TJ 95500, 28 juill. 2026, RG 26/00149

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00149 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PCQW

MINUTE N° : 26/00813

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :Défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 28 JUILLET 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. GCA IMMOBILIER EAUBONNE
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D'OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [Z] [R]
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparant en personne au premier appel
non comparant, ni représenté
Madame [X] [U]
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 11 Mai 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 07 octobre 2019, la SCI MARTIN, représentée par son mandataire la SARL PRO GESTION exerçant sous le nom commercial L’ADRESSE, a consenti à Monsieur [S] [Z] [R] et Madame [X] [U] épouse [R] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à Eaubonne (95600), contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 765 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 35 €.

La SCI GCA IMMOBILIER EAUBONNE a acquis le bien selon attestation notariée du 30 juin 2020, par Maître [P] [N], Notaire à La Madeleine (59). Selon mandat de gestion du 28 juillet 2020, la gestion locative du bien a été poursuivie par la SARL PRO GESTION, en qualité de mandataire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires le 10 janvier 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 8 145,47 € en principal, selon décompte arrêté au 1er janvier 2025, échéance de janvier incluse.

Par exploit du 13 janvier 2026 délivré à étude, la SCI GCA IMMOBILIER EAUBONNE a fait assigner les époux [R] à l’audience du 16 mars 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :
- à titre principal, le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;
- à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail d’habitation ;
- l’expulsion des époux [R] et de tous occupants de leur chef du logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des époux [R] ;
- la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 10 872,67 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 8 janvier 2026, échéance de janvier incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2025 et à compter de l’assignation pour le surplus ;
- la condamnation solidaire des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux ;
- la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers et des saisies conservatoires.

À l’audience utile du 11 mai 2026, la SCI GCA IMMOBILIER EAUBONNE, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 12 672,71 €, arrêtée au 6 mai 2026, terme de mai inclus. La SCI GCA IMMOBILIER EAUBONNE s’oppose oralement à toutes les prétentions en défense.

La SCI GCA IMMOBILIER EAUBONNE soulève notamment la prescription des éléments relatifs au compteur électrique, qui sont datés de 2022. Elle ajoute que les locataires soutiennent qu’ils subissent des désordres dans les parties communes alors qu’elle n’est propriétaire que de l’appartement qu’elle leur loue ; que les photographies apportées ne justifient pas les désordres évoqués ; que les époux [R] ne versent aucun des courriers qu’ils auraient envoyés au bailleur ou au mandataire ; que les travaux de remise en état de l’interphone et de la porte d’entrée, qui ne dépendent pas de la SCI GCA IMMOBILIER EAUBONNE seule mais de la copropriété, ont été votés à la dernière assemblée générale.

En défense, Madame [X] [U] épouse [R], comparante en personne, sollicite du juge :
- l’annulation de la dette locative au vu des dégradations du bien ;
- l’annulation des frais indus ;
- la déduction de l’augmentation du loyer.

Elle fait notamment valoir que l’immeuble a subi un sinistre en décembre 2022 suite à un départ de feu au tableau électrique ; que le bien est resté sans électricité pendant 3 jours ; que la famille [R] a inhalé de la fumée ; ce qui constitue un préjudice moral ; que l’immeuble dans son ensemble est dégradé en ce que des dalles de plafond ont été enlevées ; que le digicode ne fonctionne plus, créant du squat dans les parties communes ; que l’appartement n’est pas sécurisé ; que ces dysfonctionnements et désordres durent depuis leur entrée dans les lieux ; que des frais qui n’ont pas lieu d’être ont été ajoutés à la dette.

Madame [X] [U] épouse [R] ajoute que l’indexation du loyer ne leur a jamais été notifiée et doit être annulée.

Monsieur [S] [Z] [R], régulièrement cité à étude, a comparu au premier appel du dossier le 16 mars 2026 puis n’a pas comparu ni n’était représenté à l’audience de plaidoiries du 11 mai 2026. Dans ces conditions et conformément à l’article 469 du code de procédure civile, la présente décision sera contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 28 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 14 janvier 2026 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant la première audience du 16 mars 2026.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

Sur l’exception d’inexécution :

Vu les articles 1219 et 1220 du code civil ;

Le principe de l’exception d’inexécution permet à une partie au contrat de refuser d’exécuter ou de suspendre l’exécution de son obligation si l’autre partie n’exécute pas la sienne, et si cette inexécution est suffisamment grave.

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, en bon état d’usage, et de lui assurer la jouissance paisible des lieux.

L’article 20-1 de la même loi met en place une procédure à engager par le locataire pour exiger du propriétaire la mise en conformité du logement. Dans ce cas, le juge, saisi par l’une ou l’autre des parties, détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

L’inexécution par le bailleur de ses obligations peut être retenue lorsque ses manquements rendent les locaux impropres à leur destination, avec une impossibilité absolue pour le locataire d’exercer son activité dans les lieux loués ou d’y vivre dans des conditions normales.

Il ressort de la lecture combinée de ces articles qu’il appartient au locataire qui souhaite suspendre ses paiements mensuels au nom de l’exception d’inexécution d’une part d’engager une procédure en ce sens, d’autre part d’établir l’existence et la gravité de l’inexécution par le bailleur de ses obligations.

Dans le cas d’espèce, Madame [X] [U] épouse [R] sollicite l’annulation de la dette locative compte tenu des désordres et dégradations du bien loué.

Le tribunal relève en premier lieu que Madame [X] [U] épouse [R] ne justifie des désordres invoqués que par des photographies de parties d’un immeuble, qui montrent un compteur électrique avec des traces de brûlure, un digicode qui ne fonctionne pas et une dalle de plafond gonflée, ces photographies n’étant pas datées ou localisées.

En second lieu, il convient de noter qu’hormis la trace de brûlure sur le compteur électrique, aucun de ces désordres ne concerne directement le bailleur en ce qu’ils sont situés sur les parties communes de l’immeuble.

En troisième lieu, il apparaît que le bailleur ou son mandataire n’a jamais été valablement informé ou mis en demeure de ces difficultés, Madame [X] [U] épouse [R] ne justifiant que de deux courriers non datés, non signés, et sans preuve d’envoi ou de réception, l’un à destination du bailleur et l’autre du mandataire.

En quatrième lieu, enfin, force est de constater que ces désordres et sinistres, si tant est qu’ils soient établis, ne justifient en aucun cas l’insalubrité absolue et totale du logement loué, alors que la dette locative évoquée par le bailleur couvre près d’un an de loyers impayés.

Dans ces conditions, l’exception d’inexécution sera écartée et la demande d’annulation de la dette locative sera rejetée.

Sur l’indexation du loyer :

Aux termes de l’article 17-1, I de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

À défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande ».

Il est rappelé à cet égard que si le bailleur est obligé de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans le délai d’un, faute d’être réputé y avoir renoncé, la forme selon laquelle sa volonté est manifestée n’impose pas une notification spécifique au locataire. Le bailleur est ainsi considéré comme ayant manifesté sa volonté dès lors qu’il sollicite du bailleur le loyer indexé.

Dans le cas d’espèce, le contrat de bail du 7 octobre 2019 stipule la révision du loyer selon la clause contractuelle intitulée « CONDITIONS FINANCIÈRES », en son point A. 2°, « Modalités de révision », rédigée comme suit :

« a) Date de révision du loyer :
Le montant du loyer sera révisé chaque année, le 07/10, en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE.
b) Date ou trimestre de référence de l’IRL :
L’indice de référence est l’indice du 2ème trimestre 2019 dont la valeur s’établit à 129.72 ».

En outre, l’annexe intitulée « notice légale d’information », annexée au contrat, reproduit les dispositions de l’article 17-1, I de la loi du 6 juillet 1989 en son point 1.3.1.2.1.

Il ressort cependant du décompte détaillé que le loyer a été quittancé à des montants divergents sur une même période d’indexation. En effet, déduction faite de la provision sur charges mensuelle de 35 €, qui n’a pas évolué :
- le loyer initial était fixé à 765 € le 7 octobre 2019 ;
- entre le 7 octobre 2020 et le 7 octobre 2021, le loyer a été quittancé à 772 € en octobre 2020, en avril et en juin 2021 ; à 765 € de novembre 2020 à mars 2021, ainsi que sur l’échéance de mai 2021 ; à 813,99 € en juillet 2021 et à 770,01 € en août et septembre 2021 ;
- entre le 7 octobre 2021 et le 7 octobre 2022, le loyer a été quittancé à 898,38 € en octobre 2021, à 780,25 € en décembre 2021, à 938,33 € en août 2021 et à 773,25 € pour les 9 autres mois ;
- entre le 7 octobre 2022 et le 7 octobre 2023, le loyer a été quittancé à 795,60 € en octobre 2022, à 973,48 € en avril 2023, et à 801,09 € pour les 10 autres mois ;
- entre le 7 octobre 2023 et le 7 octobre 2024, le loyer a été quittancé à 823,57 € en octobre 2023, et à 829,10 € pour les 11 autres mois ;
- entre le 7 octobre 2024 et le 7 octobre 2025, le loyer a été quittancé à 850,78 € en octobre 2024 et à 856,11 € pour les 11 autres mois ;
- à compter du 7 octobre 2025, le loyer a été quittancé à 865,01 €.

S’agissant des variations entre le mois d’octobre et les autres mois de l’année, celles-ci s’expliquent par le fait que la revalorisation du loyer est applicable à compter du 7 du mois et non pour les 6 premiers jours.

En revanche, et en l’absence de fourniture des avis d’échéance de chaque mois, les variations relevées sur les échéances autres que le mois d’octobre, et impliquant des hausses puis des baisses consécutives dans la même année, ne s’expliquent pas par la revalorisation, de sorte qu’elles doivent être écartées.

En conséquence, sont dues par les locataires, les indexations comme suit :
- l’indexation appliquée en août et septembre 2021 pour 770,07 € ;
- l’indexation appliquée sur 9 échéances entre octobre 2021 et octobre 2022 pour 773,25 € ;
- l’indexation appliquée en octobre 2022 pour 795,60 € ainsi que sur les 10 échéances de l’année à 801,09 € ;
- les indexations appliquées annuellement depuis le 7 octobre 2023.

Le surplus des sommes dues n’est pas justifié par le bailleur et sera écarté.

Sur la dette locative :

Vu les articles 7 a) de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil ;

La SCI GCA IMMOBILIER EAUBONNE fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 6 mai 2026, terme de mai inclus, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

Aucun frais indu, dont il est demandé l’annulation par Madame [X] [U] épouse [R], n’est établi au présent litige, de sorte que cette demande sera écartée.

La condamnation sera solidaire compte tenu d’une part de la clause de solidarité contractuelle et d’autre part du mariage des époux [R], mentionné au contrat et confirmé à l’audience par Madame [X] [U] épouse [R].

En conséquence et compte tenu des éléments susvisés, relatifs à l’indexation des loyers, il sera partiellement fait droit à la demande de la SCI GCA IMMOBILIER EAUBONNE. Monsieur [S] [Z] [R] et Madame [X] [U] épouse [R] seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 12 072,28 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 6 mai 2026, terme de mai inclus.

L’article 1231-6 du code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues. La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de condamnation. Or en l’espèce, certaines sommes demandées au titre du commandement de payer n’étaient pas dues. En conséquence, les époux [R] seront redevables de l’arriéré locatif de 12 072,28 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023.

Par exploit du 10 janvier 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 8 145,47 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 11 mars 2025.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Vu les articles 1240 du code civil et L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Monsieur [S] [Z] [R] et Madame [X] [U] épouse [R] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 11 mars 2025. Il convient en conséquence d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, l’occupation sans droit ni titre depuis le 11 mars 2025 qui cause nécessairement un préjudice au bailleur, qu’il convient de réparer par l’octroi à la SCI GCA IMMOBILIER EAUBONNE, à compter de cette date, d’une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs. Les époux [R] y seront solidairement condamnés.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 11 mars 2025 au 6 mai 2026, terme de mai inclus.

Il sera également rappelé que l’indemnité d’occupation est calculée sur la base des loyers indexés qui auraient été dus, charge pour le bailleur de justifier de l’indexation et de son mode de calcul.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Monsieur [S] [Z] [R] et Madame [X] [U] épouse [R] y seront condamnés in solidum, en ce compris le coût du commandement de payer. Il n’y a en revanche pas lieu à statuer sur une saisie conservatoire éventuelle, dont il n’est pas justifié.

Par dérogation à la condamnation des défendeurs aux dépens, le coût de la dénonce du commandement de payer à la CCAPEX sera laissé à la charge de la SCI GCA IMMOBILIER EAUBONNE, s’agissant d’un acte non obligatoire à la présente procédure.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [S] [Z] [R] et Madame [X] [U] épouse [R] seront donc condamnés in solidum au paiement d’une somme équitablement fixée à 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS