TJ 97411, 2 sept. 2025, RG 25/00268

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00268 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HDV5

MINUTE N° : 25/00106

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 02 SEPTEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 3]

pris en la personne de son mandataire
CDC HABITAT OUTRE MER GIE
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représentée par Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [D] [O] [Q]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madeline ROYO, Juge,

Assisté de : Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 01 Juillet 2025

DÉCISION : reputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition

Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

Copie exécutoire délivrée le 17/09/2025 aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat conclu le 2 novembre 2022 par l'intermédiaire de son mandataire, le GIE CDC HABITAT OUTRE-MER, la SAEM CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [R] [D] [O] [Q] un appartement à usage d’habitation n°21 situé [Adresse 5] à [Localité 6] (974) pour un loyer mensuel de 515,22 euros et une somme de 43,99 euros à titre de provision sur charges, outre un dépôt de garantie de 515,22 euros versé lors de la conclusion du contrat.

Monsieur [R] [D] [O] [Q] n'ayant pas régulièrement payé les sommes dues à la société bailleresse, cette dernière lui a fait signifier, par exploit délivré par commissaire de justice en date du 30 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Monsieur [R] [D] [O] [Q] n'ayant pas régularisé la situation dans le délai qui lui était imparti, la SAEM CDC HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de SAINT PAUL pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, être autorisée à faire procéder sous astreinte à l’expulsion de Monsieur [R] [D] [O] [Q] et des occupants de son chef, à enlever tous les biens ou effets laissés dans le logement à ses frais exclusifs et à ses risques et périls et à en disposer librement et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés au défendeur et les effets de la clause résolutoire suspendus, elle demandait au juge de prévoir une clause de déchéance en cas de défaut de paiement d’une seule échéance ou des loyers et charges courants à leur date exacte.

L'affaire a été appelée à l'audience du 1er juillet 2025 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l'audience, au visa de son exploit introductif d’instance, la SAEM CDC HABITAT, représentée par Maître LAW YEN, maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s'élevait à la somme de 9 205,91 euros à la date du 25 juin 2025.

Bien que régulièrement cité à comparaître par exploit délivré par commissaire de justice en application de l’article 659 du code de procédure civile le 30 avril 2025, Monsieur [R] [D] [O] [Q] n’a ni comparu, ni été représenté. La décision, de premier ressort, sera donc réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque la partie défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne devant faire droit aux prétentions de la partie demanderesse que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur la recevabilité des demandes de résiliation et d'expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion de manière électronique le 30 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 30 octobre 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, la SAEM CDC HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier daté du 19 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée.

L’action est donc recevable au regard de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions antérieures à la loi n°2023-668 du 30 octobre 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail d'habitation conclu le 2 novembre 2022 par la SAEM CDC HABITAT et Monsieur [R] [D] [O] [Q] prévoit une clause résolutoire selon laquelle « à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et charges à son échéance (…), le présent contrat pourra être résilié à la seule volonté du bailleur, et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l'espèce, le 30 août 2024, la société bailleresse a fait délivrer à son locataire un commandement de payer, dans le délai de deux mois, une dette locative d'un montant de 2 289,45 euros.

Dans cet acte qui comportait les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à peine de nullité, la SAEM CDC HABITAT se prévalait du jeu de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail.

Or, à la date du 30 octobre 2024, le locataire ne s’était pas acquitté du montant de sa dette locative.

En conséquence, dans la mesure où la délivrance du commandement visant la clause résolutoire n'a pas permis à Monsieur [R] [D] [O] [Q] d'apurer sa dette locative dans un délai de deux mois, la clause résolutoire doit produire son effet et la résiliation du bail doit être constatée à compter du 31 octobre 2024.

Toutefois, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, le juge peut, d'office ou à la demande du bailleur ou du locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte produit aux débats et daté du 25 juin 2025 que le locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience et qu’il n’a pas réglé la moindre somme depuis le 3 avril 2024.

Il n’est dès lors pas possible de lui octroyer des délais de paiement.

Par ailleurs, l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 susvisée prévoit que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location doit statuer dans certaines conditions et tenir compte de la procédure de traitement du surendettement du locataire.

Toutefois, force est de constater que Monsieur [R] [D] [O] [Q] ne justifie pas que les conditions prévues par l'article 24 VI précité sont remplies dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [D] [O] [Q] et de tous occupants de son chef du logement loué. Toutefois, dans la mesure où aucun élément ne permet d’affirmer que Monsieur [R] [D] [O] [Q] ne s’exécutera pas à réception de la présente décision, aucune astreinte n’assortira cette décision.

Il est rappelé qu'en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

En outre, s’agissant des meubles garnissant le logement loué, la clause du contrat de bail par laquelle les parties ont prévu que postérieurement à la libération des lieux loués, quel qu’en soit le motif, hormis procédure d’expulsion, les meubles, objets, etc. abandonnés dans les lieux loués par le locataire ou par tous occupants de son chef, seront réputés appartenir au bailleur qui pourra en disposer à son gré à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la date de délaissement ne permet pas à la présente juridiction de statuer sur ce point. En effet, à la date de la présente décision, rien ne permet de dire que le locataire abandonnera des biens dans le logement. Il sera donc renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, il ressort du décompte daté du 25 juin 2025 que le défendeur apparaît redevable, sous déduction des frais de procédure, de la somme 3 433,63 euros à l'égard de la SAEM CDC HABITAT à la date de la résiliation du contrat, soit le 30 octobre 2024.

Dès lors que Monsieur [R] [D] [O] [Q] ne justifie pas d'un paiement libératoire et qu'il n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, l'existence de la créance de la SAEM CDC HABITAT est établie.

Monsieur [R] [D] [O] [Q] sera donc condamné au paiement de la somme de 3 433,63 euros, cette somme emportant, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil, intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, soit le 30 août 2024, sur la somme de 2 289,45 euros, et de la présente décision sur le surplus.

Monsieur [R] [D] [O] [Q] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 572,09 euros à compter du 31 octobre 2024. Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 du mois suivant.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, la société bailleresse ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L’indemnité d’occupation correspond à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. La société bailleresse ne pourra donc pas réclamer au débiteur le paiement d'une régularisation de charges ou une majoration de l’indemnité par l'effet de l’indexation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [D] [O] [Q], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure et non des dépens d’exécution de la présente décision. Lesdits dépens comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (263,66 euros TTC) et de l’assignation (98,08 euros TTC).

Ni l’équité ni la situation respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,