TJ 95500, 4 août 2026, RG 26/00434

DU 04 Août 2026 Minute numéro :

N° RG 26/00434 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PIRP

Code NAC : 72A
S.C.I. MARCEAU COTE SEINE
C/
Société AS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. MARCEAU COTE SEINE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Julien AUCHET de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13, Me Eléonore TARNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2141

DÉFENDEUR

Société AS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

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Débats tenus à l’audience du 26 juin 2026
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 04 août 2026

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Par acte sous seing privé en date du 2 juin 2022, la SCI MARCEAU COTE SEINE a consenti à la SARL AS un bail dérogatoire portant sur un local au sein d’un centre commercial d’une superficie de 118 m², pour une durée de 24 mois à compter du 16 septembre 2022, et moyennant un loyer annuel de 28 000 euros hors taxes et charges auquel vient s’ajouter un loyer variable à hauteur de 7% hors taxes du chiffre d’affaires hors taxes du preneur.

Par un avenant en date du 29 juillet 2024, la SCI MARCEAU COTE SEINE et la société AS ont convenu de porter la durée du contrat à 36 mois avec un terme contractuel fixé au 15 septembre 2025 et de fixer le montant du loyer à 40 000 euros hors taxes et charges.

Par acte extrajudiciaire du 5 novembre 2024, la SCI MARCEAU COTE SEINE a sommé la société AS de régler la somme de 4 581,64 euros toutes taxes comprises, due pour la période du 16 septembre 2024 au 30 septembre 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 décembre 2024, le mandataire de la SCI MARCEAU COTE SEINE a mis en demeure la société AS de lui communiquer sous huit jours les livres et documents détaillant son chiffre d’affaires hors taxes réalisé en 2023. Cette mise en demeure est restée infructueuse.

Par ordonnance du 20 juin 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise, saisi par assignation du bailleur en date du 6 avril 2025 a notamment condamné la société AS à communiquer à la SCI MARCEAU COTE SEINE les livres et documents comptables nécessaires pour permettre un contrôle de son chiffre d’affaires hors taxes réalisé en 2023 dans les locaux loués, sous astreinte de 250 euros par jour de retard commençant à courir le 8ème jour à compter de la signification de la présente ordonnance, pendant un délai de 90 jours, dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision formulées par le bailleur et a condamné le preneur au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Cette ordonnance a été signifiée à la société AS le 8 juillet 2025.

Par jugement en date du 3 février 2026, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Créteil, saisi par assignation du bailleur en date du 19 novembre 2025, a notamment condamné le preneur à payer au demandeur la somme de 8 000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise et a ordonné la communication des pièces à la société AS sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard pendant une durée de 120 jours, commençant à courir deux mois après la signification du jugement et de l’ordonnance de référé du 20 juin 2025.

Par courrier recommandé en date du 5 septembre 2025, le bailleur a notifié à la société AS l’échéance imminente du bail et son obligation de libérer les locaux au 15 septembre 2025.

La restitution effective des clés est intervenue le 13 octobre 2025.

Par acte du 7 avril 2026, la SCI MARCEAU COTE SEINE a assigné la société AS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 1728 du code civil, aux fins de :
Condamner la société AS à lui verser la somme de 65 403,33 euros par provision au titre des loyers et accessoires impayés arrêtés au 15 octobre 2025 ; Condamner, par provision, la société AS à lui verser la somme de 6 540,33 euros toutes taxes comprises correspondant à 10% des sommes dues, en application de l’article 17.2 du bail dérogatoire ; Condamner par provision, la société AS à lui verser un intérêt de retard sur les sommes dues dès leur date d’exigibilité, à un taux égal au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de cinq points ; Condamner la société AS à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société AS aux dépens qui incluront le coût de la saisie conservatoire du 2 janvier 2026 et de sa dénonciation à la société AS en date du 8 janvier 2026, ainsi que le coût de la signification de la présente assignation.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.

Régulièrement assignée, la société AS n’a pas constitué avocat dans la présente affaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes en paiement de provisions :

Aux termes de l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”.

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1231-5 alinéas 1 et 2 du même code prévoit « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

En l’espèce, le demandeur sollicite le paiement à titre provisionnel de la somme de 54 752,78 euros HT, soit 65 403,33 euros TTC, répartie comme suit :
4 875,01 euros au titre du restant dû des pénalités contractuelles appliquées sur la période du 19 décembre 2024 au 10 janvier 2025,1 500 euros au titre de la condamnation en paiement des frais irrépétibles, prononcée par l’ordonnance de référé du 20 juin 2025,6 222,22 euros au titre de l’occupation des locaux sur la période du 16 septembre 2025 au 13 octobre 2025,155,55 euros au titre des honoraires de gestion administrative,42 000 euros au titre des pénalités pour non restitution des locaux.
Sur les pénalités pour non-respect des obligations de déclaration du chiffre d’affaires
L’article 4.7.1 du bail prévoit que le preneur s’engage à transmettre au bailleur tous les mois un état certifié du chiffre d’affaires hors taxes réalisé le mois précédent et annuellement, une déclaration du chiffre d’affaires hors taxes de la période d’exploitation. Le bail prévoit qu’en cas d’absence de communication de ces documents, « passé le délai de 48 heures après une mise en demeure notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuses, une pénalité de 500 euros par jour calendaire de retard [est] définitivement acquise au bailleur. » Cette clause qui prévoit par avance l’indemnisation du bailleur en raison de l’inobservation d’une stipulation contractuelle constitue une clause pénale que le juge peut minorer si elle apparait manifestement excessive.

