TJ 97411, 3 déc. 2025, RG 25/00316

Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00316 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HFO5 - /

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00316 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HFO5

MINUTE N° : 25/00177

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 03 DECEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [N] [W]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représenté par Maître Brigitte HOAREAU, avocate au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [V] [Z] [R]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par Maître Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madeline ROYO, Juge,

Assistée de : Wardali KASSIM, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Novembre 2025

DÉCISION : contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition

Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Wardali KASSIM, Greffière,

Copie exécutoire délivrée le aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 25 juin 2021, Monsieur [G] [X] a, par l’intermédiaire de son mandataire, l’agence immobilière ORPI MVS, donné à bail à Madame [V] [Z] [R] un logement à usage d'habitation de type F3 situé [Adresse 3] à [Localité 4] (974) pour un loyer mensuel de 1 100 euros.

Des sommes étant demeurées impayées, Monsieur [G] [N] [X] a fait signifier à sa locataire, par exploit délivré par commissaire de justice le 12 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Madame [V] [Z] [R] n'ayant pas régularisé la situation, Monsieur [G] [N] [X] a, par exploit délivré par commissaire de justice le 16 mai 2025, saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT PAUL pour :
voir déclarer ses demandes recevables,à titre principal :faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 13 septembre 2024 par l’effet du commandement de payer signifié le 12 juillet 2024,prononcer la résiliation du bail au 13 septembre 2024 aux torts et griefs de la locataire pour manquement à l’obligation du preneur de régler le loyer,condamner la locataire à lui payer la somme de 5 431,09 euros au titre des loyers impayés,fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 13 septembre 2024, au montant du loyer augmenté des charges soit à la somme de 1 184,25 euros par mois,condamner la locataire à lui payer la somme de 4 842,50 euros au titre de l’indemnité d’occupation, jusqu’à libération du logement,à titre subsidiaire, et si le juge estimait que la clause résolutoire n’était pas acquise :prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de la locataire pour manquement à l’obligation du preneur de régler les loyers,condamner la locataire à lui payer la somme de 10 273,59 euros au titre des loyers impayés, somme à parfaire au jugement à intervenir,fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer augmenté des charges soit à la somme de 1 184,25 euros par mois,condamner la locataire à lui payer ladite indemnité d’occupation jusqu’à libération du logement,En tout état de cause :ordonner l’expulsion de la locataire ainsi de celle de tous occupants de son chef du logement loué,ordonner que l’obligation de quitter les lieux soit assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,ordonner que cette mesure soit faite, si besoin est, avec l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier,ordonner l’enlèvement des biens immobiliers se trouvant sur les lieux en un lieu approprié aux frais des défendeurs,fixer une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir jusqu’au jour de la complète libération des lieux, en cas d’irrespect de ces obligations,fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer augmenté des charges soit la somme de 1 184,25 euros par mois,condamner la locataire à lui payer la somme de 130 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères de l’année 2024,juger que toutes sommes dues seront majorées des intérêts légaux à compter de la date de l’assignation,condamner la locataire à lui payer la somme de 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance qu’il subit,condamner la locataire à lui payer la somme de 196,22 euros au titre du préjudice économique qu’il subit,condamner la locataire au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'affaire a été appelée à l'audience du 1er juillet 2025.

Après plusieurs renvois, ordonnés à la demande de l’une des parties au moins, l’affaire a été appelée à l’audience du 4 novembre 2025 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l'audience, au visa de ses conclusions datées du 1er octobre 2025, Monsieur [G] [N] [X], représenté par Maître [J], maintient l’ensemble de ses demandes en portant la demande principale en paiement d’une indemnité d’occupation à la somme de 10 799,37 euros et la demande subsidiaire en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 15 928,43 euros.

À cet effet, il fait valoir que l’assignation qu’il a délivrée à la défenderesse est parfaitement recevable en ce qu’elle a effectivement été transmise au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience et à la CCAPEX dans le délai prévu par la loi.
Sur le fond, il indique qu’à compter du mois d’août 2023, la locataire n’a réglé les sommes dues que de manière très irrégulière, qu’elle a été régulièrement mise en demeure de régler certaines sommes, qu’un commandement de payer lui a été adressé et qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance de ce commandement, la dette locative n’était pas apurée. Il souligne que, depuis le 29 juillet 2024, le loyer s’élève à la somme mensuelle de 1 184,25 euros et que les sommes qu’il réclame au titre des loyers, de l’indemnité d’occupation et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne sont pas contestables. Il ajoute qu’il subit un préjudice de fait des manquements imputables à sa locataire mais aussi un préjudice économique lié aux frais générés par l’intervention d’un commissaire de justice. Il conclut en indiquant que la défenderesse ne justifie d’aucune bonne foi depuis le début des impayés et qu’il n’y a pas lieu de faire droit à ses demandes.

En réponse, au visa de ses conclusions datées du 1er septembre 2025, Madame [V] [Z] [R], représentée par Maître [U], demande au juge saisi :
à titre liminaire, de déclarer irrecevable l’assignation qui lui a été délivrée,à titre principal, de lui octroyer un délai de paiement à hauteur de 24 mois et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai,à titre subsidiaire, de lui octroyer un délai de paiement à hauteur de 24 mois, en tout état de cause, de débouter le demandeur de sa demande de dommages-intérêts mais aussi de ses demandes plus amples ou contraires et de le condamner à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle expose que le bailleur ne justifie ni de la dénonciation du commandement de payer à la CCAPEX, ni de la notification de l’assignation en justice au représentant de l’État dans le département.
Sur le fond, elle indique qu’elle rencontre des difficultés financières mais qu’elle a retrouvé un emploi et qu’elle est désormais en capacité de régler son loyer et la dette locative. Elle ajoute qu’eu égard à la tension du marché locatif sur le département et aux difficultés concrètes de relogement qui en résultent, elle ne peut se reloger dans des conditions dignes et raisonnables et que le bailleur ne justifie pas le bien-fondé de ses demandes de dommages-intérêts.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 3 décembre 2025 et le demandeur a été autorisé à produire une note en délibéré pour s’exprimer sur l’état des paiements que la défenderesse indique avoir effectués.

Par note en délibéré reçue au greffe le 19 novembre 2025, Monsieur [G] [N] [X], représenté par Maître [J], expose que, contrairement à ce qu’allègue la défenderesse, elle n’a effectué aucun règlement dans les jours qui ont précédé l’audience et que le dernier versement enregistré l’a été en date du 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes de résiliation et d'expulsion

En premier lieu, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion de manière électronique le 20 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

L’action est donc à cet égard recevable au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ce même texte ajoute, en son I, alinéa 4, que, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Ainsi, s’il n’est pas contestable que Monsieur [G] [X] ne justifie pas avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ce défaut d’information n’est pas sanctionné, par l’article 24 précité, par l’irrecevabilité de l’assignation délivrée au locataire en situation d’impayé.

L’action engagée par Monsieur [G] [X] à l’encontre de Madame [V] [Z] [R] est donc parfaitement recevable au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande principale tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions antérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, Monsieur [G] [X] ne produit pas le contrat de bail d'habitation conclu le 25 juin 2021 avec Madame [V] [Z] [R] mais produit un autre contrat conclu à la même date avec Madame [V] [L] [R] et Madame [C] [I] [A].

La présence, dans le contrat, de la clause résolutoire sur laquelle il fonde ses demandes principales ne peut être vérifiée.

Sa demande principale ne peut donc qu’être rejetée.

Sur la demande subsidiaire de résiliation du bail

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1728 du code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil rappelle que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Lorsqu'elle est demandée en justice, le juge peut prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution met fin au contrat et prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, il n’est pas contesté par la défenderesse que, suivant acte signifié le 12 juillet 2024, le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer une dette locative d’un montant de 5.096,72 euros.

Il ressort par ailleurs des pièces du dossier que, par exploit délivré par commissaire de justice le 16 mai 2025, Monsieur [G] [X] a fait assigner Madame [V] [Z] [R] devant la présente juridiction pour lui réclamer la somme globale de 10 273,59 euros au titre des loyers impayés et qu’au terme du décompte arrêté au 18 septembre 2025, elle demeurait redevable de la somme de 16 360,46 euros.

Dans ces circonstances, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail étant suffisamment établie, la résiliation du contrat sera prononcée à compter de la date de la présente décision.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [V] [Z] [R] et de tous occupants de son chef du logement loué en application des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Pour assurer l’exécution de la présente décision, cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision et ce, en application des articles L. 131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu'en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

En outre, s’agissant des meubles garnissant le logement loué, il sera renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur le montant de l'arriéré locatif et les autres demandes formées par le demandeur

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du décompte de créance locative daté du 18 septembre 2025 qui inclut le loyer dû pour le mois de septembre 2025 et porte mention du seul règlement effectué par la locataire en date du 9 septembre 2025 à hauteur de la somme de 1 185 euros, que Madame [V] [Z] [R] reste devoir à Monsieur [G] [X], sous déduction des frais de procédure, la somme de 15 928,43 euros incluant les loyers et charges échus et impayés à la date du 18 septembre 2025 ainsi que le coût de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2024.

En effet, Madame [V] [Z] [R] ne justifie pas, par les pièces qu’elle produit, d'un paiement libératoire et n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. En ce sens, la pièce relative au virement qui aurait été effectué le 27 octobre 2025 par une tierce personne n’est pas suffisamment probante et ce, d’autant que la tierce personne est locataire d’un autre logement situé à la même adresse que le logement, objet du présent litige. L'existence de la créance du demandeur est donc établie.

Madame [V] [Z] [R] sera donc condamnée au paiement la somme de 15 928,43 euros, cette somme emportant, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil, intérêts au taux légal à compter du jour de la délivrance de l’assignation sur la somme de 10.273,59 euros et de la présente décision pour le surplus.

Elle sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 184,25 euros, à compter de la date de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L’indemnité d’occupation correspond à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. Le bailleur ne pourra donc pas réclamer à la débitrice le paiement d'une régularisation de charges ou une majoration de l’indemnité par l'effet de l’indexation.

En outre, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

Enfin, s’agissant des demandes de dommages-intérêts que formule Monsieur [G] [W], il convient de relever, d’une part, qu’il ne justifie pas de la réalité du préjudice de jouissance dont il se prévaut et d’autre part, qu’il ne produit pas le commandement de payer à propos duquel il demande un remboursement. Ses demandes seront donc nécessairement rejetées.

Sur la demande de délais après expulsion

Aux termes des articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que lesdits occupants aient à justifier d’un titre à l'origine de l'occupation.

La durée des délais ne peut en aucun cas être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé (...), la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l'espèce, d’une part, au soutien de sa demande de délais, Madame [V] [Z] [R] ne produit strictement aucune pièce susceptible de démontrer que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

D’autre part, il convient de relever que l’assignation lui a été délivrée le 16 mai 2025, qu’elle a déjà bénéficié d’un délai certain pour rechercher un nouveau logement et qu’elle ne rapporte absolument pas la preuve des diligences accomplies en ce sens.

Sa demande de délais ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [Z] [R], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et de l’assignation (45,68 euros TTC).

Ni l’équité ni la situation respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,