TJ 97411, 2 sept. 2025, RG 25/00307

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00307 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HFDO

MINUTE N° : 25/00107

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 02 SEPTEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [Z] [R]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3] ([Localité 2])

Représenté par Me Eloïse ITEVA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [B] [Q]
[Adresse 3]
[Localité 3] ([Localité 2])

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madeline ROYO, Juge,

Assisté de : Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 01 Juillet 2025

DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition

Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

Copie exécutoire délivrée le 17/09/2025 aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat conclu le 5 août 2020 par l'intermédiaire de leur mandataire, la SARL Agence Immobilière Bourbon, Monsieur [E] [Z] [R] et Madame [V] [Z] [R] ont donné à bail à Madame [B] [Q] et à Monsieur [I] [G] une villa de type F4 située [Adresse 4] à [Localité 4] (974) pour un loyer mensuel de 1 100 euros incluant une provision sur charges d’un montant mensuel de 40 euros. Un dépôt de garantie de 1 060 euros a été versé lors de la conclusion du contrat.

Suivant contrat conclu le 29 juillet 2022, Monsieur [E] [Z] [R], représenté par son mandataire, et ses locataires ont modifié le bail d’habitation conclu le 5 août 2020 en raison d’un changement d’adresse, le bien loué étant situé au [Adresse 5] à [Localité 4] (974).

Par lettre recommandée datée du 15 février 2023, Monsieur [I] [G] a fait savoir à son bailleur qu’il quittait le logement loué et qu’il entendait mettre fin à son engagement en qualité de locataire.

Les loyers n’étant pas réglés de manière régulière, Monsieur [E] [Z] [R] et Madame [V] [Z] [R] ont, par exploit délivré par commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, fait signifier à Madame [B] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Madame [B] [Q] n'ayant pas régularisé la situation dans le délai de deux mois qui lui était imparti, Monsieur [E] [Z] [R] a saisi le juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de SAINT PAUL pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail survenue le 25 janvier 2025, ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que des occupants de son chef, si nécessaire avec l’assistance de la force publique, et obtenir sa condamnation provisionnelle au paiement de l'arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 167,17 € par mois, ces diverses sommes étant augmentées des intérêts au taux légal, de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience du 1er juillet 2025 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l'audience, au visa de son exploit introductif d'instance, Monsieur [E] [Z] [R], représentée par Maître [D], maintient l’intégralité de ses demandes et précise qu’elles ne sont pas formées à titre provisionnel et que la dette locative s'élève à la somme de 5 941,60 euros selon décompte arrêté à la date de l’audience.

En réponse, Madame [B] [Q] se reconnaît redevable de l’intégralité des sommes réclamées par son bailleur, sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire et demande expressément à rester dans les lieux loués. Elle explique que son concubin a quitté le logement depuis trois ans, qu’elle supporte la charge de deux enfants et qu’elle a rencontré de grandes difficultés financières à la suite de la suspension de ses droits à certaines prestations par la caisse d’allocations familiales de la Réunion. Elle ajoute qu’elle a retrouvé un emploi depuis quelques jours, qu’elle s’est toujours efforcée de régler l’essentiel des sommes dues, qu’elle est dans l’attente d’un logement social et qu’elle souhaite rester dans les lieux tant qu’un tel logement ne lui aura pas été attribué.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes de résiliation et d'expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion de manière électronique le 20 mai 2025, soit six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, Monsieur [E] [Z] [R] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de manière électronique le 26 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 19 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

L’action est donc recevable au regard de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions antérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail d'habitation conclu le 5 août 2020 par Monsieur [E] [Z] [R], d’une part, et Madame [B] [Q] et son concubin, d’autre part, prévoit une clause résolutoire selon laquelle « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ».

En l'espèce, le 25 novembre 2024, Monsieur [E] [Z] [R] et Madame [V] [Z] [R] ont fait délivrer à leur locataire un commandement de payer, dans le délai de deux mois, une dette locative d'un montant de 2 725,24 euros.

Dans cet acte établi par commissaire de justice qui comporte les mentions prévues par les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [E] [Z] [R] et Madame [V] [Z] [R] se prévalaient du jeu de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail.

Or, il ressort du décompte produit par le demandeur à l’audience qu’en date du 25 janvier 2025, la dette locative n’avait pas été apurée.

En conséquence, dans la mesure où la délivrance du commandement visant la clause résolutoire n'a pas permis à Madame [B] [Q] d'apurer sa dette locative dans un délai de deux mois, la clause résolutoire doit produire son effet et la résiliation du bail doit être constatée le 26 janvier 2025.

Toutefois, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En outre, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du décompte de créance locative produit à l’audience et arrêté au 1er juillet 2025 que la locataire a effectué plusieurs versements entre les mains du bailleur mais qu’en dépit de ces règlements et des versements de l’allocation de logement par la Caisse d’allocations familiales, sa dette augmente chaque mois.

Compte tenu de ces éléments, Madame [B] [Q] ne remplit pas les conditions prévues par l’article 24 précité pour bénéficier de délais de paiement et d’une suspension de la clause résolutoire.

Par ailleurs, l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 susvisée prévoit que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location doit statuer dans certaines conditions et tenir compte de la procédure de traitement du surendettement du locataire.

Toutefois, force est de constater que Madame [B] [Q] ne justifie pas que les conditions prévues par l'article 24 VI précité sont remplies dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [B] [Q] et de tous occupants de son chef du logement loué.

Il est rappelé qu'en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

En outre, s’agissant des meubles garnissant le logement loué, il sera renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande de délais

Aux termes des articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que lesdits occupants aient à justifier d’un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

La durée des délais ne peut en aucun cas être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé (...), la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l'espèce, il ressort du décompte de créance produit à l’audience qu’en dépit des difficultés financières majeures qu’elle rencontre, Madame [B] [Q] s’est efforcée de régler, presque chaque mois, la somme mensuelle de 300 euros entre les mains du bailleur.

Au soutien de sa demande, elle produit une attestation de paiement établie par la caisse d’allocations familiales pour le mois de juin 2025 dont il ressort qu’elle est célibataire, qu’elle supporte la charge de ses deux enfants âgés de 18 et 16 ans, qu’elle perçoit une allocation de logement d’un montant de 463 euros qui est versée directement au mandataire de son bailleur mais aussi des allocations familiales à hauteur de la somme mensuelle de 226,58 euros sur lesquelles la caisse opère une retenue d’un montant de 212 euros par mois.

Elle produit également un contrat de travail à durée déterminée à temps partiel dont il ressort qu’à compter du 16 juin 2025, elle est embauchée pour une durée de 77 jours et qu’elle percevra une rémunération de 12,63 euros par heure de travail effectif.

Ainsi, de ces éléments, il résulte que, si Madame [B] [Q] ne justifie pas des recherches de logement qu’elle a évoqué à l’audience, elle justifie de la réalité des difficultés financières qu'elle rencontre et des efforts fournis pour tâcher d’éviter la trop grande dégradation de sa situation.

Compte tenu de ces éléments et des conséquences particulièrement dures qu'aurait l'expulsion sur sa personne et sur ses enfants, il convient de faire droit à la demande de délais présentée par Madame [B] [Q] pendant une durée de six mois à compter de la signification de la présente décision et ce, pour lui permettre de trouver un nouveau logement et dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et ce, jusqu’à la date de résiliation du contrat de bail.

À compter de la résiliation du contrat de bail, le locataire est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

En l'espèce, il ressort du décompte produit à l’audience et arrêté au 30 juin 2025 ainsi que de l’accord des parties que Madame [B] [Q] est redevable de la somme 4 734,43 euros à l'égard de Monsieur [E] [Z] [R], cette somme incluant les loyers et charges arrêtés à la date de la résiliation du bail, soit le 25 janvier 2025, et les indemnités d’occupation dues à compter du 26 janvier suivant.

Dès lors que Madame [B] [Q] ne justifie pas d'un paiement libératoire et qu’elle n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette dont elle se reconnaît débitrice, l'existence de la créance de Monsieur [E] [Z] [R] est établie.

Madame [B] [Q] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4 734,43 euros, cette somme emportant, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil, intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, soit du 25 novembre 2024, sur la somme de 2 725,24 euros et de la présente décision sur le surplus.

Madame [B] [Q] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant conforme à la demande formulée par le demandeur et qui sera fixée à la somme mensuelle de 1 167,17 euros. Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 du mois suivant et courra à compter du 1er juillet 2025.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L’indemnité d’occupation correspond à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. Le bailleur ne pourra donc pas réclamer à la débitrice le paiement d'une régularisation de charges ou d’une majoration de l’indemnité par l'effet de l’indexation.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [Q], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (179,72 euros TTC) et de l’assignation (80,67 euros TTC).

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés non compris dans les dépens. Madame [B] [Q] devra donc lui payer la somme de 500 euros (cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,