TJ 95500, 8 juin 2026, RG 26/00390

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

72A

N° RG 26/00390 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PHSW

MINUTE N° :

Syndic. de copro. [Adresse 1] À [Localité 1]
c/
[L] [A], [U] [Q] [Y] [F] [K] épouse [A]

Copie certifiée conforme
le :

à :

Copie exécutoire délivrée
le :

à :
Me Julien SEMERIA
COUR D’APPEL DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
Chambre de proximité
Service civil
[Adresse 2]
[Localité 3]

---

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 08 JUIN 2026 ;

Sous la Présidence de Louise-Marie CHOU, Magistrat à titre temporaire Juge du tribunal judiciaire, assisté(e) de Carinne PIET, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 Avril 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE [Localité 4] I sis [Adresse 3]
Agissant par son syndic FONCIA VBDS
Sis [Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Julien SEMERIA, avocat au barreau de VAL D'OISE, avocat plaidant

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [A]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 6]
non comparant

Madame [U] [Q] [Y] [F] [K] épouse [A]
[Adresse 7]
[Localité 7]
non comparante

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Le tribunal a été saisi le 17 Mars 2026, par Assignation - procédure au fond du 12 Mars 2026 ; L'affaire a été plaidée le 02 Avril 2026, et jugée le 08 JUIN 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [A] et Mme [U] [Q] [A] née [Y] [F] [K] sont copropriétaires au sein de la [Adresse 1] sise [Adresse 8] à [Localité 8].

Par actes de commissaire de justice séparés en date du 3 mars 2026 et du 12 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 10] sise [Adresse 8] à 95800 Cergy Saint Christophe, représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VBDS, a fait assigner respectivement M. [L] [A] et Mme [U] [Q] [A] née [Y] [F] [K], devant le tribunal de proximité de Pontoise, afin d'obtenir leur condamnation solidaire à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

- 4 347,27 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2025,
- 504 euros au titre des frais nécessaires visées à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2025
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

À l’audience du 02 avril 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes aux termes de son assignation et indique que la dette est à la hausse. Il explique que s’agit d’une troisième procédure à l’égard des débiteurs.

M. [L] [A] et Mme [U] [Q] [A] née [Y] [F] [K], cités à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 08 juin 2026 par mise à disposition du public au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conséquences de la non-comparution du défendeur

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, il a été vérifié que M. [L] [A] et Mme [U] [Q] [A] née [Y] [F] [K] ont été régulièrement cités.

L'assignation étant ainsi régulière, il sera statué sur le fond.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit d'extinction de son obligation.

Au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires verse, aux débats, les pièces suivantes :

- la matrice cadastrale dont il résulte que M. [L] [A] et Mme [U] [Q] [A] née [Y] [F] [K] sont propriétaires de bien et droit immobilier dépendant de la [Adresse 9] [Adresse 10] sise [Adresse 8] à [Localité 8] formant les lots 64 (appartement) et 130 (parking),
- le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 25 novembre 2025 approuvant les comptes pour l’année 2024 et l’examen et l’approbation du budget prévisionnel pour l’année 2026,
- des appels de charges et de fonds de travaux sur les périodes du 01 janvier 2025 au 30 mars 2026,
- des relevés individuels de charges,
le décompte de la créance arrêté au 05 janvier 2026,
- une mise en demeure à M. [L] [A] et une mise en demeure à Mme [U] [Q] [A] née [Y] [F] [K] du 23 septembre 2025 (avec accusés de réception),
- le contrat de syndic.

Les comptes régulièrement approuvés par assemblée générale et n’ayant pas fait l’objet d’aucun recours imposent aux copropriétaires le paiement de leur quote-part.

Il résulte du décompte que le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de M. [L] [A] et Mme [U] [Q] [A] née [Y] [F] [K] pour la somme de 4 347,27 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtés à la date du 05 janvier 2026.

Par conséquent, M. [L] [A] et Mme [U] [Q] [A] née [Y] [F] [K] seront condamnés solidairement à payer la somme de 4 347,27 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtés à la date du 05 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2025 pour la somme de 2 827,28 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Il y aura lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Dès lors, n’entrent pas dans cette catégorie les frais de relance multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice, les frais d’assignation en justice et de sommation de payer qui feront l’objet des dépens de l’instance et les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature.

Par ailleurs, s’agissant de ces frais réclamés, le juge peut les réduire ou les supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte du copropriétaire des frais d’un montant total de 504 euros au titre de frais de mise en demeure, de constitution de dossier et de transmission de dossier à avocat.

En l’espèce, un accusé de réception étant produit correspondant à la mise en demeure, la demande au titre des frais nécessaires sera accueillie à hauteur de 54 euros conformément aux dispositions du contrat de syndic. Le surplus de la demande sera rejeté étant rappelé que ces frais ne relèvent pas des frais nécessaires.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En se refusant de façon continue à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable, M. [L] [A] et Mme [U] [Q] [A] née [Y] [F] [K] ont commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts, étant relevé qu’ils ont déjà fait l’objet de deux condamnations par jugements en date du 18 juillet 2023 et du 07 juillet 2025.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

M. [L] [A] et Mme [U] [Q] [A] née [Y] [F] [K], qui succombent, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il est équitable de condamner in solidum M. [L] [A] et Mme [U] [Q] [A] née [Y] [F] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS