TJ 97411, 2 sept. 2025, RG 25/00266

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00266 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HDV3

MINUTE N° : 25/00105

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 02 SEPTEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [N], [F] [O]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par Me Dominique LAW WAI, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [A]
[Adresse 3]
[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madeline ROYO, Juge,

Assisté de : Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 01 Juillet 2025

DÉCISION : contradictoire, en premier ressort par mise à disposition

Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

Copie exécutoire délivrée le 17/09/2025 aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat conclu le 9 avril 2021, Monsieur [N] [F] [O] a donné à bail à Monsieur [H] [A] une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 5] (974) pour un loyer mensuel de 550 euros.

Monsieur [H] [A] n'ayant pas régulièrement payé les sommes dues à son bailleur, Monsieur [N] [F] [O] lui a fait signifier, par exploit délivré par commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Monsieur [H] [A] n'ayant pas régularisé la situation dans le délai de deux mois qui lui était imparti, Monsieur [N] [F] [O] a saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité SAINT PAUL pour faire constater la résiliation du contrat de bail par application de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle des occupants de son chef et de ses biens, si nécessaire avec l'assistance de la force publique, et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de la somme de 495 euros au titre de la clause pénale, ces sommes étant augmentées des intérêts au taux légal, de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. A titre subsidiaire, il demandait au juge des contentieux de la protection de prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire, d’ordonner son expulsion et de le condamner à lui régler la somme de 6 572 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2025, celle de 657,20 euros au titre de la clause pénale, celle de 666,25 euros au titre des loyers et charges dus pour le mois de mai 2025 et jusqu’à la résiliation du bail prononcée par la juridiction ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 666,25 euros par mois à compter de la résiliation.

L'affaire a été appelée à l'audience du 1er juillet 2025 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l'audience, les parties étaient présentes ou représentées. La décision sera donc contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Au visa de son exploit introductif d'instance, Monsieur [N] [F] [O], représenté par Maître [B] [K], maintient l'intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s'élevait à la somme de 6 572 euros aux termes de l’assignation délivrée au défendeur et que le locataire n’a effectué que quelques règlements sporadiques au cours de l’année 2024.

En réponse, Monsieur [H] [A] sollicite l’octroi de délais pour régulariser la situation. Il explique qu’il a rencontré des difficultés financières à la suite de la perte de son emploi et de l’arrivée d’un enfant, qu’il n’a pas fait les démarches en temps et en heure pour percevoir une allocation d’aide au retour à l’emploi, qu’il a accumulé des dettes, qu’il n’a pas réglé le loyer d’un montant de 550 euros par mois depuis le mois de janvier 2024 mais que sa situation est en train de s’améliorer.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes de résiliation et d'expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion de manière électronique le 18 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 30 octobre 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

L’action est donc recevable au regard de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail d'habitation conclu le 9 avril 2021 par Monsieur [N] [F] [O] et Monsieur [H] [A] prévoit une clause résolutoire selon laquelle « il est expressément convenu qu'à défaut de paiement (…) de tout ou partie d'un seul terme de loyer ou du montant des accessoires à leur échéance, (…) deux mois après un commandement de payer, le présent contrat de location sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire (…) ».

En l'espèce, le 12 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer, dans le délai de deux mois, une dette locative d'un montant de 5 445 euros.

Dans cet acte délivré par commissaire de justice conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [N] [F] [O] se prévalait du jeu de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail.

Or, à la date du 12 novembre 2024, le locataire ne s'était pas acquitté du montant de sa dette locative.

En conséquence, dans la mesure où la délivrance du commandement visant la clause résolutoire n'a pas permis à Monsieur [H] [A] d'apurer sa dette locative dans un délai de deux mois, la clause résolutoire doit produire son effet et la résiliation du bail doit être constatée à compter du 13 novembre 2024.

Toutefois, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, le juge peut, d'office ou à la demande du bailleur ou du locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte produit le 2 juillet 2025 et arrêté au 31 juillet 2025 que le locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience et qu’il n’a pas réglé la moindre somme depuis le mois d’octobre 2024.

Il n’est dès lors pas possible de lui octroyer des délais de paiement.

Par ailleurs, l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 susvisée prévoit que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location doit statuer dans certaines conditions et tenir compte de la procédure de traitement du surendettement du locataire.

Toutefois, force est de constater que Monsieur [H] [A] ne justifie pas que les conditions prévues par l'article 24 VI précité sont remplies dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [A] et de tous occupants de son chef du logement loué.

Il est rappelé qu'en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Enfin, s’agissant des meubles garnissant le logement loué, il sera renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du commandement de payer délivré par le bailleur à son locataire et d'un décompte de créance locative arrêté au 31 juillet 2025 que Monsieur [H] [A] reste devoir à Monsieur [N] [F] [O] la somme de 3 232 euros incluant les loyers et charges échus et impayés à la date du 12 novembre 2024.

En effet, en l’absence de justificatif, le paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2023 ne peut pas être mis à la charge du locataire.

Ainsi, dès lors que Monsieur [H] [A] ne justifie pas d'un paiement libératoire et qu'il n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de sa dette locative, l'existence de la créance de Monsieur [N] [F] [O] est établie.

Monsieur [H] [A] sera donc condamné au paiement la somme de 3 232 euros, cette somme emportant, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil, intérêts au taux légal à compter du jour de la délivrance du commandement de payer, soit le 12 septembre 2024.

Il sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 550 euros, pour la période courant du 13 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L’indemnité d’occupation correspond à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. Le bailleur ne pourra donc pas réclamer au débiteur le paiement d'une régularisation de charges ou une majoration de l’indemnité par l'effet de l’indexation.

Enfin, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités échues jusqu'à ce jour produiront des intérêts légaux à compter du présent jugement (indemnités allant du 13 novembre 2024 au 2 septembre 2025). Et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

En dernier lieu, il convient de rappeler que l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause du contrat qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infractions aux clauses dudit contrat. Dès lors, la demande formée au titre de l'application de la clause pénale du contrat de bail ne peut qu'être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [A], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (198,39 euros TTC) et de l’assignation (68,32 euros TTC).

Compte tenu de la situation économique respective des parties, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [H] [A] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,