 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes provisionnelles

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Sur l’arriéré locatif
Il résulte du décompte visé dans l’assignation que la dette locative s’élève à 6.059,83 euros au 02 avril 2026.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la S.A.S. [C] [M] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 6.059,83 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 02 avril 2026 et il convient de condamner la S.A.S. [C] [M] par provision au paiement de cette somme.

En revanche, la demande tendant à voir majorer l’intérêt au taux légal en application d’une stipulation contractuelle sera rejetée car fondée sur une clause s’apparentant à une clause pénale susceptibles de se heurter à une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Dès lors, il conviendra de condamner la S.A.S. [C] [M] par provision au paiement de la somme de 6.059,83 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’indemnité d’occupation
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Le bail stipule « l’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail sera rétablie forfaitairement sur la base du double du loyer globale de la dernière année de location. »  

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. [C] [M] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur l’indemnité forfaitaire
Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le contrat de bail « à défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent bail outre les pénalités stipulées à l’article 16, quinze jours après simple lettre recommandée demeurée sans suite, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 10%, à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, et indépendamment de tous frais de commandement et de recette.

La clause dont il est demandé de faire application s’analyse comme une clause pénale et doit être accueillie dès lors qu’elle est prévue au contrat, qu’elle n’est ni contestée, ni manifestement excessive, celle-ci n’excédant pas les 10% habituels en la matière. 

Dès lors, la S.A.S. [C] [M] sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 605,98 euros à la S.C.I. [J] à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. [C] [M], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. [J] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la S.A.S. [C] [M] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS