TJ 97411, 23 juill. 2026, RG 26/00178

Nous, Stéphane DUCHEMIN, juge des référés,

ORDONNONS une mesure d'expertise,

COMMETTONS, pour y procéder, Monsieur [M] [S], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion ;

[Adresse 3]
[Localité 3]
[XXXXXXXX01] – [XXXXXXXX02]
[Courriel 1]

DONNONS à l’expert, lequel s’adjoindra, si nécessaire, tout sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne, la mission suivante :

convoquer et entendre les parties, se faire communiquer toutes pièces utiles et recueillir les déclarations de tout sachant,décrire les parcelles concernées, faire application sur les lieux des titres des parties et fournir tous éléments permettant de déterminer l’existence d’un état d’enclave, déterminer le cas échéant si cet état d’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat et inviter les parties à appeler en cause les propriétaires des fonds concernés par la mise en œuvre des dispositions de l’article 684 du code civil,donner toutes informations utiles sur les servitudes de passage dont bénéficierait la parcelle CX[Cadastre 1],déterminer si, antérieurement à la cession du lot 61, la parcelle CX [Cadastre 1] (ou le fonds dont elle est issue) et le lot 61 ont été réunis entre les mains d’un même propriétaire (la famille [A]) et si l’ensemble ainsi constitué disposait alors d’un accès à la voie publique,dire si l’état d’enclave actuelle de la parcelle CX [Cadastre 1] est la conséquence directe de la cession du lot 61 par la famille [A], sans réserve de droit de passage, c’est-à-dire caractériser ou exclure un auto-enclavement au sens de l’article 684 du Code civil,identifier le les propriétaires actuels du lot 61 et de toute parcelle issue de sa division afin de permettre la mise en cause,rechercher et reconstituer toute procédure judiciaire décision de justice antérieure ayant opposé Monsieur [A] (ou ses auteurs) à l’ASA ou aux colotis et relative à l’accès à la parcelle CX [Cadastre 1],rechercher l’existence, l’assiette et la durée de tout passage effectivement utilisé pour desservir la parcelle CX [Cadastre 1], en particulier sur les voies privées du lotissement ([Adresse 4], [Adresse 5]) ou par tout autre tracé,dire si un tel passage a fait l’objet d’un usage continu pendant 30 ans au sens de l’article 685 du Code civil, en précisant le cas échéant son point de départ et son assiette,rechercher tout chemin ou accès carrossable historique desservant la parcelle CX [Cadastre 1] depuis la RN1A ou tout autre voie, indépendamment des voies du lotissement,
déterminer si un passage suffisant pour la desserte de la parcelle CX [Cadastre 1] peut être établi sur le lot 61 (fonds divisé) tant à pied quand véhicule et en décrire le tracé,dire si l’établissement d’un tel passage sur le lot 61 se heurte à une règle d’urbanisme, d’environnement ou de prévention des risques (PLU de [Localité 4], loi littoral, PPRMT) le rendant juridiquement impossible,décrire la topographie, la nature géologique et les risques de mouvements de terrain de la zone en lien avec l’étude réf. 11/03493/51 et le plan de prévention des risques applicable,évaluer l’impact d’un accès carrossable vers la parcelle CX [Cadastre 1] sur la stabilité des terrains et sur les parcelles situées en contrebas,décrire les réseaux d’écoulement des eaux pluviales et des eaux usées du secteur et l’incidence d’un tel accès d’une construction sur ces réseaux et sur l’ensemble des colotis riverain,établir l’état d’origine du lot 61 tel qu’il résulte du plan et du cahier des charges du lotissement (lot unique et indivisible) puis déterminer s’il a fait l’objet d’une ou plusieurs divisions, en préciser la date, le nombre et la contenance des parcelles qui en sont issues (dont la parcelle EZ [Cadastre 2]),dire si cette division et la construction autorisée par le permis PC 974415 23 A0258 (450, 69 m²) contreviennent à l’article 8 du cahier des charges du lotissement, lequel interdit toute division de l’eau et limite chaque lot à une seule construction principale à usage d’habitation,en cas enclave, déterminer le passage suffisant au sens de l’article 682 du code civil et le moins dommageable pour le fonds servant et fixer l’indemnité due au fonds servantfaire toutes constatations et observations utiles.
DISONS que, pour exécuter la mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

ENJOIGNONS aux parties de remettre à l’expert tous documents utiles ;

DISONS qu’à défaut d’obtenir la remise des pièces qui lui sont nécessaires, l’expert pourra être autorisé par le juge chargé du contrôle des expertises à déposer son rapport en l’état, mais qu'il pourra également se faire communiquer directement par tous tiers toutes pièces qui ne lui auraient pas été transmises par les parties et dont la production lui paraîtra nécessaire ;

DISONS que l’expert s’assurera, à chaque réunion d’expertise, de la communication aux parties des pièces, qui lui sont remises, dans un délai permettant leur étude, conformément au principe de la contradiction, que les documents pertinents seront analysés de façon contradictoire lors des réunions d’expertise et que les pièces seront numérotées en continu et accompagnées d’un bordereau récapitulatif ;

DISONS que l’expert devra convoquer toutes les parties par lettre recommandée avec accusé de réception et leur avocat par lettre simple ;

DISONS que l’expert pourra recueillir des informations orales, ou écrites, de toutes personnes susceptibles de l’éclairer ;

DISONS que l’expert devra :

- en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise, l’actualiser ensuite dans le meilleur délai, les informer de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ou son projet de rapport ;

- adresser dans le même temps le montant prévisible de sa rémunération qu’il actualisera s’il y a lieu, procédant parallèlement aux demandes de provisions complémentaires ;

- adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), dont il s’expliquera dans son rapport, et arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, lesquelles disposeront d’un délai de 4 à 5 semaines à compter de la transmission du rapport ;
rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà du terme qu’il fixe ;
DISONS que l’expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces dernières observations ou réclamations qui devront être annexées au rapport définitif, dans lequel devront figurer impérativement :

- la liste exhaustive des pièces par lui consultées,
- le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise, en précisant, pour chacune d’elles, la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation,
- le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise,
- la date de chacune des réunions tenues,
- les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties,
- le cas échéant, l’identité du technicien, dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis (lequel devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport) ;

DISONS que l'expert sera saisi par un avis de consignation du greffe et fera connaître sans délai son acceptation ;

DISONS qu'en cas de refus ou d'empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement ;

DISONS que l’expert déposera l’original et une copie de son rapport au greffe du tribunal dans les six mois de sa saisine, sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle, ainsi qu’une copie du rapport à chaque partie (ou à son avocat pour celles étant assistées) ;

DISONS que la SCI Les Terrasses du [Adresse 1] et l’Association Syndicale Autorisée du Lotissement [Adresse 1] devront chacune verser une consignation de 1.500 euros, entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal (montant total de la consignation 3.000 €), avant le 3 septembre 2026 ;

DISONS que le montant de la consignation devra, faire d’objet d’un virement bancaire, à l’exclusion de tout autre moyen de paiement, au bénéfice du TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS - REGIE D’AVANCES ET DE RECETTES, avec les références suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX01]
BIC : [XXXXXXXXXX02]

DISONS que faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour surveiller les opérations d’expertise ;

CONDAMNONS la SCI Les Terrasses du [Adresse 1] aux dépens de l’instance ;

REJETONS toutes demandes plus amples ou contraires

RAPPELONS que la présente bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et
Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.