TJ 95500, 31 juill. 2026, RG 26/00362

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00362 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PGOM

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :Défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 1er juin 2026
PROROGE AU 29 JUIN 2026
PROROGE AU 31 JUILLET 2026

- JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [J] [E] divorcée [C]
[Adresse 1]
[Localité 1]
comparante en personne

DÉFENDEUR(S) :

Madame [H] [N]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparante en personne
Monsieur [Y], [X] [W]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 30 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 11 novembre 2016, Madame [J] [E] épouse [C] et Monsieur [P] [C] ont consenti à Madame [H] [N] et Monsieur [Y] [X] [W] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 990 € charges comprises.

Par acte notarié du 15 février 2022, reçu par Maître [F] [A], Notaire à [Localité 4], Madame [J] [E] divorcée [C] s’est vu attribuer le bien en pleine propriété.

Mesdames [J] [E] et [H] [N] ont régularisé un plan d’apurement amiable en janvier 2025, prévoyant le règlement de mensualités de 150 € par mois en sus du loyer courant pendant 3 ans.

Par exploit de commissaire de justice délivré les 17 avril 2025 à Madame [H] [N] à étude et 22 avril 2025 à Monsieur [Y] [X] [W] selon procès-verbal de recherches infructueuses, Madame [J] [E] leur a fait signifier un congé pour vendre, à effet au 10 novembre 2025.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires les 3 et 4 novembre 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3 973 € en principal, selon décompte arrêté au 20 octobre 2025, terme de septembre inclus.

Par exploit de commissaire de justice délivré les 19 et 22 décembre 2025, Madame [J] [E] a fait sommation de quitter les lieux sans délai aux preneurs.

Par exploit du 12 février 2026, Madame [J] [E] a fait assigner Madame [H] [N] et Monsieur [Y] [X] [W] à l’audience du 30 mars 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- déclarer l’action recevable ;
- constater la validité du congé pour vendre délivré les 17 et 22 avril 2025 ;
- constater la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;
- juger en conséquence que Madame [H] [N] et Monsieur [Y] [X] [W], ainsi que tous occupants de leur chef, sont occupants sans droit ni titre du logement concerné ;
- ordonner l’expulsion de Madame [H] [N] et Monsieur [Y] [X] [W] et de tous occupants de leur chef du logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] ;
- condamner Madame [H] [N] au paiement de la somme de 4 958 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 30 janvier 2026 ;
- condamner solidairement Madame [H] [N] et Monsieur [Y] [X] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, soit 1 147 €, à compter du 11 novembre 2025 et jusqu’au départ des lieux ;
- condamner solidairement Madame [H] [N] et Monsieur [Y] [X] [W] au paiement de la somme de 1 800 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens.

À l’audience, Madame [J] [E], comparante en personne, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 5 095 €, arrêtée au 28 mars 2026, terme de mars inclus.

Madame [J] [E] s’oppose à la demande de délais aux motifs que le précédent plan d’apurement pour 150 € par mois n’a pas été respecté.

Elle fait notamment valoir que Monsieur [Y] [X] [W] est toujours dans la cause car il n’a jamais formellement donné congé des lieux, malgré son départ depuis plusieurs années ; qu’outre le fait que le congé pour vendre est arrivé à échéance, la dette locative ne fait qu’augmenter ; qu’elle a été contrainte de suspendre le crédit sur son logement principal car elle ne parvient plus à régler le crédit du logement loué à Madame [H] [N] et Monsieur [Y] [X] [W] ; que pour cette raison elle a besoin de vendre ce bien ; que la vente est compliquée car Madame [H] [N] empêche la venue du diagnostiqueur et de l’agent immobilier ; qu’en outre le logement de trois pièces est suroccupé dès lors qu’y logent 6 personnes et que la vente se fera nécessairement à un plus bas prix que le marché ; qu’elle ne fait pas payer les charges d’eau à Madame [H] [N] (plus de 1 000 €) et n’indexe plus le loyer car elle connaît la situation de la locataire et sait qu’elle a des difficultés financières et plusieurs enfants à charge.

En défense, Monsieur [Y] [X] [W], cité selon procès-verbal de recherches infructueuses vu les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’est pas représenté, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Madame [H] [N], comparante en personne, sollicite des délais de paiement à raison de versements mensuels de 150 € en sus du loyer courant, charges comprises.

Elle indique notamment que la dette locative s’est créée en 2025 lors d’une période où elle ne travaillait plus et s’est retrouvée sans ressources ; que Monsieur [Y] [X] [W] n’a en réalité jamais vécu dans l’appartement ; qu’elle est mère de plusieurs enfants dont le père ne participe pas aux frais depuis qu’il a obtenu son titre de séjour ; qu’elle souhaite quitter l’appartement, dont elle ne peut pas régler les charges et qui est trop petit pour le foyer, mais qu’elle ne parvient pas à se reloger ; qu’elle renouvelle sa demande de logement social mais n’a obtenu aucune réponse.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026 puis prorogée au 31 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire :

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation n’a pas été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise. Par conséquent la demande en acquisition de la clause résolutoire sera déclarée irrecevable.

Sur le congé pour vendre :

Conformément à l’article 15, I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par cet article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En application de l’article 15, II, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé veut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le congé pour vendre doit reproduire les termes de cinq premiers alinéas de l’article 15, II, à peine de nullité.

En outre, aux termes de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques. Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15 susvisé, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

Dans le cas d’espèce, et conformément à l’article 10 susvisé, le contrat de bail liant les parties a été conclu pour 3 ans, à compter du 11 novembre 2016, expirant en conséquence le 10 novembre 2025 à minuit.

Par exploit de commissaire de justice des 17 et 22 avril 2025, Madame [J] [E] a fait signifier à Madame [H] [N] et Monsieur [Y] [X] [W] un congé pour vente, à effet au 11 novembre 2025.

La condition de durée du bail (3 ans) et de durée minimale du préavis (6 mois) est donc respectée.

En outre, le congé pour vente comprend offre de vente des lieux loués, au prix de 140 000 €, avec indication de la priorité d’acquisition ouverte aux locataires, et reproduit les termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Aucun des locataires n’a levé l’option d’achat des lieux dans les deux premiers mois de l’offre ni pendant le cours du préavis, de sorte qu’à l’expiration de celui-ci, au 10 novembre 2025 minuit, ils ont été déchus de leur titre d’occupation.

Par conséquent, il sera constaté la validité du congé pour vente et l’occupation sans droit ni titre des lieux par Madame [H] [N] et Monsieur [Y] [X] [W] depuis le 11 novembre 2025 à 00h.

Sur l’expulsion :

Vu les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Monsieur [Y] [X] [W] et Madame [H] [N] sont occupants sans droit ni titre depuis le 11 novembre 2025.

En conséquence, il convient d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions de délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les loyers et charges impayés :

Vu les articles 7 a) de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil ;

Madame [J] [E] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 28 mars 2026, terme de mars inclus, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

La dette locative n’est au demeurant pas contestée par Madame [H] [N], locataire contre laquelle porte la demande de Madame [J] [E].

En conséquence il sera fait droit à la demande de Madame [J] [E], et Madame [H] [N] sera condamnée au paiement de la somme de 5 095 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 28 mars 2026, terme de mars inclus.

Sur l’indemnité d’occupation :

Vu l’article 1240 du code civil, l’occupation sans droit ni titre cause nécessairement un préjudice au bailleur.

Madame [H] [N] et Monsieur [Y] [X] [W] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 11 novembre 2025.

Il convient de réparer ce dommage et en conséquence de condamner les locataires à payer à Madame [J] [E], à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 1 147 €, et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Le contrat de bail stipule une clause de solidarité des dettes locatives entre les preneurs, de sorte que Madame [H] [N] et Monsieur [Y] [X] [W] sont tenus solidairement de toutes les dettes tirées du contrat de bail.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 11 novembre 2025 au 28 mars 2026, terme de mars inclus.

Sur les délais de paiement :

L’article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que le paiement intégral des loyers courants, charges comprises, n’a pas été repris avant l’audience. En conséquence, les délais de paiement sollicités par Madame [H] [N] ne peuvent être octroyés et sa demande sera rejetée.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Madame [H] [N] et Monsieur [Y] [X] [W] y seront condamnés in solidum.

Sera laissé à la charge de Madame [J] [E] le coût de la dénonce du commandement de payer à la CCAPEX, s’agissant d’un acte non nécessaire à la présente procédure.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais qu’elle a avancés au titre de la présente procédure. Madame [H] [N] et Monsieur [Y] [X] [W] seront donc condamnés in solidum au paiement d’une somme équitablement fixée à 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS