TJ 95500, 31 juill. 2026, RG 25/00342

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00342 - N° Portalis DB3U-W-B7J-O5EA

MINUTE N° : 26/00899

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :Défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 28 Mai 2026
PROROGE AU 29 JUIN 2026
PROROGE AU 31 JUILLET 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. RESIDENCE DU [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [K]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Me Yasmina DAHGANE, avocat au barreau de VAL D’OISE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 24 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [B] [K] est propriétaire d’une chambre en souplex de 12 m², constituant le lot n°51 au sein d’un immeuble « [Adresse 4] » sis [Adresse 2] à [Localité 3], cadastré section AE n°[Cadastre 1], et soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée datée du 21 juin 2024, sans mention d’envoi ou de réception, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL A2I, a mis en demeure Monsieur [B] [K] de procéder au paiement de la somme de 1 729,11 €, au titre des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice délivré à personne le 21 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] a fait assigner Monsieur [B] [K] devant le tribunal de proximité de Montmorency, à son audience du 9 décembre 2025, aux fins de règlement des charges de copropriété.

À l’audience utile du 24 mars 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, s’en rapporte à ses conclusions, visées à la barre, aux termes desquelles il sollicite du juge de :
- débouter Monsieur [B] [K] de toutes ses demandes ;
- le condamner à lui payer la somme de 1 777,22 € au titre de l’arriéré de charges et frais, selon décompte arrêté au 11 mars 2026, composée de :
* 1 507,22 € au titre des charges de copropriété ;
* 270 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
- dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure ou sommation de payer ;
- ordonner la capitalisation des intérêts par année ;
- condamner Monsieur [B] [K] à lui payer la somme de 3 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
- le condamner à lui payer la somme de 1 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’instance ;
- rappeler l’exécution provisoire du jugement ;
- rappeler que les sommes sont dues en sus des charges courantes, qui doivent être réglées à échéance.

En défense, Monsieur [B] [K], comparant et assisté de son conseil, soutient ses conclusions visées à l’audience, aux termes desquelles il sollicite du juge de :
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de règlement de la somme de 1 507,22 € au titre des charges de copropriété ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de règlement de la somme de 270 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en dommages et intérêts ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 1 800 € au titre de l’article 700 d code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures susvisées des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026 puis prorogée au 31 juillet 2026.

MOTIFS

Sur les notes en délibéré :

Aux termes de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public ou à la demande du présent, dans les cas prévus aux articles 442 et 444, lesquels prévoient que le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur, le cas échéant après la clôture des débats en ordonnant leur réouverture à une nouvelle audience.

Dans le cas d’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] a transmis une note en délibéré avec une pièce nouvelle par courriel du 3 avril 2026.

Monsieur [B] [K] a transmis une note en délibéré en réponse le 9 avril 2026.

Le syndicat des copropriétaires a sollicité la réouverture des débats par une note en délibéré en réplique du 9 avril 2026.

En l’absence d’autorisation donnée à l’audience de transmettre des notes en cours de délibéré ou de demande faite en ce sens par le président d’audience en cours de délibéré, l’ensemble des notes en délibéré transmises par les deux parties seront déclarées irrecevables et les pièces transmises seront écartées des débats.

Sur les charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges générées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Sur la régularisation des charges de 2020/2021 en 2022 :

En application de l’article 6-2, 2° du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ».

L’article 6-2, 3° du décret susvisé précise que « le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes ».

En l’espèce, l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires a adopté le 30 mars 2022 la résolution portant approbation des comptes de l’exercice comptable du 10 octobre 2020 au 30 septembre 2021.

Cette approbation a rendu certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires s’agissant de la régularisation des charges sur cette période.

Monsieur [B] [K] a acquis la propriété du lot n°51 de la copropriété le 19 janvier 2022. Il était donc propriétaire lorsque s’est imposé le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sur la période antérieure, ainsi que la régularisation des trop ou moins perçus sur la même période.

Monsieur [B] [K] est donc tenu de procéder au paiement du montant correspondant à cette régularisation des charges en dépit du fait qu’il n’était pas propriétaire du lot sur la période concernée.

En conséquence, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 151,95 € au titre de la dette de charges de copropriété afférente aux charges de l’exercice comptable 2020/2021.

Sur la régularisation des charges de 2023/2024 et 2024/2025 :

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette résulte donc de l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale non contestée dans le délai légal.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions personnes relatives à la copropriété entre un copropriétaire et son syndicat se prescrivent selon les règles de droit commun de l’article 2224 du code civil. A contrario, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

En outre, l’action en contestation de la conformité de la répartition des charges de copropriété résultant du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale aux dispositions de l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 peut être intentée à tout moment. La mise en œuvre de cette action n’est pas subordonnée à la contestation préalable de l’assemblée générale ayant décidé de la grille de répartition des charges.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 est d’application d’ordre public. Il précise que le règlement de copropriété doit fixer la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indiquer les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer la répartition des charges.

Ainsi, lorsque le juge relève qu’une clause contestée du règlement de copropriété relative à la répartition des charges n’est pas conforme aux dispositions légales et réglementaires, il doit réputer cette clause non-écrite et procéder à une nouvelle répartition des charges en fixant lui-même toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public impose.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, et notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 30 avril 2022, 7 avril 2023, 15 mai 2024 et 2 avril 2025, que les comptes annuels et les comptes prévisionnels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par Monsieur [B] [K].

Le syndicat des copropriétaires justifie également des appels de fonds adressés au copropriétaire. Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués par Monsieur [B] [K] entre le 30 mars 2022 et le 6 octobre 2025. La somme demandée à l’audience a été actualisée pour prendre en compte les versements effectués entre octobre 2025 et mars 2026.

Monsieur [B] [K] reconnaît être débiteur d’une dette de charges afférentes à la consommation d’eau chaude et de chauffage mais conteste la méthode de répartition des charges entre les lots.

Il soulève que le règlement de copropriété stipule que « la consommation d’eau chaude sera supportée par chaque copropriétaire d’après le relevé de compteurs particuliers à chaque local ». Il relève également que ni le règlement de copropriété ni une décision de l’assemblée générale des copropriétaires ne prévoient de clef de répartition des charges de copropriété afférentes au chauffage.

Monsieur [B] [K] produit en ce sens des courriels des 29 avril, 17 juin, 20 juin et 1er octobre 2025 adressés au syndic la SARL A2I, par lesquels il sollicite des explications sur la méthode de répartition des charges d’eau chaude et de chauffage.

S’agissant des charges d’eau chaude, il n’est pas contesté que le lot n°51, dont propriété du défendeur, est dépourvu de compteur individuel. Sa consommation d’eau chaude ne peut donc pas être évaluée à partir de ce critère.

Le syndicat des copropriétaires énonce que la répartition des charges afférentes à l’eau chaude se fait à partir d’un forfait établi sur le fondement des relevés d’eau de la société PROXISERVE et des tantièmes attribués à chaque lot. Force est de constater que le détail de la méthode de calcul ainsi que les valeurs de référence ne figurent pas expressément dans les décomptes fournis à Monsieur [B] [K] et versés aux débats.

Concernant les charges de chauffage, le syndicat des copropriétaires mentionne que la répartition se fait à partir du relevé fourni par la société ISTA en fonction des consommations des locataires.

Monsieur [B] [K] soutient que cette répartition forfaitaire :
- ne figure pas expressément dans le règlement de copropriété ;
- est indifférente au critère de l’utilité objective instauré par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, en ce qu’elle ne prend pas en compte la particularité de son lot, n°51, s’agissant d’un local individuel en souplex.

Toutefois, si ce moyen peut s’apparenter à une contestation de la répartition des charges de copropriété résultant d’une pratique continue mais non inscrite dans le règlement de copropriété ou dans une décision d’assemblée générale, il ne s’agit que d’un moyen en vue d’obtenir le débouté de la condamnation en paiement des charges. Il s’agit ainsi d’une demande incidente qui ne saurait être considérée comme une action en nullité de ces clauses du règlement de copropriété.

En conséquence, l’action portée par Monsieur [B] [K] ne peut revêtir la qualification d’action personne relative à la copropriété. Il s’agit effectivement d’une contestation d’une décision d’assemblée générale qui doit dès lors être enserrée dans le délai de prescription de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

Or, Monsieur [B] [K] n’a pas contesté les décisions d’assemblée générale dans le délai de deux mois à compter de la notification de leurs procès-verbaux.

En conséquence, il est tenu de procéder au paiement de l’intégralité des charges qui lui sont imputées et sera condamné à payer au syndicat de la [Adresse 4] la somme de 1 355,27 € au titre des charges pour les exercices comptables 2023/2024 et 2024/2025.

* * *

En conséquence il sera intégralement fait droit à la demande de condamnation en paiement des charges de copropriété pour 1 507,22 €.

Sur les intérêts :

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle le débiteur savait ou devait savoir qu’il en état redevable. En conséquence, les charges de copropriété impayées, susvisées, porteront intérêt à taux légal à compter de l’assignation du 21 octobre 2025.

En outre et vu l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus par année porteront eux-mêmes intérêts, à titre de capitalisation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sollicite au titre des frais de l’article 10-1 le paiement de 120 € au titre d’une facture d’honoraires de son conseil et 150 € au titre de la rédaction d’un « dossier avocat ». S’agissant de frais tranchés par la décision sur l’article 700 du code de procédure civile, ils seront écartés des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts :

Vu l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard de paiement a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que la bonne foi est présumée et qu’il appartient au créancier de démontrer la mauvaise foi du débiteur, outre un préjudice distinct du seul retard dans la perception des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [B] [K] s’est partiellement acquitté de ses charges de copropriété en procédant à des règlements volontaires correspondant aux provisions sur charges entre mars 2022 et septembre 2025. Il justifie de démarches entreprises auprès de la SARL A2I, ès-qualités de syndic, afin d’obtenir des précisions quant à la méthode de répartition des charges puis aux fins de contester les sommes demandées.

Dans ces conditions, alors que Monsieur [B] [K] démontre son intention de procéder aux règlements et la réalité de contestations qui ne sont pas manifestement mal-fondées, la preuve de sa mauvaise foi n’est pas rapportée.

En conséquence, la demande de condamnation en dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [K], partie perdante à la présente instance, sera condamné aux dépens. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera en conséquence rejetée.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais de sa représentation en justice, de sorte que Monsieur [B] [K] sera condamné à lui payer la somme de 800 € sur ce fondement.

Enfin et conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS