TJ 95500, 31 juill. 2026, RG 26/00320

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00320 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PFMR

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :Défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 26 MAI 2026
PROROGE AU 29 JUIN 2026
PROROGE AU 31 JUILLET 2026
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [N] [C] [H]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS
Madame [V] [G] [H] épouse [R]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS
Monsieur [F] [H]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Me Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [K] [A] [L] [P]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 23 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 29 juillet 2024, à effet au 1er août 2024, l’indivision [H], représentée par son mandataire la SARL B & C IMMOBILIER, a consenti à Madame [K] [A] [L] [P] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] (3ème étage) à [Localité 5], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 680 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 70 €.

L’indivision [H] est composée de Monsieur [N] [H], usufruitier, et de Madame [V] [H] épouse [R] et Monsieur [F] [H], nus-propriétaires indivis, selon relevé de propriété.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 15 avril 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 183 € en principal, selon décompte arrêté au 11 avril 2025, terme d’avril inclus.

Par exploit du 29 janvier 2026, les consorts [H] ont fait assigner Madame [K] [A] [L] [P] à l’audience du 23 mars 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :
- à titre principal :
* le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;
* l’expulsion de Madame [K] [A] [L] [P] et de tous occupants de son chef du logement loué, sans délai et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
* le transport et la séquestration des meubles, aux frais de la défenderesse ;
- à titre subsidiaire :
* le prononcé de la résiliation du bail d’habitation pour non-respect de leur obligation de paiement des loyers par Madame [K] [A] [L] [P] ;
* l’expulsion de Madame [K] [A] [L] [P] et de tous occupants de son chef du logement loué, sans délai et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
* le transport et la séquestration des meubles, aux frais de la défenderesse ;
- en tout état de cause :
* la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 4 455,96 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 21 juillet 2025, terme de juillet inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 avril 2025 ;
* la condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, à compter du 22 juillet 2025 et jusqu’au départ des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
* l’indexation de l’indemnité d’occupation si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, sur l’indice INSEE des loyers s’il évolue à la hausse ;
* la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, la notification à la préfecture et la notification à la CCAPEX.

À l’audience du 23 mars 2026, les consorts [H], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et actualisent la dette locative à la somme de 10 574,17 €, arrêtée au 19 mars 2026, terme de mars inclus. Ils s’opposent à tous délais de paiement.

Pour un exposé des motifs des demandeurs, il est expressément renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Madame [K] [A] [L] [P], régulièrement citée à la procédure par exploit de commissaire de justice délivré à étude, n’a pas comparu et n’est pas représentée, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Un rapport de carence au social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné connaissance à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026 puis prorogée au 31 juillet 2026.

Par note en délibéré autorisée, reçue par courriel du 13 avril 2026 dont copie à la défenderesse, le conseil des consorts [H] a transmis l’avis de taxes foncières et d’impôts locaux sur le bien loué pour l’année 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 30 janvier 2026 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 23 mars 2026.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

Vu les articles 7 a) de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil ;

Les consorts [H] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 19 mars 2026, terme de mars inclus, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée. Ils justifient également du coût de la taxe d’enlèvement sur ordures ménagères pour l’année 2025.

Le juge relève qu’en application de l’article 5, I de la loi du 6 juillet 1989, la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement est à la charge exclusive des bailleurs, sauf partage des frais de visite, de constitution du dossier et de rédaction du bail, ainsi que les frais d’état des lieux, qui sont partagés entre bailleur et preneur sans que les frais mis à charge du preneur puissent dépasser le montant des frais mis à charge du bailleur.

Or le décompte locatif fait apparaître l’imputation à la charge de Madame [K] [A] [L] [P] de frais dits de gestion selon factures de la société mandatée par les bailleurs pour la gestion de leur bien immobilier. Outre que ces factures ne sont pas justifiées, l’imputation à la charge du preneur de frais de gestion, en-dehors des frais susvisés, est interdite par l’article 5, I. Ces montants seront donc écartés.

En conséquence il sera fait partiellement droit à la demande des consorts [H], et Madame [K] [A] [L] [P] sera condamnée au paiement de la somme de 10 418,69 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 19 mars 2026, terme de mars inclus.

L’article 1231-6 du code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues. La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de condamnation.

En conséquence, les sommes dues par Madame [K] [A] [L] [P] au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 19 mars 2026, terme de mars inclus, porteront intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 15 avril 2025 sur 2 147,12 €, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et six semaines après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, entrées en vigueur le 29 juillet 2023.

Par exploit du 15 avril 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2 183,00 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 28 mai 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’expulsion :

Vu les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Madame [K] [A] [L] [P] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 28 mai 2025, ce qui justifie d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n’appartient pas au juge qui ordonne l’expulsion de statuer sur leur transport ou séquestration.

Sur la demande de suppression du délai avant l’expulsion :

En application de l’article L. 412-1 alinéa 1 du code des procédures civiles d'exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux. Toutefois, le juge peut réduire ou supprimer ce délai, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation des locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018.

Il est constant en l’espèce que la procédure de relogement de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’est pas applicable, et que l’occupation des lieux par Madame [K] [A] [L] [P] n’est pas régie par l’article 29 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018.

En outre, l’alinéa 2 du même article précise que le délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il est rappelé à cet égard que la bonne foi est présumée et que la mauvaise foi doit être caractérisée par la partie qui s’en prévaut.

Madame [K] [A] [L] [P] n’étant pas entrée dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, il appartient aux bailleurs d’établir sa mauvaise foi, laquelle ne peut être caractérisée par le seul manquement ou retard à l’obligation de paiement. Or, les consorts [H] ne présentent en l’espèce aucun moyen de nature à démontrer la mauvaise foi de Madame [K] [A] [L] [P].

Dans ces conditions, il n’existe aucun fondement juridique pour ordonner la suppression du délai de deux mois avant l’expulsion, de sorte que cette prétention sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Vu l’article 1240 du code civil ;

L’occupation sans droit ni titre cause nécessairement un préjudice au propriétaire des lieux, qu’il convient de réparer par l’octroi d’une indemnité d’occupation de nature indemnitaire et compensatoire.

En conséquence la locataire sera condamnée à payer aux consorts [H], à compter de la résiliation du contrat, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 28 mai 2025 au 19 mars 2026, terme de mars inclus.

L’indemnité d’occupation mensuelle sera indexée dans les conditions prévues au contrat.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Madame [K] [A] [L] [P] y sera condamnée, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et celui de la notification de l’assignation à la préfecture. S’agissant de la notification du commandement de payer à la CCAPEX, celle-ci n’est pas utile à la procédure, s’agissant de bailleurs personnes physiques, de sorte qu’elle ne sera pas mise à la charge de la défenderesse.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge des bailleurs les frais qu’ils ont avancés au titre de la présente procédure. Madame [K] [A] [L] [P] sera donc condamnée au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS