TJ 97411, 2 juill. 2026, RG 25/00621

Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00621 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HKWA - /

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00621 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HKWA

MINUTE N° : 26/00012

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 02 JUILLET 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEURS :

Madame [Y] [H] [S] épouse [A]
[Adresse 1]
[Localité 3]
et
Monsieur [R] [A]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentés par par Me Elise QUINTRIE LAMOTHE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Madame [K] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 4]
et
Monsieur [U] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentés par la SELARL PAYEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabrice LEMAIRE,,
Assisté de : Elodie MIRC, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Mai 2026

DÉCISION :

Prononcée par Fabrice LEMAIRE, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Elodie MIRC, Greffière,

Copie exécutoire délivrée

le 3 juillet 2026

aux avocats
EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 10 décembre 2023, Monsieur [U] [Z] et Madame [K] [Z] (les époux [Z]) ont donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [R] [A] et Madame [Y] [H] [S] épouse [A] (les époux [A]) une maison située à [Localité 5] au [Adresse 4] moyennant le versement d’un loyer de 1740 euros avec charges et d’un dépôt de garantie d’un montant de 3350 euros.

Par assignation en date du 22 octobre 2025, les époux [A] ont fait convoquer les époux [Z] à l’audience du 4 décembre 2025 du Tribunal de proximité de Saint-Paul afin de les faire condamner à leur restituer le solde du dépôt de garantie pour un montant de 2684,99 euros et à leur verser 502,5 euros au titre de la pénalité légale prévue en cas de restitution tardive du dépôt de garantie ainsi que 1500 euros pour les frais irrépétibles.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour permettre aux parties d’échanger leurs pièces et arguments.

A l’audience du 7 mai 2026, les époux [A] ont confirmé leurs demandes en portant celle faite au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à 1800 euros et en y ajoutant la capitalisation des intérêts. Ils affirment que la tentative de conciliation a été faite conformément aux règles applicables et que les retenues effectuées sur le dépôt de garantie ne sont pas justifiées au motif qu’aucune dégradation n’a été constatée lors de l’état des lieux de sortie et que les retenues faites au titre de la TEOM et des charges de copropriété ne sont pas étayées par des justificatifs.

Les défendeurs soulèvent l’irrecevabilité de l’action entreprise par leurs anciens locataires au motif que seul un des deux propriétaires a été convoqué à la réunion de conciliation avec le conciliateur. Sur le fond, ils font valoir, d’une part, que l’odeur de tabac relevée dans l’état des lieux de sortie constitue une dégradation locative imputable aux demandeurs ayant justifié les retenues faites sur le dépôt de garantie et que, d’autre part, il y a des justificatifs pour la TEOM et les charges de copropriété. Ils concluent donc au rejet des prétentions des époux [A] et à leur condamnation au versement de 1800 euros au titre des frais irrépétibles.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 750-1 du Code de procédure dispose qu’ « En application de l’article 4 de la loi du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. »

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, « le locataire est obligé :
a) De payer le loyer
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. »

L’article 22 de cette même loi ajoute qu’« A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » Ce même article précise également que « Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes ».

Sur la recevabilité de la requête

S’il est constant que tant la convocation à la réunion de conciliation que le constat d’échec de conciliation ne font mention que de la locataire et de la propriétaire comme parties à la conciliation, il n’en demeure pas moins que compte tenu de la communauté d’intérêts entre M. et Mme [Z], propriétaires du même bien, la présence seule de Mme [Z] comme partie présente lors de la réunion de conciliation ne peut pas s’analyser comme une absence de tentative de conciliation d’une partie, d’autant que, contrairement aux allégations des défendeurs, le bail ne comporte qu’une seule signature pour le bailleur, comme pour l’état des lieux d’entrée.

Dès lors, l’exception d’irrecevabilité soulevée par les défendeurs sera rejetée.

Sur le fond

L’état des lieux de sortie du 31 mai 2025 précise « odeur de cigarette dans l’appartement, sinon TB état de l’appartement » et les murs et plafonds des différentes pièces sont cochés bon état. L’état des lieux d’entrée réalisé le 23 décembre 2023 ne comportait aucune mention d’odeur de tabac et précisait que les peintures étaient neuves.

Dès lors, il a bien été constaté contradictoirement une odeur de tabac qui constitue une dégradation locative imputable aux locataires. Le fait que l’état des lieux de sortie ne comporte pas de réserve chiffrée ou de devis est normal puisque ce document sert seulement à constater des dégradations et non à les chiffrer.

En revanche, rien ne justifie la nécessité de procéder à la réfection totale des peintures puisque l’état des lieux de sortie ne mentionne aucunement que les peintures étaient jaunies. L’attestation du peintre ayant effectué les travaux de réfection des peintures selon laquelle il y avait une odeur de tabac « rendant nécessaire une remise en peinture » n’a aucune valeur probante compte tenu de l’intérêt manifeste de ce professionnel à la réalisation de tels travaux. De même, la locataire ayant succédé aux époux [A] précise que lors de son entrée dans les lieux, après réfection des peintures, « l’odeur était bien atténuée mais néanmoins persistante. Après plusieurs semaines d’aération cette odeur s’est estompée » démontrant ainsi que la remise à neuve des peintures n’était peut-être pas nécessaire. Dès lors, un simple lessivage des murs et plafonds ainsi qu’il a été fait pour le canapé et les matelas pouvait être de nature à faire disparaître l’odeur constatée. Compte tenu des contestations exprimées par les locataires par sms et mails dès le mois de juin suivant l’état des lieux de mai, les propriétaires qui n’ont réalisé les travaux de peinture que le 7 juillet auraient dû procéder par pallier en tentant un lessivage au préalable. Il sera donc retenu pour cette dégradation la somme de 300 euros correspondant à la facture de nettoyage du canapé et des deux matelas ainsi que les frais de réouverture du compteur d’eau pour un montant de 51,05 euros. Une retenue de 600 euros sera effectuée au titre du coût du lessivage des peintures (3 euros par m2 x 200 m2, surface indiquée dans la facture pour la peinture).

Les propriétaires produisent également la taxe foncière 2025 et les charges locatives 2023 et les montants respectifs de 266,67 pour la TEOM et de 67,27 pour le reliquat de charges ne sont donc pas contestables dans la mesure où ils sont justifiés et que le propriétaire pouvait retenir jusqu’à 20 % du dépôt de garantie à ce titre. Au surplus, le propriétaire n’a aucune obligation de fournir les justificatifs dans le délai de deux mois, mais seulement de restituer le solde du dépôt de garantie (Cass. Civ 3e, 8 déc. 2009, n° 08-20340).

En l’espèce, les défendeurs ont versé la somme de 665,01 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie, le 28 juillet 2025, alors qu’ils auraient dû restituer 2065,01 euros. Ils seront donc condamnés à rembourser la somme de 1400 euros aux demandeurs.

Ils verseront, en outre la somme de 502,50 euros à titre de pénalités de retard (10 % de 1675 euros x 3 mois d’août à octobre 2025).

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation du montant principal des intérêts de retard eu égard le caractère forfaitaire des pénalités légales.

Chaque partie supportera les sommes engagées pour sa défense au titre des frais irrépétibles dans la mesure où les demandeurs ont contesté l’intégralité de la retenue effectuée, y compris pour des sommes justifiées et que les défendeurs n’étaient pas légitimes à repeindre l’intégralité du logement.

Les dépens seront partagés pour moitié pour les mêmes motifs.

PAR CES MOTIFS,