TJ 95500, 31 juill. 2026, RG 26/00334

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00334 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PFN5

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :Défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 28 MAI 2026 PROROGE AU 29 JUIN 2026 PROROGE AU 31 JUILLET 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. LE HAUT DU BOIS
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [X]
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 24 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon attestation notariée du 30 septembre 2024, Monsieur [Z] [X] est propriétaire des lots n°362 (une cave), 375 (un appartement) et 509 (un garage), représentant 286 / 100 403 tantièmes au sein de l’ensemble immobilier LES HAUTS DU BOIS sis [Adresse 3] – [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3], cadastré section AB n°[Cadastre 1] ([Adresse 4]) et AN n°[Cadastre 2] ([Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par courrier daté du 27 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires LE HAUT DU BOIS, représenté par son syndic la SARL AMI ÎLE-DE-FRANCE, exerçant sous le nom commercial CABINET AMI PONTOISE, a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Monsieur [Z] [X] de lui régler la somme de 2 517,84 €, échéance du 4ème trimestre 2025 incluse.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 20 février 2026 à étude, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son représentant légal, a fait assigner Monsieur [Z] [X] à l’audience du 24 mars 2026 du tribunal de proximité de Montmorency, et sollicite du juge de :
- le condamner à lui payer la somme de 3 596,83 € au titre des charges courantes et frais impayés, échéance du 1er trimestre 2026 incluse, avec intérêts au taux légal ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- le condamner à lui payer la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts ;
- la condamner à lui payer la somme de 1 440 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
- rappeler l’exécution provisoire de droit.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, actualise sa créance au montant total de 3 105,90 €, composé de 1 976,83 € au titre des charges de copropriété, 1 020 € au titre des frais nécessaires au recouvrement 109,07 € au titre des dépens.

Elle s’oppose oralement aux délais de paiement et maintient le surplus des demandes de son assignation, à laquelle il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Monsieur [Z] [X], comparant en personne, sollicite des délais de paiement à raison de 140 € par mois en sus des charges courantes.

Il fait notamment valoir que le syndic était informé de sa nouvelle adresse mais a continué à lui envoyer les appels de charges à son ancienne adresse à [Localité 4], de sorte qu’il ne les a jamais reçus ; qu’il s’agit de son premier achat immobilier et qu’il n’a pas eu le réflexe de s’enquérir du règlement des charges lorsqu’il n’en a pas reçu les décomptes ; qu’il a ainsi eu 17 mois de retard de règlement des charges ; qu’il a réglé 600 € le 4 mars 2026.

Sur sa situation financière, Monsieur [Z] [X] indique qu’il travaille en CDI et perçoit environ 1 400 € par mois de revenus ; qu’il vit seul ; qu’il a un enfant qui n’est pas à sa charge ; qu’il règle environ 650 € par mois pour le remboursement du crédit immobilier pour l’achat du bien dans la [Adresse 6] [Adresse 7] ; que les charges courantes de copropriété sont d’environ 450 € par trimestre.

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026 puis prorogée au 31 juillet 2026.

MOTIFS

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies par le syndicat des copropriétaires, et notamment du procès-verbal de l’assemblée générale du 4 juin 2025 que les comptes de l’exercice 2024 ont été approuvés, tout comme les budgets prévisionnels des années 2025 et 2026, ainsi que les décisions spéciales en matière de travaux, notamment relatifs aux fonds ALUR et aux travaux de ravalement de l’immeuble.

Les comptes annuels approuvés n’ont pas été contestés par le copropriétaire défendeur, selon attestation de non-contestation par le syndic CABINET AMI PONTOISE du 4 septembre 2025 pour le procès-verbal du 4 juin 2025.

Le syndicat des copropriétaires, qui transmet le contrat de syndic, justifie du détail des charges et de leur répartition par lots sur l’année 2025, avec reprise des différents appels et des règlements effectués, le décompte actualisé tenant compte du versement de 600 € réalisé par Monsieur [Z] [X] le 4 mars 2026.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales ordinaires, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En conséquence, Monsieur [Z] [X] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 976,83 € au titre des impayés de charges de copropriété et de fonds travaux, pour la période du 1er octobre 2024 au 19 mars 2026, appel de fonds du 1er trimestre 2026 inclus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice.

À cet égard, peuvent être imputées au copropriétaire défaillant les sommes correspondant à des frais de mise en demeure, de rappel, de sommation et de frais de commissaire de justice nécessaires au recouvrement des charges, lesquelles ne font pas partie des dépens.

À l’inverse, les sommes réclamées au titre des frais de contentieux et honoraires de vacation ne sont pas imputables au seul copropriétaire défaillant dans la mesure où elles font partie de la gestion courante du syndic.

En outre, il est rappelé que les frais d’assignation sont inclus dans les dépens et que les honoraires d’avocat sont arbitrés comme frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 1 020 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Sont écartés de ce montant les sommes relatives aux honoraires d’avocat, lesquels n’entrent pas dans le cadre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sont arbitrés au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les honoraires d’huissier, lesquels sont taxés conformément au code de commerce et constituent des dépens de l’instance.

S’agissant des frais de mise en demeure par le syndic les 5 juin et 12 septembre 2025, chacun pour 48 €, ils ne sont pas justifiés en l’absence de preuve d’envoi ou de réception desdits courriers.

Il y a lieu de retenir les frais de mise en demeure par avocat d’un montant de 144 €, dont il est justifié.

En conséquence, Monsieur [Z] [X] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires LE HAUT DU BOIS la somme de 144 € sur ce fondement.

Sur les intérêts au taux légal :

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, les sommes en paiement desquelles est condamné Monsieur [Z] [X] par le présent jugement emportent intérêts au taux légal à compter de la décision.

Vu l’article 1343-2 du même code, il convient d’en ordonner la capitalisation par année.

Sur les dommages et intérêts :

Vu l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que la bonne foi est présumée et qu’il appartient en conséquence au créancier, pour l’application de cet article, de démontrer la mauvaise foi du débiteur, outre un préjudice distinct du seul retard dans la perception des sommes dues.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, outre que la mauvaise foi de Monsieur [Z] [X] n’est pas démontrée, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. […] Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Dans le cas d’espèce, Monsieur [Z] [X] justifie de ses bulletins de paie établissant un revenu mensuel net moyen avant impôt d’environ 1 480 €. Il indique oralement qu’il vit seul et règle des échéances mensuelles de 650 € de crédit immobilier pour l’achat du bien.

Par ailleurs, il est constant que l’ensemble des appels de fonds, notes de répartition et mises en demeure préalables à l’instance ont été adressés à Monsieur [Z] [X] à son adresse à [Localité 4], où il était domicilié lors de la vente du bien selon l’attestation notariée.

Il n’est pas démontré que le syndic de copropriété avait connaissance du changement d’adresse de Monsieur [Z] [X], qui occupe le bien acquis à [Localité 5]. Le tribunal relève cependant que dès la première demande envoyée effectivement à cette adresse, à savoir l’assignation délivrée par commissaire de justice, le défendeur s’est immédiatement enquis de l’état de sa dette tant auprès du syndic qu’auprès du conseil le représentant à la procédure, et s’est acquitté volontairement d’un premier versement couvrant l’appel de charges pour le 1er trimestre 2026 et diminuant la dette antérieure.

Dans ces conditions, compte tenu du montant des sommes dues et des capacités financières de Monsieur [Z] [X], lequel a déjà commencé à s’acquitter de sa dette, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement à raison de 15 mensualités de 140 €, et une 16ème mensualité couvrant le solde de la dette, en principal, frais et intérêts.

Il sera rappelé que :
- les mensualités d’apurement de la dette sont dues en sus des charges courantes, lesquelles doivent être réglées à échéance ;
- à la première mensualité de l’échéancier ou au premier terme de charges courantes non réglé, les délais octroyés seront caducs et l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible ;
- tant que l’échéancier de paiement est respecté par Monsieur [Z] [X], aucune mesure d’exécution forcée ne pourra être entreprise par le syndicat des copropriétaires, en ce compris la saisie immobilière ;
- à défaut et en cas de caducité des délais de paiement, les mesures d’exécution forcée seront à nouveau rendues possibles pour le créancier.

Sur les demandes accessoires :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [X], partie perdante à l’instance, sera condamné aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût de l’assignation tel que taxé au montant de 109,07 €.

En application de l’article 700 du code de procédure civile et en équité, la demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Enfin et vu l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS