TJ 95500, 31 juill. 2026, RG 26/00347

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00347 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PFSF

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à : Défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 1er juin 2026
PROROGE AU 29 JUIN 2026
PROROGE AU 31 JUILLET 2026

- JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [S] [Z]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représenté par Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX
Madame [M] [E] épouse [Z]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [K]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [Q] [R]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 30 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 30 janvier 2019, Monsieur [S] [Z] et Madame [M] [E] épouse [Z], représentés par leur mandataire la SARL EULHIA, ont consenti à Monsieur [J] [K] et Madame [Q] [R] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 738,91 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 45 €.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 05 novembre 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 575,89 € en principal, selon décompte arrêté au 3 novembre 2025, terme de novembre inclus.

Par exploit du 27 janvier 2026, les époux [Z] ont fait assigner Monsieur [J] [K] et Madame [Q] [R] à l’audience du 30 mars 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :
- le prononcé de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;
- l’expulsion de Monsieur [J] [K] et Madame [Q] [R] et de tous occupants de leur chef du logement situé [Adresse 2] ;
- la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 2 373,68 € due au titre des loyers et charges arriérés, outre intérêts au taux légal ;
- la condamnation solidaire des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;
- la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 500 € au titre d’indemnité pour résistance abusive ;
- la condamnation solidaire des locataires au paiement de la clause pénale conformément au contrat de bail ;
- la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 800 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et celui de l’assignation.

À l’audience, les époux [Z], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et actualisent la dette locative à la somme de 643,17 €, arrêtée au 3 mars 2026, terme de mars inclus. Oralement, ils s’en rapportent à justice sur l’octroi de délais de paiement.

Pour un exposé complet des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Madame [Q] [R], régulièrement citée par exploit délivré à personne, et Monsieur [J] [K], régulièrement cité par exploit délivré à domicile entre les mains de Madame [Q] [R], n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés. En conséquence et conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision sera réputée contradictoire.

Un diagnostic social et financier du CCAS de [Localité 1] a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026 puis prorogée au 31 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 28 janvier 2026 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 30 mars 2026.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

Vu les articles 7 a) de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil ;

Monsieur [S] [Z] et Madame [M] [E] épouse [Z] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 3 mars 2026, terme de mars inclus, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

En outre, le contrat de bail comprend une clause de solidarité contractuelle des preneurs.

En conséquence, il sera fait droit à la demande des époux [Z]. Monsieur [J] [K] et Madame [Q] [R] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 643,17 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 3 mars 2026, terme de mars inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023.

Par exploit du 05 novembre 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2 575,89 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 6 janvier 2026.

Sur les délais de paiement suspensifs des effets de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que les défendeurs ont repris le paiement intégral des loyers courants, charges comprises, au jour de l’audience le 30 mars 2026, et ce depuis le terme du mois de janvier. En outre, ils ont versé depuis l’échéance de février 300 € supérieurs par mois pour l’apurement de la dette, de sorte que celle-ci, qui s’élevait à 2 102,40 € lors de l’assignation, a été ramenée à 643,17 €.

Aux termes du diagnostic social et financier, Monsieur [J] [K] a déclaré au travailleur social que la famille avait traversé une difficulté ponctuelle qui aurait déstabilisé le budget, mais que la situation serait améliorée. En outre, il a évoqué un accord des bailleurs pour apurer la dette par des versements de 300 € par mois.

Dans ces conditions, compte tenu de la forte diminution de la dette et de l’apurement déjà entamé par les preneurs, qui ont repris le versement du loyer, il sera octroyé d’office des délais de paiement aux défendeurs, à raison de 3 versements échelonnés en sus du loyer courant, charges comprises, et suspensifs de la clause résolutoire.

En cas de non-respect de ces délais de paiement, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets.

En cas de non-respect des délais de paiement, sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Vu les articles 1240 du code civil et L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Monsieur [J] [K] et Madame [Q] [R] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 6 janvier 2026, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur. Il convient donc d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef.

Il convient de réparer ce dommage et en conséquence de condamner solidairement les locataires à payer à Monsieur [S] [Z] et Madame [M] [E] épouse [Z], à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 6 janvier 2026 au 3 mars 2026, terme de mars inclus.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive :

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il appartient au créancier qui se prévaut de cette disposition de démontrer d’une part la mauvaise foi du débiteur, dont la bonne foi est présumée, et d’autre part un préjudice distinct qui n’est pas déjà compensé par l’octroi d’intérêts de retard.

Faute pour les époux [Z] de faire la preuve de la mauvaise foi des défendeurs et de leur préjudice distinct du retard de paiement, leur demande indemnitaire sera rejetée.

Sur la clause pénale :

Vu l’article 1231-5 du code civil, le contrat de bail liant les parties en l’espèce ne comportant aucune clause pénale, la demande de condamnation solidaire des locataires sur ce fondement sera rejetée.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Monsieur [J] [K] et Madame [Q] [R] y seront condamnés in solidum.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge des bailleurs les frais qu’ils ont avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [J] [K] et Madame [Q] [R] seront donc condamnés in solidum au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS