TJ 95500, 31 juill. 2026, RG 26/00363

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00363 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PGOP

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :Défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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ORDONNACE DE REFERE DU 1er juin 2026
PROROGE AU 29 JUIN 2026
PROROGE AU 31 JUILLET 2026
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [O] [U]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [Y]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 30 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 janvier 2025, à effet au 1er février 2025, Monsieur [O] [U] a donné à bail à Monsieur [Z] [Y] un logement (bâtiment A, rez-de-chaussée, n°A026) et un emplacement de stationnement (n°88) situés [Adresse 4] à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 699 €, outre 75 € de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 août 2025, Monsieur [O] [U] a fait signifier à Monsieur [Z] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire, d’une part d’avoir à payer la somme de 1 867 € en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er août 2025, terme d’août inclus, d’autre part d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2026, Monsieur [O] [U] a fait assigner Monsieur [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, statuant en référé, aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges ;
- ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [Z] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;
- condamner Monsieur [Z] [Y] au paiement des sommes suivantes :
* la somme provisionnelle de 4 737 € au titre de la dette locative arrêtée au 22 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 août 2025 ;
* à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;
* 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 13 février 2026.

À l’audience du 30 mars 2026, Monsieur [O] [U], représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4 565 € arrêtée au 24 mars 2026, loyer du mois de mars 2026 inclus.

Monsieur [O] [U] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Z] [Y] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 27 août 2025 et sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Z] [Y] n’a pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement.

En défense, Monsieur [Z] [Y], régulièrement assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, l’ordonnance étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par décision réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Un rapport de carence au diagnostic social et financier, dressé par la Maison départementale des solidarités de [Localité 4], a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné connaissance à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026 puis prorogée au 31 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 février 2026, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [O] [U] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et défaut de production de l’assurance du logement est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 janvier 2025, du commandement de payer délivré le 27 août 2025 et du décompte de la créance actualisé au 24 mars 2026, que Monsieur [O] [U] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Le décompte actualisé produit au 24 mars 2026 laisse apparaître un solde locatif inférieur à la somme de 4 565 € sollicitée à l’audience. Dès lors, il convient de retenir la créance effectivement due, soit la somme de 4 185 € au 24 mars 2026, terme de mars 2026 inclus.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [Y] à payer à Monsieur [O] [U] la somme provisionnelle de 4 185 € au titre des sommes dues au 24 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 février 2026 sur la somme de 2 637 € et à compter de la présente décision sur le surplus, en vertu des règles relatives à l’imputation des paiements sur la dette.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 27 août 2025 pour un montant de 1 867 € en principal.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 8 octobre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 janvier 2025 à compter du 9 octobre 2025.

Sur l’expulsion :

Vu les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [Z] [Y] étant devenu occupant sans droit ni titre depuis le 9 octobre 2025, il convient par conséquent d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef des lieux loués.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la suppression du délai de deux mois, préalable à l’expulsion :

En application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, toute mesure d’expulsion dans un lieu d’habitation ne peut faire l’objet d’une exécution forcée sans la délivrance préalable d’un commandement d’avoir à quitter volontairement les lieux, notifié au préfet, et demeuré infructueux dans un délai de deux mois.

Le juge qui prononce l’expulsion peut supprimer ou réduire ce délai de deux mois lorsque :
- la procédure de relogement prévue par l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ;
- l’expulsion porte sur un lieu dont l’occupation était régie par l’article 29 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 visant à la préservation des locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires ;
- la personne expulsée est entrée dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte ;
- le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée.

Les trois premiers cas sont inapplicables au présent litige. S’agissant de la mauvaise foi de l’expulsé, il est rappelé que la bonne foi est présumée et qu’il appartient à la partie qui s’en prévaut de démontrer la mauvaise foi de l’autre partie.

Faute de faire la démonstration de la mauvaise foi de Monsieur [Z] [Y], la demande de Monsieur [O] [H] visant à la suppression du délai susvisé sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 9 octobre 2025, de sorte que Monsieur [Z] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Z] [Y] à son paiement à compter du 9 octobre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera rappelé que la somme de 4 185 € arrêtée au 24 mars 2026 comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 9 octobre 2025 au 24 mars 2026, terme de mars inclus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [Y] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Par exception, la dénonce du commandement de payer à la CCAPEX sera laissée à la charge de Monsieur [O] [U], ne s’agissant pas d’un acte utile à la présente procédure.

Il convient également de condamner Monsieur [Z] [Y] à payer à Monsieur [O] [U] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS