TJ 97411, 28 juill. 2026, RG 23/00002

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

AFFAIRE N° RG 23/00002 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GIXK
NAC : 30C

LOYERS COMMERCIAUX

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JUGEMENT RENDU LE 28 Juillet 2026

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DEMANDERESSE

Société MERCIALYS
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Thierry CODET de la SELARL CODET CHOPIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSES

Société CAP, représentée par la SELARL [A] [V], prise en la personne de Maître [A] [V], en qualité d’administrateur judiciaire
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître [O] [L] et Maître Yann PREVOST de la SELARL PREVOST & ASSOCIES OCEAN INDIEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Société [A] [V], prise en la personne de Maître [A] [V], en qualité d’administrateur judiciaire de la SAS CAP
[Adresse 3]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître [O] [L] et Maître Yann PREVOST de la SELARL PREVOST & ASSOCIES OCEAN INDIEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.E.L.A.R.L. [Q], prise en la personne de Maître [Y] [Q], ès qualité de mandataire judiciaire de la société CAP
[Adresse 4]
[Localité 4]
ni comparante, ni représentée,

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COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DEBATS :

Président : Madame Anne BAUDIER, Juge désigné conformément aux dispositions de l’article R. 312-3 du Code de l’Organisation Judiciaire
Greffier : Mme Dévi POUNIANDY, Greffière

Audience Publique du : 19 Mai 2026

LORS DU DELIBERE

Jugement réputé contradictoire rendu le 28 Juillet 2026, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition par Anne BAUDIER, Vice-présidente
assistée de Dévi POUNIANDY, Greffière 

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EXPOSE DU LITIGE :

Par acte reçu le 29 mars 2000 en l'étude de Maître [I] [C], notaire à Saint Denis de la Réunion, la SCI des Centres Commerciaux Réunionnais a donné à bail à la société à responsabilité limitée Cap Sud un local n°3 d'une surface de 96 m² environ situé au sein du centre commercial Jumbo Score à Saint Benoît, en vue de l'exploitation d'une boutique de prêt-à-porter et accessoires pour femme sous l'enseigne " Pourquoi pas ".

Par jugement du 28 janvier 2010, le juge des loyaux commerciaux a déclaré valable la demande formulée le 25 septembre 2009 par la société Cap tendant au renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2010.

Le bail s'est poursuivi par tacite reconduction à l'échéance des neuf ans, le 31 décembre 2018 et la société Mercialys est venue aux droits de la SCI des Centres Commerciaux Réunionnais.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2020, la société Cap a notifié au bailleur une demande de renouvellement du bail pour neuf ans à compter du 1er juillet 2020.

La société Mercialys en a accepté le principe le 31 juillet 2020 et a demandé le relèvement du montant du loyer à la somme de 52 492 euros par an.

Faute d'accord sur le montant du loyer, la société Mercialys a fait assigner le 31 janvier 2023 la société Cap à comparaître devant le juge des loyers commerciaux, en présence de la Selarl [Q], ès qualités de mandataire judiciaire, aux fins de :

- voir fixer à 52 492 euros le montant du loyer dû à compter du 1er juillet 2020 par la société Cap pour les locaux loués par elle,
- la voir condamner à lui payer les intérêts au taux légal sur la somme de 9 903,76 euros correspondant à la différence entre le loyer payé et le loyer dû au titre de la révision et ce, à compter du 1er juillet 2020, et jusqu'à parfait paiement et ordonner la capitalisation des intérêts,
- la condamner à lui payer la somme de 13 123 euros HT au titre de la réactualisation du dépôt de garantie,

Subsidiairement,
- voir ordonner une expertise et fixer le montant provisionnel du loyer à 118 429 euros à compter du 1er juillet 2021
- dans tous les cas, condamner la société Cap à lui payer une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 16 avril 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Saint Denis a ordonné une expertise, désigné M. [B] [G] pour y procéder et réservé les demandes des parties.

L'expert a déposé son rapport au greffe le 27 janvier 2025.

Après plusieurs renvois sollicités par les parties, l'affaire a été plaidée le 19 mai 2026, lors de laquelle la société Mercialys et la société Cap, représentées par leurs conseils respectifs, s'en sont rapportés à leurs écritures.

Dans le cadre de son mémoire n°3 déposé au greffe le 21 avril 2026, la société Mercialys demande au juge des loyers commerciaux de :

- fixer à la somme de 57 000 euros par an hors taxes, hors charges et en principal, outre les charges et conditions prévues au bail du 29 mars 2000 le montant du loyer dû à compter du 1er juillet 2021 par la société Cap pour les locaux à usage commercial loués par elle,
A titre subsidiaire,
- fixer à la somme de 50 790 euros par an hors taxes, hors charges et en principal, outre les charges et conditions prévues au bail du 29 mars 2000 le montant du loyer dû à compter du 1er juillet 2021 par la société Cap pour les locaux à usage commercial loués par elle, conformément à la valeur locative déterminée par l'expert judiciaire,
En tout état de cause,
- arrêter les comptes entre les parties sur la base du loyer judiciairement fixé,
- fixer au 31 janvier 2023 le point de départ des intérêts au taux légal afférents au solde résultant de ce compte, avec capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,
- fixer en conséquence de la clause contractuelle prévoyant un dépôt de garantie égal à un trimestre de loyer, le montant du dépôt de garantie réajusté sur la base du loyer annuel judiciairement fixé,
- condamner la société Cap aux entiers dépens,
- condamner la société Cap à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société Mercialys considère que le rapport d'expertise est entachée d'une contradiction manifeste dès lors que l'expert, qui relève une situation privilégiée du centre commercial, une bonne visibilité du local, l'existence d'un environnement commercial et de services étoffés, mais aussi l'extension et la progression de la zone de chalandise, conclut à l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité. Elle lui reproche également de ne pas avoir tenu compte de son dire et souhaite que les erreurs relatives aux montants des loyers de référence soient corrigées. Elle affirme en outre qu'aucun texte ne permet à l'expert d'opérer un abattement forfaitaire de 10 % compte tenu de la mise à la charge au preneur de la taxe foncière. Pour s'opposer aux arguments de la société Cap relatifs au déplafonnement, elle rappelle qu'une seule modification notable d'un élément visé à l'article L.145-33 suffit et que l'incidence favorable n'a pas à être effective et réelle sur le chiffre d'affaires propre de la société Cap. Elle affirme qu'en l'espèce, les facteurs locaux de commercialité ont objectivement évolué favorablement et produit des reporting pour l'illustrer. Elle considère que les prix couramment pratiqués dans le voisinage doivent être pris en compte, contrairement à la société Cap et que les références locatives qu'elle a produites sont probantes. Elle rappelle les dispositions des articles L.145-57 et L.145-23 du code du commerce pour justifier la compétence du juge des loyers commerciaux pour trancher le compte entre les parties et le sort du dépôt de garantie et précise que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent à compter de la date de la demande en fixation du nouveau prix. Elle estime enfin que le montant du loyer révisé ne pourra pas être fixé à un montant inférieur à la valeur déterminée par l'expert judiciaire.

En défense, aux termes de son mémoire n°3 déposé au greffe le 17 mars 2026, la société Cap demande au juge des loyers commerciaux de déclarer la société Mercialys mal fondée en toutes ses demandes et de la débouter de sa demande de déplafonnement de loyer du bail commercial conclu le 29 mars 2000 et de l'ensemble de ses demandes portées à son encontre. A titre subsidiaire, elle conclut au débouté des demandes de la société Mercialys visant à contester la valeur locative retenue par l'expert judiciaire et, en tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la société Mercialys à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle considère que la durée du bail n'est pas supérieure à 12 ans dès lors que le juge des loyers commerciaux a déclaré valable la demande de renouvellement du 25 septembre 2009 par jugement du 28 janvier 2020, si bien que le bail commercial a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter de janvier 2010 et qu'à son échéance, le 31 décembre 2018, il s'est poursuivi par tacite reconduction, sans avoir atteint les 12 ans au moment de la demande de renouvellement formulée par le bailleur. Elle rappelle qu'ainsi, le déplafonnement du loyer doit être justifié par une modification notable des éléments mentionnés à l'article L.145-33 du code du commerce. Elle ne relève cependant aucune modification ni des caractéristiques du local considéré, ni de la destination des lieux, ni des obligations des parties, ni des facteurs locaux de commercialité, à l'instar de l'expert judiciaire. Elle note que les rapports de flux réalisés par Quantaflow ne sont pas contradictoires, ont été réalisés à la demande de la société Mercialys, selon une méthode ignorée et, en tout état de cause, concernent des périodes postérieures à la date de la demande de renouvellement du bail alors que la modification des facteurs locaux de commercialité doit avoir pris effet pendant la durée du bail expiré. Elle constate que la société Mercialys ne verse aux débats aucun élément antérieur aux années 2022 et 2023, empêchant ainsi de vérifier l'existence d'une évolution positive ou négative de la fréquentation du centre commercial. Elle souligne que, selon l'expert, le changement d'enseigne ne représente pas en soi une modification des facteurs locaux de commercialité influençant la commercialité. Elle rappelle qu'une modification notable des prix pratiqués dans le voisinage ne permet pas le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, que les demandes de condamnations indemnitaires consécutives à la revalorisation du loyer du bail commercial excède les pouvoirs du juge des loyers commerciaux et qu'elle est placée en redressement judiciaire depuis le 7 septembre 2022 si bien que les poursuites individuelles pour les créances antérieures ne peuvent aboutir.

A titre subsidiaire, la société Cap relève que l'expert a pris en compte le dire de la société Mercialys et y a répondu avec justesse. Elle explique que l'abattement appliqué par l'expert à cause de la prise en charge par le preneur de la taxe foncière est justifié par l'article R.145-8 du code du commerce.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs pièces et écritures, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 28 juillet 2026.

MOTIVATION :

Sur la fixation du loyer

En vertu de l'article L.145-33 du code du commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1. Les caractéristiques du local considéré ;
2. La destination des lieux ;
3. Les obligations respectives des parties ;
4. Les facteurs locaux de commercialité ;
5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Selon l'article suivant du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

L'article R.145-6 du même code prévoit que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Au cas d'espèce, la société Mercialys sollicite la fixation du loyer à la somme de 57 000 euros par an hors taxes, hors charges et en principal, outre les charges et conditions prévues au bail du 29 mars 2000 le montant du loyer dû à compter du 1er juillet 2021 par la société Cap pour les locaux à usage commercial loués par elle, après déplafonnement du loyer.

Si la société Cap développe tout un argumentaire sur la durée du bail, il apparaît clairement que la société Mercialys ne fonde pas sa demande de déplafonnement du montant du loyer commercial sur celle-ci, mais uniquement sur l'évolution favorable des facteurs locaux de commercialité.

Contrairement à ce qu'indique la société Mercialys, la société Cap ne considère pas que tous les éléments visés à l'article L.145-33 doivent avoir été modifiés notablement pour justifier le déplafonnement, mais elle passe en revue chacun desdits éléments pour vérifier son évolution.

Il n'est contesté par aucune des parties que ni les caractéristiques du local considéré, ni la destination des lieux, ni les obligations respectives des parties n'ont été notablement modifiées.

D'après l'expert judiciaire, les facteurs locaux de commercialité du centre commercial et de son environnement immédiat n'ont pas subi de modification substantielle générant un intérêt pour le local concerné.

Pour conclure à cette absence d'évolution favorable des facteurs locaux de commercialité, l'expert relève que :

- le centre commercial est idéalement situé, à proximité de grands axes routiers, facilitant l'accès des résidents locaux et des visiteurs venant d'autres régions, cette proximité avec une route principale assurant une visibilité et une accessibilité élevée, - le local bénéficie d'une bonne visibilité et à proximité immédiate, il existe une variété de services et d'infrastructures (installations sportives, services automobiles) et le supermarché Leclerc qui renforcent l'offre commerciale de la zone,
- en raison de son emplacement, le centre commercial attire en premier lieu la population des villes de [Localité 5], [Localité 6], [Localité 7] et la [Localité 8], dont la population a légèrement augmenté de 2010 à 2021 (8%), sachant que celle de [Localité 5] n'a augmenté que de 5,6 %, avec des signes de décroissance
- l'ouverture d'un supermarché Super U d'une surface de vente de 940 m² à [Localité 9] a certainement répondu aux besoins de la population plus nombreuse dont la croissance est de 21 % sur le même temps

Il n'existe donc pas, comme le soutient de manière erronée la société Mercialys, de contradiction entre la conclusion de l'expert et ses explications, étant entendu qu'il a répondu de manière précise aux critiques émises dans son dire.

Par ailleurs, l'expert a considéré, à juste titre, que le changement d'enseigne (de Score Jumbo à [Localité 10]) ne représentait pas une modification des facteurs locaux influençant la commercialité, à défaut de démonstration - pièces justificatives à l'appui - d'une augmentation notable du chiffre d'affaires des commerces.

En outre, les reporting produits par la bailleresse, relatifs aux années 2022 et 2023 ne sauraient être pris en considération, s'agissant d'une période postérieure à la date de demande de renouvellement du bail.

Il n'est pas contestable, depuis que la cour de Cassation a précisé ce point par un arrêt du 18 septembre 2025 (Civ 3eme, n°24-13.288), que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement, si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux.

Toutefois, encore faut-il démontrer l'existence d'une telle modification des facteurs locaux de commercialité, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

Ainsi, il ne saurait être dérogé à la règle du déplafonnement, faute pour la société Mercialys d'avoir démontré l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

L'expert a parfaitement expliqué n'avoir évalué la valeur locative que dans l'hypothèse où le juge des loyers commerciaux ne le suivrait pas dans l'exclusion d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Sur l'évaluation du loyer du bail renouvelé

Le loyer plafonné se calcule - lorsque le renouvellement du bail est intervenu à l'expiration de la durée contractuelle - en appliquant la variation indiciaire sur le loyer qui a été fixé par les parties lors de la prise d'effet du bail expiré, selon la formule suivante :

loyer en cours X dernier indice publié au moment de la révision / indice de référence lors de la fixation initiale

Le loyer à prendre en considération, et auquel il convient d'appliquer les indices pour chiffrer la demande est celui en vigueur, et qui a pris effet depuis 3 ans au moins à compter de la date de la demande.

Au cas d'espèce, l'on ne dispose pas des éléments permettant le calcul ci-dessus, si bien qu'il convient d'ordonner la réouverture des débats et d'inviter les parties à communiquer ces éléments.

PAR CES MOTIFS :