L’ordonnance de référé du 20 juin 2025, signifiée le 8 juillet 2025, et dont il n’a été interjeté appel ni par la demanderesse, ni par le défendeur, a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement d’une provision au titre des pénalités contractuelles pour non-respect des obligations de déclaration du chiffre d’affaires, faute de transmission d’un décompte détaillé permettant de faire le lien entre les sommations de payer et les sommes encore dues.
La bailleresse communique une mise en demeure adressée au preneur par courrier recommandé en date du 6 décembre 2024 d’avoir à justifier de la communication des pièces comptables prévue au bail, et précisant qu’à défaut de retour dans le délai de 8 jours, une pénalité de 500 euros par jour de retard, prévue au bail, sera appliquée.
Sur la période du 19 décembre 2024 au 10 janvier 2025, la bailleresse a sollicité la somme de de 11 500 euros, soit 500 x 23 jours, dont 6 624,99 euros ont déjà été acquittés par la société AS.
La somme de 11 500 euros apparait manifestement excessive en ce qu’elle porte sur une période de moins d’un mois et vise à compenser un prétendu préjudice causé par l’absence de communication d’un état mensuel de chiffre d’affaires, dont la société bailleresse ne détaille pas les conséquences sur son organisation.
Par conséquent, le montant de la clause pénale sera réduit à la somme de 10 euros par jour de retard, qui n’apparait pas sérieusement contestable, soit une somme due sur la période du 19 décembre 2024 au 10 janvier 2025 de 230 euros. La société AS s’étant acquittée de la somme de 6 624,99 euros, il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande en paiement de la somme de 4 875,01 euros.
Sur les sommes dues au titre de l’article 700 du code de procédure civile prononcée par l’ordonnance de référés du 20 juin 2025
L’ordonnance de référé du 20 juin 2025, signifiée le 8 juillet 2025, étant devenue exécutoire, il n’est plus possible pour la SCI MARCEAU COTE SEINE de demander en référé une provision portant sur l’exécution de cette décision.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de la SCI MARCEAU COTE SEINE en paiement de la somme de 1 500 euros.

Sur les honoraires de gestion des locaux
L’article 8 du bail prévoit que le preneur est tenu de rembourser au bailleur les honoraires de gestion fixés à 3% du montant total des loyers et indemnités d’occupation hors taxes et hors charges pour l’exercice de ces missions par son gestionnaire. Cependant, la clause ne précise ni la périodicité, ni les modalités de paiement de cette somme par le preneur, ni le moment où cette somme est échue, ce qui constitue une contestation sérieuse. Le montant de 155, 55 euros hors taxes, facturé par le bailleur n’apparait pas justifié.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande en paiement des honoraires de gestion des locaux.

Sur l’indemnité d’occupation et sur la clause pénale de 1 500 euros par jour de retard au titre de la non restitution des locaux dans les délaisCelui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation.

L’article 1.4 du bail prévoit que si le preneur se maintient en possession des lieux loués au-delà du terme prévu, il sera redevable à l’égard du bailleur, d’une part, d’une indemnité d’occupation journalière calculée sur la base du double du montant du loyer, prorata temporis, majorée des charges et accessoires applicable au local, et d’autre part, d’une somme de 1 500 euros à titre de clause pénale forfaitaire définitive par jour de retard à faire cesser son occupation.

La société AS s’étant maintenue dans les lieux au-delà du terme fixé, soit à compter du 16 septembre 2025, elle est donc redevable à l’égard de la SCI MARCEAU COTE SEINE d’une indemnité visant à compenser l’occupation des locaux jusqu’à leur restitution survenue le 13 octobre 2025.

La SCI MARCEAU COTE SEINE demande à ce que lui soit payée par provision une indemnité d’occupation journalière qui serait égale au double du loyer pour la période au cours de laquelle la société AS a occupé les locaux sans y être autorisée, soit une période de 28 jours, ainsi qu’une somme forfaitaire de 1500 euros par jour de retard, soit 42 000 euros.

L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

Par conséquent, le montant de l’indemnité d’occupation due par l’occupant jusqu’à la restitution des lieux sera fixée au montant du dernier loyer contractuellement dû, majoré des charges, que la société AS sera condamnée à payer. Il n’y a pas lieu à référé sur la demande en paiement d’une provision de la somme de 42 000 euros, l’indemnisation de la SCI propriétaire des locaux au titre de l’occupation sans titre étant assurée par la fixation du montant de l’indemnité d’occupation.

Sur les autres demandes
La SCI succombant en ses demandes en paiement de sommes d’argent résultant du bail locatif ayant expiré le 15 septembre 2025, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes en paiement d’une provision au titre de la clause pénale et des intérêts contractuels de retard.
La société AS, qui succombe, sera condamnée aux dépens en ce compris uniquement le coût de la présente assignation. Il convient de débouter la SCI MARCEAU COTE SEINE de ses demandes de paiement de ses autres démarches qui ne sont pas en lien direct avec la présente instance.
Il convient également de condamner la société AS à verser à la SCI MARCEAU COTE SEINE la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS