TJ 95500, 31 juill. 2026, RG 26/00381

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00381 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PGSL

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à : Défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 28 MAI 2026 PROROGE AU 29 JUIN 2026 PROROGE AU 31 JUILLET 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. RESIDENCE [Etablissement 1] SYNDIC SERGIC
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Madame [N] [A]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 24 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [N] [A] est propriétaire des lots n°135 et 416, représentant 558 / 100 000 tantièmes au sein de l’immeuble « Résidence [Etablissement 1] » sis [Adresse 1] à [Localité 1], cadastré section AI n°[Cadastre 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement réputé contradictoire du 20 février 2024, le tribunal de proximité de Montmorency a notamment :
- condamné Madame [N] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], représenté par son syndic la SAS SERGIC, la somme de 1 754,36 €, répartie entre 1 729,36 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 11 novembre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 compris, et 25 € au titre des frais de recouvrement, le tout assorti des intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2022, date de la relance après mise en demeure ;
- ordonné la capitalisation des intérêts par année ;
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;
- dit n’y avoir lieu à accorder quelque délai à Madame [N] [A] pour s’acquitter de la dette ;
- rappelé que ces sommes sont dues en sus des charges courantes ;
- débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire ;
- condamné Madame [N] [A] au paiement de la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
- rappelé que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception postée le 8 août 2025, revenue avec la mention « pli avisé non réclamé », le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], représenté par son syndic la SAS SERGIC, a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Madame [N] [A] de lui régler la somme de 1 190,90 € au titre d’arriéré de charges de copropriété, selon décompte arrêté au 30 juillet 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 4 mars 2026, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son représentant légal, a fait assigner Madame [N] [A] à l’audience du 24 mars 2026 du tribunal de proximité de Montmorency, et sollicite du juge de :
- condamner Madame [N] [A] à lui payer la somme de 1 252,58 € au titre des charges impayées, selon décompte arrêté au 16 février 2026 ;
- condamner Madame [N] [A] à lui payer la somme de 379 € au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges ;
- dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure ou sommation de payer, et ordonner la capitalisation desdits intérêts ;
- rappeler que ces sommes sont dues en sus des charges courantes, payables à échéance ;
- condamner Madame [N] [A] à lui payer la somme de 3 400 € à titre de dommages et intérêts ;
- la condamner à lui payer la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
- rappeler l’exécution provisoire de droit.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble des demandes de son assignation, à laquelle il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. Il a précisé que les causes du premier jugement avaient été réglées mais qu’aucun nouveau règlement était intervenu, postérieurement à l’assignation.

En défense, Madame [N] [A], régulièrement citée par exploit de commissaire de justice délivré à étude, n’est ni comparante ni représentée, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire vu l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026 puis prorogée au 31 juillet 2026.

MOTIFS

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies par le syndicat des copropriétaires, et notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 15 mai 2024 et 18 juin 2025 que les comptes de l’exercice 2024 ont été approuvés, tout comme les budgets prévisionnels des années 2025 et 2026, ainsi que les décisions spéciales en matière de travaux, notamment relatifs aux fonds ALUR.

Les comptes annuels approuvés n’ont pas été contestés par la copropriétaire défenderesse.

Le syndicat des copropriétaires, qui transmet le contrat de syndic, justifie des différents appels de fonds et des règlements effectués. Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales ordinaires, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En conséquence, Madame [N] [A] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 252,58 € au titre des charges impayées, selon décompte arrêté au 16 février 2026, appel de charges et de fonds travaux du 1er trimestre 2026 inclus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice.

À cet égard, peuvent être imputées au copropriétaire défaillant les sommes correspondant à des frais de mise en demeure, de rappel, de sommation et de frais de commissaire de justice nécessaires au recouvrement des charges, lesquelles ne dont pas partie des dépens.

À l’inverse, les sommes réclamées au titre des frais de contentieux et honoraires de vacation ne sont pas imputables au seul copropriétaire défaillant dans la mesure où elles font partie de la gestion courante du syndic.

En outre, il est rappelé que les frais d’assignation sont inclus dans les dépens et que les honoraires d’avocat sont arbitrés comme frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 379 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il y a lieu de retenir les frais de mise en demeure pour 39 € et de relance pour 28 €, dont il est justifié. Le surplus des frais demandés correspond à des honoraires d’avocat ou à une « lettre comminatoire » dont il n’est pas justifié, de sorte que ces frais seront écartés.

En conséquence, Madame [N] [A] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires Résidence [Etablissement 1] la somme de 67 € sur ce fondement.

Sur les intérêts au taux légal :

Conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, les sommes en paiement desquelles est condamnée Madame [N] [A] par le présent jugement emportent intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 août 2025, première mise en demeure avec date certaine, sur la somme de 1 190,90 €, à et compter de l’assignation du 4 mars 2026 pour le surplus.

Vu l’article 1343-2 du même code, il convient d’en ordonner la capitalisation par année.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Vu l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que la bonne foi est présumée et qu’il appartient en conséquence au créancier, pour l’application de cet article, de démontrer la mauvaise foi du débiteur, outre un préjudice distinct du seul retard dans la perception des sommes dues.

En l’espèce, il est constant que Madame [N] [A] n’a pas acquitté ses charges de copropriété à bonne date, constituant un préjudice financier pour la copropriété qui se trouve ainsi dépourvue des fonds nécessaires à son fonctionnement et à la réalisation des travaux votés par les copropriétaires. En outre ces manquements et retards de paiement de Madame [N] [A] conduisent pour la deuxième fois le syndicat des copropriétaires à engager à son encontre des actions visant au recouvrement des sommes dues, d’abord amiables puis judiciaires.

Dans ces conditions, il est justifié de condamner la défenderesse à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier.

Sur les demandes accessoires :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, Madame [N] [A], partie perdante à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens de la procédure.

En application de l’article 700 du même code, il serait parfaitement inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais de sa représentation en justice, de sorte que Madame [N] [A] sera condamnée à lui payer la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles.

Enfin et vu l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS