TJ 95500, 31 juill. 2026, RG 26/00332

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00332 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PFN3

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à : Défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 28 MAI 2026 PROROGE AU 29 JUIN 2026 PROROGE AU 31 JUILLET 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. SDC LE HAUT DU BOIS
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [D] [U]
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 24 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [D] [U] est propriétaire des lots n°373, 386 et 569, représentant 548 / 100 000 tantièmes au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 3], lesdits lots étant cadastrés section AB n°[Cadastre 1], [Adresse 3] pour les lots n°373 et 386 ; section AB n°[Cadastre 1], [Adresse 5] pour le lot n°569.

L’ensemble immobilier étant soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont constitués en un syndicat dit LE HAUT DU BOIS, représenté par le syndic SARL AMI ÎLE-DE-FRANCE, exerçant sous le nom commercial CABINET AMI PONTOISE.

Par courrier daté du 13 mars 2025, le syndicat des copropriétaires LE HAUT DU BOIS, représenté par le syndic CABINET AMI PONTOISE, a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Madame [D] [U] de lui régler la somme de 3 135,76 €, échéance du 2ème trimestre 2025 incluse.

Par courrier daté du 20 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a, par l’intermédiaire de son conseil, accusé réception des règlements de Madame [D] [U] pour 2 300 €, et l’a mise en demeure de lui régler le solde débiteur de 2 621,28 €, échéance du 4ème trimestre 2025 incluse.

Par exploit de commissaire de justice du 9 février 2026, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son représentant légal, a fait assigner Madame [D] [U] à l’audience du 24 mars 2026 du tribunal de proximité de Montmorency, et sollicite du juge de :
- condamner Madame [D] [U] à lui payer la somme de 4 044,57 € au titre des charges courantes et frais impayés, échéance du 1er trimestre 2026 incluse, avec intérêts au taux légal ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- condamner Madame [D] [U] à lui payer la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts ;
- la condamner à lui payer la somme de 1 440 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
- rappeler l’exécution provisoire de droit.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble des demandes de son assignation, à laquelle il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Madame [D] [U], régulièrement citée par exploit de commissaire de justice délivré à étude, n’est ni comparante ni représentée, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire vu l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026 puis prorogée au 31 juillet 2026.

MOTIFS

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies par le syndicat des copropriétaires, et notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 22 mai 2024 et 4 juin 2025 que les comptes des exercices 2023 et 2024 ont été approuvés, tout comme les budgets prévisionnels des années 2025 et 2026, ainsi que les décisions spéciales en matière de travaux, notamment relatifs aux fonds ALUR et aux travaux de ravalement de l’immeuble.

Les comptes annuels approuvés n’ont pas été contestés par le copropriétaire défendeur, selon attestation de non-contestation par le syndic CABINET AMI PONTOISE du 26 août 2024 pour le procès-verbal du 22 mai 2024, et du 4 septembre 2025 pour le procès-verbal du 4 juin 2025.

Le syndicat des copropriétaires, qui transmet le contrat de syndic, justifie du détail des charges et de leur répartition par lots sur l’année 2025, avec reprise des différents appels et des règlements effectués, étant précisé que les charges antérieures ont été réglées par la copropriétaire défenderesse.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales ordinaires, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il est déduit des sommes demandées au titre des charges courantes la somme de 624 €, s’agissant de frais qui n’entrent pas dans la lettre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, Madame [D] [U] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 420,57 € au titre des impayés de charges de copropriété et de fonds travaux, pour la période du 1er avril 2025 au 1er janvier 2026, appel de fonds du 1er trimestre 2026 inclus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice.

À cet égard, peuvent être imputées au copropriétaire défaillant les sommes correspondant à des frais de mise en demeure, de rappel, de sommation et de frais de commissaire de justice nécessaires au recouvrement des charges, lesquelles ne font pas partie des dépens.

À l’inverse, les sommes réclamées au titre des frais de contentieux et honoraires de vacation ne sont pas imputables au seul copropriétaire défaillant dans la mesure où elles font partie de la gestion courante du syndic.

En outre, il est rappelé que les frais d’assignation sont inclus dans les dépens et que les honoraires d’avocat sont arbitrés comme frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 624 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il y a lieu de retenir les frais de mise en demeure pour 144 €, dont il est justifié. Le surplus des frais demandés correspond à des honoraires d’avocat, qu’il convient en conséquence d’écarter en ce qu’ils sont arbitrés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, Madame [D] [U] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires LE HAUT DU BOIS la somme de 144 € sur ce fondement.

Sur les intérêts au taux légal :

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, les sommes en paiement desquelles est condamnée Madame [D] [U] par le présent jugement emportent intérêts au taux légal à compter de la décision.

Vu l’article 1343-2 du même code, il convient d’en ordonner la capitalisation par année.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Vu l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que la bonne foi est présumée et qu’il appartient en conséquence au créancier, pour l’application de cet article, de démontrer la mauvaise foi du débiteur, outre un préjudice distinct du seul retard dans la perception des sommes dues.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, outre que la mauvaise foi de Madame [D] [U] n’est pas démontrée, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, Madame [D] [U], partie perdante à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens de la procédure.

En application de l’article 700 du même code, il serait parfaitement inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais de sa représentation en justice, de sorte que Madame [D] [U] sera condamnée à lui payer la somme de 1 440 € au titre des frais irrépétibles.

Enfin et vu l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS