TJ 97411, 16 déc. 2025, RG 25/00286

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00286 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HES6

MINUTE N° : 25/00184

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEURS :

La Société SARL COCO & CO
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [I]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par M. [B] [V] [A], muni d’un pouvoir

Monsieur [B] [V] [A]
[Adresse 2]
[Localité 4]

comparant, en personne

Madame [M] [L] [E]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par M. [B] [V] [A], muni d’un pouvoir

Madame [C] [O]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Représentée par Me Clara PARIENTE-BUTTERLIN de BOURBON AVOCATS, avocate au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assistée lors des débats : Nathalie MOREL, Cadre-Greffière
Assistée lors de la mise à disposition : Wardali KASSIM, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 28 Octobre 2025

DÉCISION : contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Wardali KASSIM, Greffière,

Copie exécutoire délivrée le aux parties

Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00286 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HES6 - /
EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er mars 2018, la SARL Coco and Co a donné à bail à [R] [T] [D], [C] [P] [O] et [F] [W] [G] [X], colocataires, pour une durée d'un an renouvelable, un logement meublé situé [Adresse 4], [Localité 6] [Adresse 5] (Réunion), moyennant un loyer mensuel de 1430 euros, provisions sur charges comprises.

La gestion du bien a été confiée selon mandat à la société Direct Immobilier puis, à Citya France Immobilier.

Par acte du 7 novembre 2024, sommation interpellative a été délivrée à [K] [I], [B] [A] et [M] [E], leur indiquant que [C] [P] [O] a quitté les lieux depuis plusieurs années sans avoir résilié le bail au préalable, qu'ils résident dans les lieux, et que malgré plusieurs demandes en vue de régulariser leur situation par la production de documents administratifs, il n'y a pas été satisfait, qu'ils sont donc sommés de fournir une liste de renseignements.

Soutenant que M. [X] et Mme [D] ont donné congé respectivement les 27 novembre 2019 et 6 novembre 2020 et que la société Citya France Immobilier a découvert le 14 mars 2024 que de nouveaux colocataires avaient pris possession des lieux sans qu'ait été conclu de contrat de bail, que par LRAR réceptionnée le 18 octobre 2024, Mme [O] a dit au mandataire avoir quitté la Réunion depuis 7 ans sans que celle-ci ait donné congé de sorte que celui-ci est fixé au 18 novembre 2024, que par acte du 16 août 2024, sommation de payer a vainement été délivrée aux nouveaux occupants identifiés par le mandataire, soit [K] [I], [B] [A] et [M] [E] alors que la dette s'élevait au 15 janvier 2025 à la somme de 6.597,88 euros, la SARL Coco and Co dit avoir dans ces conditions fait citer [K] [I], [B] [A], [M] [E] et [C] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de la date du jugement à intervenir,
En conséquence,
- ordonner sans délais l'expulsion des lieux loués de [K] [I], [B] [A], [M] [E] et celle des occupants de leur chef, avec l'assistance au besoin de la force publique et d'un serrurier et sous une astreinte de 50 euros par jour de retard,
- dire qu'elle sera autorisée à enlever tous les biens laissés dans le logement aux frais et risques de ces derniers et qu'elle sera libre d'en disposer,
- fixer l'indemnité d'occupation à un montant équivalent aux loyers qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, révision comprise, et augmenté des charges locatives, ce à compter de la résiliation du bail et dire qu'elle sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges,
- condamner solidairement [K] [I], [B] [A], [M] [E] et [C] [O] à lui payer cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux et restitution des clefs,
- condamner solidairement [K] [I], [B] [A], [M] [E] et [C] [O] à lui payer la somme de 6.597,88 euros au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation ci-dessus mentionnés, somme à parfaire en fonction des indemnités d'occupation dues jusqu'au complet délaissement des lieux et restitution des clefs,
- condamner in solidum [K] [I], [B] [A], [M] [E] et [C] [O] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens dont la sommation et enfin débouter [K] [I], [B] [A], [M] [E] et [C] [O] de toutes leurs demandes.

Par mail du 30 mai 2025, [M] [E] a communiqué au greffe, en vue de l'audience du 17 juin 2025, les virements effectués à Citya Immobilier, gestionnaire de la SARL Coco and Co, régularisant leur situation et attestant des paiements locatifs soit : 1630 euros le 17 février 2025, 1600 euros le 19 mars 2025, 3200 euros le 27 mars 2025, 1600 euros le 17 avril 2025, 1600 euros le 15 mai 2025 et 1830 euros le 26 mai 2025.

A l'audience du 17 juin 2025, Mme [E] et M. [A] disent être concubins et s'estimer locataires de la SARL Coco and Co. Ils disent reconnaître avoir eu avec [K] [I] une dette de loyer mais être à jour des paiements aujourd'hui. Ils expliquent qu'un arriéré de loyers a été régularisé auprès de Citya et qu'il est dû a un changement de banque, ce qui a pris du temps pour régulariser les virements. Ils précisent que [K] [I], locataire aussi, règle aussi les loyers et qu'il est absent comme travaillant.
Mme [O] est représentée par son avocate qui indique que sa cliente a bien donné congé en 2018 et qu'elle en apporte la preuve. Elle verse des conclusions écrites.
Il est précisé que le loyer mensuel est de 1659 euros mensuels. Il est versé un décompte au nom de [C] [P] [O] montrant un restant dû au 1er juin 2025 pour 0 euro.
La procédure est renvoyée.

Par dernières conclusions, Mme [O] dit que le 22 octobre 2018 elle a résilié le bail, qu'elle comptait sur le mandataire pour l'enregistrer mais qu'elle n'a malheureusement pas conservé l'accusé réception de sa lettre recommandée de congé. Elle indique que des colocataires se sont ensuite succédé dans le logement, comme c'est clasiquement le cas pour les colocations, ce qui fait que désormais, aucun des locataires indiqués dans le contrat de bail n'occupe plus les lieux.

Elle précise qu'aucun loyer ne lui a été réclamé depuis octobre 2018, soit depuis 6 ans, sous quelque forme que ce soit et avoir appris qu'elle se trouvait toujours désignée comme colocataire par les autres défendeurs lorsqu'ils ont reçu la sommation de payer. Elle dit avoir donc aussitôt fait part à la société Citya de ce qu'elle avait fait le nécessaire pour se retirer du bail en donnant congé mais qu'il lui a été répondu par le mandataire qu'il n'avait sauf erreur rien reçu.

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Elle indique avoir dès lors pris attache avec [U] [Z], cogérant de la SARL Coco and Co et copropriétaire

du bien afin qu'il atteste de la réalité de son congé, congé qui semble avoir été perdu suite au changement de mandataire. Elle dit verser le courrier en date du 13 mai 2025 par lequel [U] [Z] atteste sur l'honneur qu'elle a bien donné congé dans les formes prescrites par la loi auprès de l'agence Direct Immobilier, si bien qu'elle dit avoir respecté l'article 3.1.1 du contrat de bail. Elle dit qu'il ne saurait donc lui être réclamé des loyers, précisant qu'en outre, la capacité du logement est pour 3 personnes.
Elle demande donc au juge de débouter la SARL Coco and Co et, subsidiairement, lui donner acte que sa solidarité au titre des loyers a cessé le 18 novembre 2024, réduire le montant de sa condamnation solidaire en consideration de cette date, débouter la SARL Coco and Co de sa demande de condamnation solidaire au versement d'un indemnité d'occupation, en tout état de cause, condamner la SARL Coco and Co à lui verser 2000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

A l'audience du 26 août 2025, les défendeurs sont tous présents ou représentés. [K] [I] est représenté par M. [A] et Mme [E]. Ces trois derniers demandent à rester dans le logement et disent être à jour de leurs loyers et disent justifier de ce que le logement est assuré depuis 2021.
Le juge demande au bailleur, compte tenu de ces éléments, de clarifier d'une part la situation des locataires par contrat/avenants et compte tenu des versements effectués. L'affaire est renvoyée à cette fin.

A l'audience du 28 octobre 2025, Mme [O] verse des conclusions écrites modifiées en ce qui concerne les frais non répétibles demandés à hauteur de 2000 euros à l'encontre de la demanderesse.
Les autres défendeurs demandent au juge de débouter la demanderesse en ses demandes principales et accessoires faute pour elle de se désister.

La demanderesse indique que si les loyers ont été régularisés, il ne l'ont été qu'à la faveur de l'assignation. M. [A] précise que c'est exact mais dû à un décalage de 2 mois lié à un changement de compte bancaire, qu'il s'est juste agi d'un retard, désormais résorbé.

La SARL bailleresse dit se rapporter à ses écritures et dépose des conclusions n°1 par lequelles elle indique que MM. [I] et [A] et Mme [E] ont manqué à leurs obligations légales en en payant pas les loyers et demande au juge :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de la date du jugement à intervenir,
En conséquence,
- ordonner sans délais l'expulsion des lieux loués de [K] [I], [B] [A], [M] [E] et celle des occupants de leur chef, avec l'assistance au besoin de la force publique et d'un serrurier et sous une astreinte de 50 euros par jour de retard,
- dire qu'elle sera autorisée à enlever tous les biens laissés dans le logement aux frais et risques de ces derniers et qu'elle sera libre d'en disposer,
- fixer l'indemnité d'occupation à un montant équivalent aux loyers qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, révision comprise, et augmenté des charges locatives, ce à compter de la résiliation du bail et dire qu'elle sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges,
- condamner solidairement [K] [I], [B] [A], [M] [E] et [C] [O] à lui payer cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux et restitution des clefs,
- condamner in solidum [K] [I], [B] [A], [M] [E] et [C] [O] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens dont la sommation et enfin débouter [K] [I], [B] [A], [M] [E] et [C] [O] de toutes leurs demandes.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025, prorogé au 16 décembre 2025.

Le jugement contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé de Mme [O]

Vu l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Aux termes de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L'article 1362 du Code de procédure civile, prévoit que constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu'il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué.
Peuvent être considérés par le juge comme équivalant à un commencement de preuve par écrit les déclarations faites par une partie lors de sa comparution personnelle, son refus de répondre ou son absence à la comparution.

Si Mme [O] indique ne pas avoir conservé l'avis de réception de la lettre recommandée par laquelle elle a donné congé au bailleur le 22 octobre 2018, via la société Direct Immobilier mandataire à l'époque, il convient de relever qu'[U] [Z], associé de la SARL Coco and Co et copropriétaire du logement selon le procès-verbal des associés de la société du 26 janvier 2023 versé au dossier, en atteste expressément par courrier du 13 mai 2025.

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Il convient de considérer que ce courrier est un commencement de preuve par écrit permettant de considérer que Mme [O] a valablement donné congé au bailleur le 22 octobre 2018 et qu'elle n'est donc plus partie au contrat de bail ni tenue solidairement des chefs de l'assignation.

Il semble qu'ait donc existé une évidente carence par le mandataire à cet égard en lien avec le changement
d'entité ou plus vraisemblablement en lien avec une mauvaise gestion puisque la société Citya ne s'est préoccupée qu'à compter du 1er mars 2024 de la situation réelle de l'occupation du logement, soit 6 ans après la conclusion du premier bail et 4 ans après le dernier congé donné par le dernier colocataire initial ([R] [D]).

La société mandataire ne s'en est en réalité jamais préoccupée de la situation du logement, du nom des locataires successifs alors que le contrat de bail initial se trouvait résilié par les congés successifs depuis 2020 (2018 - [O], 2019 - [X] et 2020 - [D]), .

Elle a laissé les colocataires successifs assurer eux-mêmes les remplacements tant que les loyers étaient payés et n'a réagi qu'à partir du moment où elle n'a plus reçu de paiements du fait du retard de [K] [I], [B] [A] et [M] [E] dont elle a découvert l'existence dans le logement de par sa seule carence.

Aucun avenant n'a été rédigé et signé après 2018, 2019 et 2020, a fortiori à l'endroit de [K] [I], [B] [A] et [M] [E], alors même que le juge avait demandé une régularisation sur ce point à l'audience du 26 août 2025.

Il convient de mettre Mme [O] hors de cause et de débouter la demanderesse de l'ensemble de ses demandes à son encontre.

Sur la demande de résiliation du bail

Force est de constater que la SARL Coco and Co n'a pas précisé à l'encontre de quel défendeur, elle entendait demander la résiliation du bail.

En réalité, elle ne peut ignorer qu'aucun bail ou avenant au contrat de bail initial n'a été conclu ou même régularisé à l'endroit de [K] [I], [B] [A] et [M] [E]. Il semble dès lors compliqué de résilier un bail dans ces conditions.

Cependant, [K] [I], [B] [A] et [M] [E] ont dit à l'audience se considérer comme colocataires et dès lors tenus au paiement des loyers et charges, qu'ils ont d'ailleurs versés et régularisés en cours d'instance après un retard de paiement.

Il convient de constater qu'un bail verbal a été conclu entre la SARL Coco and Co, bailleurs, et [K] [I], [B] [A] et [M] [E], preneurs, mais dont la date de conclusion est inconnue à ce jour.

Il ne saurait par conséquent être prononcé de résiliation de ce bail à leur encontre, ce d'autant qu'il est constant que les défendeurs ont rapidement régularisé leur dette locative et les obligations de preneurs qui leur étaient contestées.

La SARL Coco and Co sera déboutée de sa demande à ce titre.

Les parties sont toutefois vivement invitées à régulariser cette situation pour donner date au contrat de bail les liant.

Sur la demande d'expulsion et les indemnités d'occupation

La dette locative ayant été régularisée en cours d'instance par [K] [I], [B] [A] et [M] [E], il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur expulsion des lieux, à fixer une indemnité d'occupation et a fortiori à les condamner à une telle indemnité, le bail n'étant pas résilié, aucune faute ne pouvant être retenue à leur encontre au moment où le juge statue.

Il n'y a a fortiori également pas lieu à statuer sur le sort des meubles étant précisé que ce sort est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les autres demandes

La SARL Coco and Co demande au juge de condamner in solidum [K] [I], [B] [A], [M] [E] et [C] [O] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens dont la sommation de payer.

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Il convient de dire que la SARL Coco and Co a commis une faut en laissant des colocataires se succéder dans le logement depuis le premier congé reçu en lien avec le bail conclu en 2018 sans se préoccuper de régulariser leur situation par avenants tant qu'elle percevait des loyers. Le contrat de bail initial ne compte d'ailleurs plus aucun locataire présent au moment où le juge statue ni même au moment de l'assignation, outre que les loyers ont rapidement été régularisés par [K] [I], [B] [A] et [M] [E], bien que liés par un bail verbal à une date inconnue.

La SARL Coco and Co s'est montrée pour le moins légère, pour ne pas dire défaillante, dans ses obligations de bailleresse. Succombant en toutes ses demandes principales, elle sera par conséquent déboutée de sa demande
au titre des frais non répétibles qu'il serait parfaitement inéquitable de mettre à la charge de [K] [I], [B] [A] et [M] [E] et a fortiori de [C] [O].

Compte tenu de ce qui précède, il n’apparaît en revanche pas équitable de laisser à la charge de Mme [O] les frais irrépétibles qu'elle a dû engager pour faire valoir ses droits dans la présente instance. Sa demande, non justifiée, sera toutefois réduite à de plus justes proportions. La SARL Coco and Co sera condamnée à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu des démarches qu'elle a dû effectuer pour prouver sa bonne foi.

La SARL Coco and Co sera déboutée de sa demande au titre des dépens concernant Mme [O].

Elle sera également déboutée de sa demande concernant les dépens concernant [K] [I], [B] [A] et [M] [E] au titre de la sommation de payer par laquelle elle réclame des loyers sans justifier avoir conclu de contrat de bail.

En revanche, il y a lieu de considérer que les débats ont mis en évidence que [K] [I], [B] [A] et [M] [E] se considèrent comme locataires et qu'ils ont régularisé, en cours d'instance, une dette locative qu'ils ont reconnu avoir et qu'ils n'ont régularisée qu'à la faveur de l'assignation.

[K] [I], [B] [A] et [M] [E] seront donc condamnés aux dépens qui ne comprendront que le coût de l'assignation les concernant soit la somme de 74,74 euros chacun.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en ce qui concerne les frais non répétibles et les dépens.

PAR CES MOTIFS,