TJ 95500, 31 juill. 2026, RG 25/00164

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00164 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OZ3R

MINUTE N° : 26/00907

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à : Défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 1er juin 2026
PROROGE AU 29 JUIN 2026
PROROGE AU 31 JUILLET 2026

- JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. ANTIN RESIDENCES
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Maître Nathalie FEUGNET, avocate au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [K]
Chez feu M.[K] [F]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Eric FORESTIER, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 30 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 mars 2021, à effet au 12 mars 2021, la SA d’HLM ANTIN RÉSIDENCES a donné à bail à Monsieur [F] [K] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3]) à [Localité 3], contre un loyer mensuel de 522,51 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 92,95 €.

Par acte sous seing privé du 16 septembre 2021, à effet au 24 août 2021, la SA d’HLM ANTIN RÉSIDENCES a donné à bail à Monsieur [F] [K] un emplacement de stationnement de type box sis [Adresse 4] (1er sous-sol) à [Localité 3], contre un loyer mensuel de 48,18 € hors charges.

Par exploit de commissaire de justice du 5 juillet 2024, la SA d’HLM ANTIN RÉSIDENCES a fait assigner Monsieur [F] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, aux fins de condamnation en paiement d’arriéré locatif et d’acquisition de la clause résolutoire des deux baux.

En suite de l’assignation, Monsieur [B] [K] s’est présenté à la convocation depuis le service social et a fait connaître le décès de son père [F] [K] le 4 mai 2023 à [Localité 4] selon acte de décès. La SA d’HLM ANTIN RÉSIDENCES s’est désistée de l’instance à l’audience du 4 novembre 2024.

Par courrier reçu par le bailleur le 2 août 2024, Monsieur [B] [K] a sollicité le transfert du bail à son nom.

Par courrier daté du 19 décembre 2024, la SA d’HLM ANTIN RÉSIDENCES a refusé le transfert du bail aux motifs de l’inadéquation de la typologie du logement à la composition familiale et a sollicité la restitution du logement à Monsieur [G] [K].

Par exploit du 30 mai 2025, la SA d’HLM ANTIN RÉSIDENCES a fait signifier à Monsieur [B] [K] une sommation d’exercer l’option successorale sur la succession de [F] [K].

Sur requête reçue le 8 octobre 2025, le président du tribunal judiciaire a, par ordonnance du 1er décembre 2025 :
- constaté la résiliation des baux du fait du décès de [F] [K] ;
- désigné et autorisé la SAS ID FACTO, Commissaires de justice au [Localité 5] à reprendre les lieux.

Par exploit de commissaire de justice délivré à étude le 16 octobre 2025, la SA d’HLM ANTIN RÉSIDENCES a fait assigner Monsieur [G] [K] à l’audience du 3 novembre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, et sollicite du juge de :
- juger que Monsieur [G] [K] ne remplit pas les conditions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 pour obtenir le transfert des droits sur le bail de l’appartement et sur le bail du box sis à [Localité 3] ;
- juger que les baux des 18 mars 2021 et 16 septembre 2021 ont été résiliés du fait du décès du locataire en titre le 4 mai 2023 ;
- dire en conséquence que Monsieur [G] [K] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 4 mai 2023 ;
- ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [G] [K] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le cas échéant ;
- supprimer le délai de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
- condamner Monsieur [G] [K] à payer à la SA d’HLM ANTIN RÉSIDENCES une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du décès de [F] [K] le 4 mai 2023 et jusqu’à libération des lieux ;
- majorer de 30 % l’indemnité d’occupation mensuelle à titre de dommages et intérêts, à compter de la signification du jugement et jusqu’à libération des lieux ;
- condamner Monsieur [G] [K] à payer à la SA d’HLM ANTIN RÉSIDENCES la somme totale de 17 779,64 € au titre de l’arriéré locatif, échéance de septembre 2025 incluse, selon décompte arrêté au 13 octobre 2025, en sa qualité d’héritier acceptant la dette existante au 4 mai 2023 et à titre personnel pour le surplus ;
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de plein droit ;
- condamner Monsieur [B] [K] à payer à la SA d’HLM ANTIN RÉSIDENCES la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par courrier reçu par le bailleur le 28 octobre 2025, Monsieur [B] [K] a fait valoir qu’il avait quitté les lieux depuis le 23 mai 2025.

Selon procès-verbal de commissaire de justice du 18 décembre 2025, la SA d’HLM ANTIN RÉSIDENCES a procédé à la reprise des locaux.

* * *

À l’audience utile du 30 mars 2026, la SA d’HLM ANTIN RÉSIDENCES, représentée par son conseil, se désiste des demandes relatives à l’expulsion et maintient le surplus de ses demandes, sauf à les actualiser le montant de la dette locative à 19 005,20 €, après restitution du dépôt de garantie.

Oralement, elle s’oppose aux délais de paiement.

En défense, Monsieur [B] [K], comparant et assisté de son conseil, soutient ses dernières conclusions visées à l’audience, aux termes desquelles il sollicite du juge des contentieux de la protection de :
- à titre principal : débouter la SA d’HLM ANTIN RÉSIDENCES de ses demandes ;
- à titre subsidiaire : réduire significativement le montant de la seule période d’occupation effective, soit entre août 2024 et le 23 mai 2025 ;
- condamner la SA d’HLM ANTIN RÉSIDENCES à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Oralement, il sollicite des délais de paiement sur deux ans et s’oppose à l’exécution provisoire.

Vu l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026 puis prorogée au 31 juillet 2026.

MOTIFS

Sur l’occupation sans droit ni titre :

En application de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;
- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
[…] À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire […] ».

Dans le cas d’un bail avec un organisme d’habitations à loyer modéré, comme c’est le cas en l’espèce, l’article 40, I, alinéa 2 de la même loi précise que « l’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. […] Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire ».

[F] [K] est décédé le 4 mai 2023. Par courrier reçu par le bailleur le 2 août 2024, son fils Monsieur [B] [K] a sollicité le transfert du bail à son nom. Il est constant et non contesté qu’il ne demeurait pas avec lui depuis au moins un an avant son décès.

En conséquence, c’est à bon droit que la SA d’HLM ANTIN RÉSIDENCES a refusé la demande de transfert du bail à son bénéfice, et a sollicité la restitution du logement par courrier daté du 19 décembre 2024.

Monsieur [B] [K] conteste la période de son occupation et fait valoir qu’il ne se trouvait dans les lieux que du mois d’août 2024 au mois de mai 2025.

* S’agissant du point de départ de l’occupation des lieux par Monsieur [B] [K] :

Il ressort notamment du diagnostic social et financier dressé le 19 août 2024 dans le cadre de la première instance ayant donné lieu à un désistement, que Monsieur [B] [K] a déclaré se trouver dans les lieux depuis avant le décès de son père [F] [K], et être à cette époque employé en CDI comme chef de restauration à [Localité 6].

Force est de constater que le défendeur ne fournit aucun justificatif d’un autre logement préalablement au mois d’août 2024.

Dans ces conditions, le point de départ de l’occupation sans droit ni titre des lieux par Monsieur [B] [K] sera fixé au 4 mai 2023, date du décès de [F] [K].

* S’agissant de la fin de l’occupation des lieux par Monsieur [B] [K] :

Il est rappelé en premier lieu que la SA d’HLM ANTIN RÉSIDENCES ne les a repris que le 18 décembre 2025, selon la procédure d’ordonnance sur requête des locaux abandonnés. Or Monsieur [B] [K] était l’occupant des lieux depuis le 4 mai 2023 et s’est vu notifier un courrier de refus du transfert du bail avec demande de restitution des locaux le 19 décembre 2024.

Il était en conséquence de son obligation de s’assurer de la restitution correcte des locaux, avec remise des clefs au bailleur, ce qu’il ne conteste pas ne pas avoir fait dès lors qu’il indique, sans en justifier, avoir remis les clefs à sa propre grand-mère.

En second lieu, Monsieur [B] [K] s’est manifestement vu signifier l’assignation du 16 octobre 2025 à l’adresse litigieuse puisqu’à sa réception, il a adressé au bailleur un courrier du 28 octobre 2025 mentionnant qu’il ne comprenait pas cette procédure et qu’il avait quitté les lieux depuis le 23 mai 2025.

En conséquence, la période d’occupation sans droit ni titre des lieux par Monsieur [B] [K] a couru du 4 mai 2023 et jusqu’au 18 décembre 2025.

Sur les sommes dues en qualité d’occupant sans droit ni titre :

Vu les articles 544 et 1240 du code civil, l’occupation sans droit ni titre de locaux d’habitation cause nécessairement un préjudice au propriétaire des lieux, qu’il convient de compenser par l’octroi d’une indemnité d’occupation mensuelle à la charge de l’occupant.

En l’espèce, Monsieur [B] [K] sera donc condamné à régler à la SA d’HLM ANTIN RÉSIDENCES une indemnité d’occupation mensuelle pour la période du 4 mai 2023 au 18 décembre 2025.

S’agissant de son montant, le tribunal relève tout d’abord que la demande de majoration de 30 % à titre de dommages et intérêts à compter de la signification du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux est devenue sans objet dès lors que les lieux ont été repris par le bailleur avant le prononcé du jugement.

Par ailleurs, le supplément forfaitaire de loyer de solidarité, provisoirement liquidé sur la période du 1er janvier au 31 juillet 2024 en l’absence pour [F] [K] d’avoir rempli l’enquête de ressources prévue par l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, a été régularisé dès que le bailleur a eu connaissance de son décès, en août 2024.

Le décompte présenté mentionne également la déduction du dépôt de garantie, gardé par le bailleur. Il tient également compte du calcul du prorata des jours d’occupation du mois de décembre, en déduction des sommes dues pour le mois de décembre 2025.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la SA d’HLM ANTIN RÉSIDENCES et Monsieur [B] [K] sera condamné à payer la somme de 19 005,20 € au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle due pour la période du 4 mai 2023 au 18 décembre 2025.

Sur les sommes dues en qualité d’héritier de [F] [K] :

Sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur la qualité de Monsieur [B] [K] d’héritier de [F] [K], force est de constater qu’aucune somme n’était due par le défunt avant son décès, de sorte que cette demande est sans objet.

Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier.

Dans le cas d’espèce, l’octroi des délais maximaux de paiement, sur deux ans, impliquerait des versements mensuels de 792 €. Monsieur [B] [K], qui sollicite l’octroi de tels délais, ne justifie pas de sa situation financière et personnelle ; il n’établit pas qu’il est en capacité d’honorer une telle dette par des versements de 792 € par mois pendant 24 mois.

En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [K], partie perdante à l’instance, sera condamné aux entiers dépens. En conséquence, sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés pour sa représentation en justice, de sorte que Monsieur [B] [K] sera condamné à lui payer la somme de 800 € sur ce fondement.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Dans ce cas, il statue par décision spécialement motivée.

Dans le cas d’espèce, Monsieur [B] [K] ne justifie d’aucun motif établissant que l’exécution provisoire de plein droit est incompatible avec la nature de l’affaire.

En conséquence, la demande tendant à écarter l’exécution provisoire sera rejetée et il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS