TJ 95500, 28 juill. 2026, RG 26/00244

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00244 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PD7N

MINUTE N° : 26/00825

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à : Défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 28 JUILLET 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. D'HLM [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [S] [C]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée
Monsieur [F] [E]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 11 Mai 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 04 août 2023, la SA d’HLM [Localité 1] a consenti à Madame [S] [C] et Monsieur [F] [E] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4]) à [Localité 4], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 680,77 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 173,46 €.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires le 18 août 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3 500 € en principal, selon décompte arrêté au 11 août 2025, terme de juillet inclus.

Par exploit du 21 janvier 2026, la SA d’HLM SEQENS a fait assigner Madame [S] [C] et Monsieur [F] [E] à l’audience du 11 mai 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :
- à titre principal, le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;
- à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail d’habitation ;
- l’expulsion de Madame [S] [C] et Monsieur [F] [E] et de tous occupants de leur chef du logement situé [Adresse 5] (bât B, esc [Adresse 6] à [Localité 4] ;
- le transport et la séquestration des meubles en garantie des sommes dues, aux frais, risques et périls des expulsés ;
- la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 4 431,06 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 7 novembre 2025, terme d’octobre inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement du 18 août 2025 ;
- la condamnation solidaire des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux ;
- la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 500 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

À l’audience, la SA d’HLM [Localité 1], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 1 502,39 €, arrêtée au 29 avril 2026, terme d’avril inclus. La SA d’HLM [Localité 1] s’oppose aux délais de paiement d’office, en l’absence des défendeurs à l’audience.

Pour un exposé complet des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Madame [S] [C] et Monsieur [F] [E], régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 28 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 5 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 janvier 2026.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 23 janvier 2026 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 11 mai 2026.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

Vu les articles 7 a) de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil ;

La SA d’HLM [Localité 1] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 29 avril 2026, terme d’avril inclus, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

Le contrat de bail comprend une clause contractuelle de solidarité entre les preneurs, de sorte que les condamnations contre Madame [S] [C] et Monsieur [F] [E] seront solidaires.

Vu l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989, les frais de procédure ou administratifs n’entrent pas dans l’arriéré locatif, de sorte qu’il sera déduit des montants demandés les sommes de 157,57 € et 72,22 €.

En conséquence, il sera partiellement fait droit à la demande de la SA d’HLM [Localité 1], et Madame [S] [C] et Monsieur [F] [E] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 1 272,60 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 29 avril 2026, terme d’avril inclus, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 18 août 2025.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en principe applicable au présent litige, entrées en vigueur le 29 juillet 2023, toute clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, le bail sera résilié de plein droit, ne prend ses pleins effets qu’après l’écoulement d’un délai de six semaines après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Les dispositions antérieures au 29 juillet 2023 prévoyaient un délai de deux mois et non de six semaines.

Dans le cas d’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il convient de retenir l’application de cette stipulation contractuelle, contraire aux dispositions légales susvisées, dès lors qu’elle ne contrevient pas à l’ordre public de protection du locataire.

Par exploit du 18 août 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 3 500 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 21 octobre 2025, conformément aux règles de computation des délais en matière civile, le 19 octobre 2025 étant un dimanche.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Vu les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Madame [S] [C] et Monsieur [F] [E] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 19 octobre 2025. Il convient donc d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il n’appartient pas au juge qui prononce l’expulsion de statuer sur une demande de séquestration en garantie des sommes dues, de sorte que cette prétention sera rejetée.

En application de l’article 1240 du code civil, l’occupation sans droit ni titre cause nécessairement un préjudice au bailleur. Il convient de réparer ce dommage et en conséquence de condamner solidairement les locataires à payer à la SA d’HLM [Localité 1], à compter du 19 octobre 2025, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 19 octobre 2025 au 29 avril 2026, terme d’avril inclus.

Sur les délais de paiement :

L’article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que les loyers courants, charges comprises, sont réglés par les locataires depuis plusieurs mois et que la dette a fortement diminué, s’élevant ce jour à environ 1,5 mensualités de loyer et charges.

En conséquence, il convient d’accorder à Monsieur [F] [E] et Madame [S] [C] des délais de paiement d’office, pour apurer leur dette en trois mensualités de 300 € et une quatrième mensualité couvrant le solde de la dette, en principal, frais et intérêts.

À défaut de respect de l’échéancier de paiement, la clause résolutoire, dont l’acquisition est suspendue pendant le cours des délais, reprendra ses pleins effets ; la totalité de la dette sera immédiatement exigible et les locataires seront susceptibles de faire l’objet d’une expulsion forcée.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Madame [S] [C] et Monsieur [F] [E] y seront condamnés in solidum.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Madame [S] [C] et Monsieur [F] [E] seront donc condamnés in solidum au paiement d’une somme équitablement fixée à 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS