TJ 97411, 7 oct. 2025, RG 25/00311

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00311 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HFJB

MINUTE N° : 25/00129

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 07 OCTOBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [X]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représenté par Me BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [A] [Z] [N]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4] (REUNION)

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madeline ROYO, Juge,

Assisté de : Nathalie MOREL, Cadre- Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Septembre 2025

DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort , par mise à disposition

Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL, Cadre- Greffier,

Copie exécutoire délivrée le 14/10/2025 aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat conclu le 16 mars 2021 par l'intermédiaire de son mandataire, le cabinet CITYA SAINT PIERRE, Monsieur [D] [X] a donné à bail à Monsieur [L] [N] un appartement à usage d’habitation n°31 situé au sein de la [Adresse 4] [Adresse 5] à [Localité 5] (974) pour un loyer mensuel de 550 euros et une provision sur charges locatives d'un montant mensuel de 35 euros, outre un dépôt de garantie de 550 euros versé lors de la conclusion du contrat.

Monsieur [L] [N] n'ayant pas régulièrement payé les sommes dues à son bailleur, celui-ci lui a fait signifier, par exploit délivré par commissaire de justice en date du 13 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Monsieur [L] [A] [Z] [N] n'ayant pas régularisé la situation dans le délai de deux mois qui lui était imparti, Monsieur [D] [X] a saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal du proximité de SAINT-PAUL pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, voir constater que le locataire est devenu occupant sans droit ni titre le 14 avril 2025, être autorisé à faire procéder sous astreinte à l’expulsion de Monsieur [L] [A] [Z] [N] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, être autorisé à faire enlever tous les biens et effets personnels laissés dans les lieux aux frais exclusifs et aux risques du défendeur et à en disposer, et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation révisable et de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés au défendeur, il demandait qu’il soit jugé que l’échelonnement de la dette deviendrait caduc et que la totalité de la dette deviendrait exigible à défaut de paiement d’une seule échéance ou des loyers et charges courantes à leur date exacte.

L'affaire a été appelée à l'audience du 1er juillet 2025.

Après un renvoi, ordonné à la demande du tribunal, l’affaire a été appelée à l’audience du 2 septembre 2025 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l'audience, au visa de son exploit introductif d'instance, Monsieur [D] [X], représenté par Maître [F], maintient l’intégralité de ses demandes en précisant que la dette locative s'élevait à la somme de 4 176,67 euros.

Bien que régulièrement assigné par exploit délivré par commissaire de justice à personne le 7 mai 2025, Monsieur [L] [A] [Z] [N] n'a pas comparu et n'a pas été non plus représenté. La décision, de premier ressort, sera donc réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 7 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque la partie défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne devant faire droit aux prétentions de la partie demanderesse que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d'expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion de manière électronique le 13 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-923 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, Monsieur [D] [X] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée.

L’action est donc recevable au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions antérieures à la loi n°2023-923 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail d'habitation conclu le 16 mars 2021 par Monsieur [D] [X] et Monsieur [L] [A] [Z] [N] prévoit une clause résolutoire selon laquelle « il est expressément convenu qu’à défaut (…) du paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires (…), le contrat de location sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer, une sommation ou une signification selon le cas, demeuré sans effet, et ce conformément à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire ».

En l'espèce, le 13 février 2025, Monsieur [D] [X] a fait délivrer à son locataire un commandement de payer une dette locative d'un montant de 2 189,27 euros.

Dans cet acte délivré par commissaire de justice qui comportait les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à peine de nullité, Monsieur [D] [X] se prévalait du jeu de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail.

Or, à la date du 13 avril 2025, le locataire ne s'était pas acquitté du montant de sa dette locative.

En conséquence, dans la mesure où la délivrance du commandement de payer n'a pas permis à Monsieur [L] [A] [Z] [N] d'apurer sa dette locative dans un délai de deux mois, la clause résolutoire doit produire son effet et la résiliation du bail doit être constatée à compter du 14 avril 2025.

Par ailleurs, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-923 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, compte tenu de son absence à l'audience, Monsieur [L] [A] [Z] [N] ne formule aucune demande tendant à se voir octroyer des délais de paiement et ne justifie pas du fait qu'il serait en mesure de régler sa dette locative. Au surplus, il ressort du décompte de créance produit par le demandeur que, s’il a effectué des règlements réguliers depuis le 7 avril 2025, il n'a pour autant pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience et que le montant de la dette n’a cessé de s’accroître depuis cette dernière date.

Il n'apparaît, dans ces conditions, ni opportun, ni même possible d'octroyer des délais de paiement au bénéfice de Monsieur [L] [A] [Z] [N].

Par ailleurs, l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location doit statuer dans certaines conditions et tenir compte de la procédure de traitement du surendettement du locataire.

Toutefois, force est de constater que, compte tenu de son absence à l'audience, Monsieur [L] [A] [Z] [N] ne justifie pas que les conditions prévues par l'article 24 VI précité sont remplies dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [A] [Z] [N] et de tous occupants de son chef du logement loué.

Il est rappelé qu'en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

En outre, s’agissant des meubles garnissant le logement loué, il sera renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du commandement de payer délivré par le bailleur à son locataire et d'un décompte de créance locative produit à l’audience que, compte tenu de la règle conduisant à imputer les paiements sur les impayés les plus anciens, Monsieur [L] [A] [Z] [N] reste devoir à Monsieur [D] [X] la somme de 251,86 euros incluant les loyers et charges échus et impayés à la date du 13 avril 2025.

En effet, les frais de courtage annexe, le montant mensuel de la mensualité due au titre de l’assurance habitation ainsi que les frais dus au titre des prélèvements impayés qui n’ont aucune base contractuelle et ne sont, au surplus, pas justifiés n’ont pas à être pris en compte au titre de l’arriéré locatif.

Dès lors que Monsieur [L] [A] [Z] [N] ne justifie pas d'un paiement libératoire et qu'il n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, l'existence de la créance de Monsieur [D] [X] est établie.

Monsieur [L] [A] [Z] [N] sera donc condamné au paiement la somme de 251,86 euros, cette somme emportant, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil, intérêts au taux légal à compter du jour de la délivrance du commandement de payer.

Il sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 639,61 euros, pour la période courant du 14 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L’indemnité d’occupation correspond à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. Le bailleur ne pourra donc pas réclamer au débiteur le paiement d'une régularisation de charges ou une majoration de l’indemnité par l'effet de l’indexation.

Enfin, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités échues jusqu'à ce jour produiront des intérêts légaux à compter du présent jugement (indemnités allant du 14 avril 2025 au 7 octobre 2025). Et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [A] [Z] [N], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (165,98 euros TTC) et de l’assignation (68,31 euros TTC).

Compte tenu de la situation économique respective des parties, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [L] [A] [Z] [N] sera condamné à verser au demandeur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,