TJ 95500, 28 juill. 2026, RG 26/00341

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00341 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PFRB

MINUTE N° : 26/00815

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :Défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 28 JUILLET 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société SEQENS
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [C] [U] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Maëlle MOUIND, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 11 Mai 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 11 septembre 2015, la SA d’HLM FRANCE HABITATION, aujourd’hui dénommée SA d’HLM SEQENS, a consenti à Monsieur [C] [U] [Z] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 290,06 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 159,51 €.

Sur requête du 10 novembre 2015, reçue au greffe le 13 novembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a, par ordonnance du 27 novembre 2025 :
- commis l’un des commissaires associés de la SCP [L] BOUCHEKHOU, Commissaires de justice à [Localité 3], aux fins de :
* se rendre dans l’appartement loué avec l’assistance d’un serrurier, de la force publique ou de deux témoins majeurs, si besoin est ;
* se voir autoriser à constater les conditions réelles d’occupation dudit logement ;
* préciser par quelle personne est occupé ledit logement en se faisant justifier de l’identité des personnes qu’il rencontrerait sur place ;
* réaliser des clichés photographiques de ses constatations, à annexer à son procès-verbal de constat ;
- fixé la provision à verser par la requérante à l’étude de commissaires de justice de 200 € ;
- dit que le commissaire de justice commis devra remplir sa mission dans un délai de deux mois à compter de sa désignation.

L’ordonnance a été signifiée à Monsieur [C] [U] [Z] le 16 décembre 2025, à tiers présent au domicile, entre les mains de Monsieur [Y] [F], occupant une chambre dans le logement.

Le même jour, procès-verbal de constat a été dressé par Maître [V] [L], Commissaire de justice, déférant à l’ordonnance.

Par exploit du 25 février 2026 délivré à étude, la SA d’HLM SEQENS a fait assigner Monsieur [C] [U] [Z] à l’audience du 16 mars 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :
- le prononcé de la résiliation du bail d’habitation pour non-respect de l’obligation principale de ne pas céder ou de sous-louer les lieux loués et pour défaut d’occupation personnelle des lieux ;
- l’expulsion de Monsieur [C] [U] [Z] et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 3]) à [Localité 2], sans délai et avec l’assistance de la force publique le cas échéant ;
- qu’il soit jugé que Messieurs [Q] [T] [I], [B] [K] et [Y] [F] sont occupants sans droit ni titre des lieux ;
- l’expulsion de Messieurs [Q] [T] [I], [B] [K] et [Y] [F] et de tous occupants de leur chef, sans délai et avec l’assistance de la force publique le cas échéant ;
- qu’il soit dit n’y avoir lieu à application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, en particulier du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux et de la trêve hivernale ;
- le transport et la séquestration des meubles, en garantie des sommes dues, aux frais, risques et périls des expulsés ;
- la condamnation de Monsieur [E] [M] au paiement de la somme de 397,01 € due au titre de l’arriéré d’occupation, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- la condamnation de Monsieur [C] [U] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en principal, majoré de 30 %, et des charges, jusqu’au départ effectif des lieux ;
- la condamnation de Monsieur [C] [U] [Z] au paiement de la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;
- la condamnation de Monsieur [C] [U] [Z] au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 16 décembre 2025.

À l’audience du 11 mai 2026, la SA d’HLM SEQENS, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 468,44 €, arrêtée au 29 avril 2026, terme de mars inclus. Elle s’oppose oralement aux délais pour quitter les lieux et corrige la demande en paiement en ce qu’elle est formée à l’encontre de Monsieur [C] [U] [Z] et non à l’encontre de Monsieur [E] [M].

La SA d’HLM SEQENS fait notamment valoir que Monsieur [C] [U] [Z] a quitté les lieux et a organisé une sous-location illicite, en violation des termes du contrat (clause de l’article 5) et des articles 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et L. 442-8 du code de la construction et de l’habitation ; qu’il a organisé l’occupation des lieux par la division de l’appartement en lots ; que chaque pièce est verrouillée et aménagée en studio ; qu’il n’a en tout état de cause jamais déclaré qu’il hébergeait des amis ; que bien que son nom soit toujours présent sur la boîte aux lettres, il n’occupe pas réellement le logement, lequel ne comprend aucun effet personnel à son nom.

Elle expose également, au visa des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, que Monsieur [C] [U] [Z] est de particulière mauvaise foi et que ses manquements sont suffisamment graves pour supprimer les délais avant expulsion ainsi que la période dite de trêve hivernale, compte tenu de ses manœuvres frauduleuses.

La SA d’HLM SEQENS ajoute enfin qu’il convient de sanctionner ce type de comportement en condamnant le titulaire du bail à des dommages et intérêts, dès lors que son bien reste indisponible à la location pour des personnes qui sont en attente d’un logement social, alors qu’il avait été attribué à Monsieur [C] [U] [Z] en considération de sa situation personnelle et à un prix bien inférieur à celui du marché.

En défense, Monsieur [C] [U] [Z], représenté par son conseil, soutient ses conclusions visées à la barre, aux termes desquelles il sollicite du juge des contentieux de la protection de :
- débouter la SA d’HLM SEQENS de toutes ses demandes ;
- à titre subsidiaire : lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux, à tout le moins 6 mois.

Il fait notamment valoir qu’il ne procède à aucune sous-location lucrative mais qu’il a temporairement hébergé des amis et des membres de sa famille se trouvant en difficulté familiale et/ou professionnelle ; que la participation financière qui a pu leur être demandée correspondait uniquement à une contribution aux dépenses courantes du logement et aux frais de la vie quotidienne, nullement au coût d’une sous-location ; que ses effets personnels, vêtements et meubles sont bien présents dans le logement ainsi que ses documents administratifs et ses factures ; que la boîte aux lettres demeure à son seul nom ; que le fait qu’il soit souvent en déplacement de courte durée et qu’il choisisse de stocker certaines affaires dans sa cave pour se prémunir contre les vols ne remet nullement en cause son occupation effective des lieux, dès lors que le logement conserve sa vocation de lieu de résidence principale et habituelle.

Monsieur [C] [U] [Z] ajoute qu’il est de bonne foi et consent à quitter les lieux mais sollicite les plus larges délais pour ce faire, et à tout le moins un délai de 6 mois ; que sa situation financière est précaire ; qu’il perçoit environ 1 800 € de revenus mensuels en qualité de préparateur de commandes. Il fait également valoir que la personne interrogée durant le constat par le commissaire de justice est un ami de nationalité congolaise qui parle difficilement le français et a tenu des propos confus lors du passage du commissaire de justice.

Enfin, s’agissant de la demande de dommages et intérêts, Monsieur [C] [U] [Z] précise que la SA d’HLM SEQENS ne justifie d’aucun préjudice réparable ; que le juge ne peut pas faire droit à une demande forfaitaire ou de principe ; qu’il en va de même de la majoration de l’indemnité d’occupation, en ce qu’elle excède manifestement la juste contrepartie de la jouissance des lieux et ne repose sur aucune démonstration sérieuse d’un préjudice subi par le bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 28 juillet 2026.

MOTIFS

Sur les demandes formées contre Messieurs [Q] [T] [I], [B] [K] et [Y] [F] :

En application de l’article 14 du code de procédure civile, « Nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée ».

Dans le cas d’espèce, la SA d’HLM SEQENS formule des demandes à l’encontre de Messieurs [Q] [T] [I], [B] [K] et [Y] [F], et fait valoir leur qualité d’occupants sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 3] à [Localité 2], pour solliciter leur expulsion sans délai.

Or Messieurs [Q] [T] [I], [B] [K] et [Y] [F] n’ont pas été appelés à la cause, en violation du droit à un procès équitable.

Dans ces conditions les demandes formées à leur encontre seront rejetées.

Sur les loyers et charges impayés :

Vu les articles 7 a) de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil ;

La SA d’HLM SEQENS fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, un décompte arrêté au 29 avril 2026, terme de mars inclus, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée, qui n’est au demeurant pas contestée par Monsieur [C] [U] [Z].

Il convient de déduire des sommes demandées le coût des actes de justice, n’entrant pas dans l’arriéré locatif.

En conséquence il sera fait partiellement droit à la demande de la SA d’HLM SEQENS. Monsieur [C] [U] [Z] sera condamné au paiement de la somme de 397,01 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 29 avril 2026, terme de mars inclus.

L’article 1231-6 du code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues. La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de condamnation.

En conséquence, les sommes dues par Monsieur [C] [U] [Z] au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 29 avril 2026, terme de mars inclus, porteront intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la résiliation judiciaire du bail d’habitation :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Dans ce cas et en application de l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1229, la résolution met fin au contrat. La résolution prononcée par une décision de justice prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En application de l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ».

En outre, l’article L. 422-3-5 du code de la construction et de l’habitation précise que dans les logements loués par des organismes d’habitations à loyer modéré (HLM), le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an. Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement. En cas de non-respect de ces interdictions, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

L’article L. 442-8 du même code précise que dans ce cas, la sous-location du logement, sous quelque forme que ce soit, est passible d’une amende de 9 000 €.

Dans le cas d’espèce, les lieux ont été donnés à bail à Monsieur [C] [U] [Z] par contrat du 30 décembre 2008, lequel reprend à l’article 5 des conditions générales l’interdiction de sous-location et l’obligation d’occupation personnelle des lieux par le preneur au moins huit mois par an.

Il ressort des pièces soumises aux débats, notamment du procès-verbal de constat dressé le 16 décembre 2025 par Maître [V] [L], que :
- sur la boîte aux lettres figure effectivement le nom de Monsieur [C] [U] [Z] ;
- dans le logement, le couloir de l’entrée dessert en entrant la cuisine et la salle de bains, à gauche deux portes fermées à clef, en face une troisième porte fermée à clef ;
- la salle de bains est complètement vide, sans effet ou nécessaire de toilette ; la cuisine est très partiellement équipée ;
- chacune des trois pièces fermées à clef sont équipées, y compris avec des meubles de cuisine et de salon ;
- la première pièce contient des vêtements masculins et des effets personnels au nom de Monsieur [Q] [X] [I] (bulletins de paie) ;
- la deuxième pièce contient des vêtements masculins et des effets personnels au nom de Monsieur [B] [K] (carte vitale, titre de séjour) ;
- la troisième pièce est occupée par Monsieur [Y] [F], arrivé dans les lieux en cours de constat ;
- Monsieur [Y] [F] dispose d’une clef de la porte de sa chambre, d’une clef de la porte du logement et d’un passe VIGIK ;
- Monsieur [Y] [F] a déclaré au commissaire de justice que Monsieur [C] [U] [Z] lui louait la chambre pour 200 € par mois et qu’il ne connaissait pas les autres locataires.

Monsieur [C] [U] [Z], qui fait valoir qu’il demeure toujours dans les lieux mais a stocké ses vêtements et effets personnels dans la cave car il est souvent à l’étranger, n’en fournit aucun justificatif, alors que l’appartement a manifestement été aménagé en 3 chambres distinctes et fermées ; qu’il ne comprend plus d’espace de vie commun ; que les 3 chambres sont investies par trois personnes qui ne se connaissent pas entre elles, ne laissant aucun espace libre à Monsieur [C] [U] [Z] pour y demeurer, même partiellement.

Ces éléments caractérisent le défaut d’occupation personnelle des lieux par le preneur, et surtout la sous-location organisée par lui à l’endroit de trois personnes différentes.

Dans ces conditions, la sous-location étant illicite comme interdite par la loi et le contrat, la demande du bailleur de prononcer la résiliation du contrat de location pour sous-location à des tiers et défaut d’occupation personnelle des lieux sera accueillie.

Conformément à l’article 1229 du code civil, susvisé, la sous-location pouvant être caractérisée a minima depuis le premier constat du 16 décembre 2025, la résiliation du contrat prendra effet à cette date.

Sur l’expulsion :

Vu les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Il ressort de tout ce qui précède que Monsieur [C] [U] [Z], qui ne réside plus dans le logement, se trouve à ce jour occupant sans droit ni titre et ce, depuis le 16 décembre 2025. Dans ces conditions, il sera ordonné son expulsion des lieux et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

Conformément aux articles L. 433-1 et suivants du même code, le juge des contentieux de la protection, qui ordonne l’expulsion, n’a pas à statuer sur le sort des meubles, et n’a en tout état de cause pas le pouvoir d’en ordonner la séquestration en garantie des sommes dues, de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur la demande de suppression du délai de 2 mois pour quitter les lieux :

En vertu de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il est constant que Monsieur [C] [U] [Z] n’est pas entré dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La bonne foi est présumée et il appartient à celui qui s’en prévaut de prouver la mauvaise foi des occupants. Il ressort de tout ce qui précède que Monsieur [C] [U] [Z], qui ne demeure manifestement plus dans les lieux depuis plusieurs mois, les a aménagés aux fins d’organiser la sous-location de l’appartement, en créant trois espaces séparés, distincts et fermés à clef.

En outre, la sous-location se fait selon des conditions financières, l’un des occupants déclarant verser 200 € par mois à Monsieur [C] [U] [Z], alors que le bailleur n’est, lui, pas réglé de toutes les sommes qui lui sont dues.

Dans ces conditions, la mauvaise foi de Monsieur [C] [U] [Z], occupant sans droit ni titre, est caractérisée.

Par conséquent, le délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution n’a pas vocation à s’appliquer et sera supprimé.

Sur la demande de suppression de la « trêve hivernale » :

Aux termes de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, « nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.
Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

Dans le cas d’espèce, il ne peut être contesté que Monsieur [C] [U] [Z] n’est pas entré à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, dans les lieux, qui ne constituent au demeurant pas un domicile d’autrui au sens de ce texte.

La demande de suppression de ces dispositions, qui mettent en place une « trêve hivernale », sera donc rejetée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

En application de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions ».

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le locataire est de mauvaise foi ou lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Vu tout ce qui précède, il est caractérisé la mauvaise foi de Monsieur [C] [U] [Z] et l’occupation sans droit ni titre des lieux, de sorte que sa demande de bénéficier d’un délai supplémentaire d’un an, ou à défaut de six mois, ne saurait prospérer et sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Vu l’article 1240 du code civil, l’occupation sans droit ni titre depuis le 16 décembre 2025 cause nécessairement un préjudice au bailleur, qu’il convient de réparer par l’octroi d’une indemnité mensuelle d’occupation, par principe égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat de location s’était poursuivi.

La demande de majoration de 30 % du loyer constitue la réparation d’un préjudice supplémentaire lié à la sous-location illicite des lieux par Monsieur [C] [U] [Z], laquelle est cependant prise en compte au terme de la demande spécifique d’octroi de dommages et intérêts. Elle sera donc rejetée.

En conséquence Monsieur [C] [U] [Z] sera condamné à payer à la SA d’HLM SEQENS, à compter du 16 décembre 2025, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 16 décembre 2025 au 29 avril 2026, terme de mars inclus.

Sur la demande indemnitaire :

Vu l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Dans le cas d’espèce, la SA d’HLM SEQENS démontre que Monsieur [C] [U] [Z] a manqué à ses obligations contractuelles stipulées à l’article 5 des conditions générales du bail, en laissant sciemment plusieurs tiers occuper les lieux sans autorisation du bailleur et malgré l’interdiction légale en la matière, et en en tirant un profit financier. Ce manquement, constitutif d’une faute contractuelle, a causé un préjudice au bailleur, lequel a été privé de la jouissance normale du bien et a dû en assumer les conséquences légales liées à une occupation irrégulière.

En conséquence, Monsieur [C] [U] [Z] sera condamné à payer à la SA d’HLM SEQENS la somme de 2 000 € de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Monsieur [C] [U] [Z] y sera condamné.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [C] [U] [Z] sera donc condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS