TJ 95500, 31 juill. 2026, RG 26/00007

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00007 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PEDF

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :Défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 JUILLET 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [M] [I]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Christine DUSAN, avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur [E] [R]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Christine DUSAN, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR(S) :

Madame [J] [T]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparante en personne
Monsieur [F] [U]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 15 Juin 2026

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, Juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 septembre 2022, Madame [M] [I] et Monsieur [E] [R] ont donné à bail à Madame [J] [T] et Monsieur [F] [U] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 687,00 euros, et 50 euros de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé en date du même jour, Madame [M] [I] et Monsieur [E] [R] ont donné à bail à Madame [J] [T] et Monsieur [F] [U] un emplacement de stationnement sous sol n°45 situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 58 euros.

Par courrier reçu le 25 août 2025, Monsieur [F] [U] a donné congé.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2025, Madame [M] [I] et Monsieur [E] [R] ont fait signifier à Madame [J] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2236,50 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2025, Madame [M] [I] et Monsieur [E] [R] ont fait signifier à Monsieur [F] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2236,50 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2026, Madame [M] [I] et Monsieur [E] [R] ont fait assigner Madame [J] [T] et Monsieur [F] [U] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency, statuant en référé, aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [J] [T] et Monsieur [F] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Madame [J] [T] et Monsieur [F] [U] au paiement des sommes suivantes :la somme provisionnelle de 2968,02 euros au titre de la dette locative arrêtée au 13 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec intérêts calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus au taux légal à compter de l’assignation, une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, la solidarité étant limitée concernant Monsieur [F] [U] au montant des sommes dues jusqu’à la fin du mois de février 2026, la somme de 765 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 2 février 2026.

À l'audience du 15 juin 2026, Madame [M] [I] et Monsieur [E] [R], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 796,35 euros arrêtée au 11 juin 2026, loyer du mois de juin 2026 inclus.

Madame [M] [I] et Monsieur [E] [R] soutiennent, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [J] [T] et Monsieur [F] [U] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 10 septembre 2025. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [J] [T], comparante, indique avoir payé le solde restant le 10 juin 2026.

Monsieur [F] [U], régulièrement assigné à domicile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 31 juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 25 juin 2026, Madame [M] [I] et Monsieur [E] [R] produisent un décompte actualisé au 25 juin 2026 et indiquent maintenir leurs demandes.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [F] [U], assigné à domicile, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la loi applicable aux contrats

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le contrat du 13 septembre 2022, porte sur un logement et le contrat du même jour concerne un emplacement de stationnement. Si ces engagements sont conclus par contrats distincts, ils ont été conclus entre les mêmes parties, le même jour, et se situent à la même adresse. En outre, le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.

Dès lors, l’emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 2 février 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de Madame [M] [I] et Monsieur [E] [R] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l'article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 septembre 2022, du commandement de payer délivré le 10 septembre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 25 juin 2026, que les sommes dues ont été intégralement payées et qu’aucun arriéré locatif ne subsiste.

Dès lors, il convient de débouter Madame [M] [I] et Monsieur [E] [R] de leur demande en paiement de l’arriéré locatif à titre provisionnel.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2024, n°24-70.002).

Aussi, lorsque le bail a été conclu antérieurement à la loi nouvelle ou n’a pas été renouvelé postérieurement à celle-ci, et qu’il fixe contractuellement un délai accordé au locataire pour apurer sa dette de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai de deux mois reste applicable.

À l’inverse, si le bail a été conclu ou renouvelé postérieurement à la loi nouvelle, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable en ses nouvelles dispositions, le délai étant réduit à six semaines.

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En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date des 10 et 29 septembre 2025.

Le bail étant antérieur à la loi du 27 juillet 2023, le délai de deux mois est applicable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 10 novembre 2025 à 24 heures.

Toutefois, il ressort des développements précédents que le solde du compte locataire est créditeur.

Le paiement intégral, avant la décision du juge saisi d'une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire, rend sans objet une quelconque demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, sans toutefois priver le locataire des droits qu'il tient de l'article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989.

De fait, les sommes ont été remboursées dans le délai de trente-six mois qui aurait pu être accordé par le juge des contentieux de la protection. Dès lors, la clause résolutoire doit être réputée ne pas avoir joué.

En conséquence, il convient de rejeter la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire, et les demandes y afférentes, à savoir la demande aux fins d'expulsion, et d'indemnité d'occupation, formées par Madame [M] [I] et Monsieur [E] [R].

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [J] [T] et Monsieur [F] [U] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture, la présente instance ayant été nécessaire pour que les locataires règlent leur dette locative.

Pour le même motif, il convient également de condamner in solidum Madame [J] [T] et Monsieur [F] [U] à payer à Madame [M] [I] et Monsieur [E] [R] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS