TJ 97411, 16 sept. 2025, RG 25/00318

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00318 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HF3J

MINUTE N° : 25/00116

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [S]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Madame [T] [D] [V] [N] épouse [S]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentés par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [O] [C]
[Adresse 2]
[Localité 3] (974)

Non comparant, ni représenté

Madame [U] [R]
[Adresse 2]
[Localité 3]

comparante, en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assisté de : Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 26 Août 2025

DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

Copie exécutoire délivrée le 24/09/2025 aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 janvier 2024, [L] [S] et [T] [D] [V] [N] épouse [S] (les époux [S]) ont donné à bail, via leur mandataire OFIM Immobilier, à [B] [O] [C] et [U] [R] un local d'habitation (villa T4) situé [Adresse 3] ([Etablissement 1]), moyennant un loyer mensuel de 1170,90 euros, provisions sur charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, les époux [S] ont fait délivrer aux locataires, par acte du 18 février 2025, un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à leur payer la somme de principale de 3308,30 euros, ce qui est resté infructueux.

Par acte du 13 mai 2025, les époux [S] ont dès lors fait citer M. [C] et Mme [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par l'effet de la clause résolutoire, subidiairement, de prononcer la résiliation du bail, à titre principal toujours, constater qu'ils sont occupants sans droit ni titre depuis le 19 avril 2025, ordonner sans délai leur expulsion et celles de tous occupants de leur chef sous astreinte, dire qu'ils seront autorisés à enlever tous les biens laissés dans le logement à leurs frais et risques et qu'ils seront libres d'en disposer, fixer l'indemnité d'occupation au montant révisable du loyer et des charges à compter du 19 avril 2025, les condamner à leur payer ces indemnités à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux et remise des clés, les condamner à leur payer la somme de 4304,15 euros au titre de la dette locative, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3563,17 euros à compter du commandement et pour le surplus à compter de l'assignation, somme à parfaire, le condamner à leur verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens et enfin le débouter de toutes ses demandes.

Selon diagnostic social et financier reçu le 10 juillet 2025, Mme [R] n'est pas éligible au parc des logements sociaux ; elle a rencontré des difficultés financières ponctuelles ayant induit la dette locative mais n'a pas de charges particulières en dehors de celles relatives au logement ; elle dit qu'elle demandera un échéancier pour apurer la dette car demeurer dans le logement est crucial pour elle.

A l'audience du 26 août 2025, les demandeurs représentés par leur avocat ont actualisé leur créance à la somme de 5900 euros au 25 août 2025 et dit que le paiement du loyer a été repris depuis deux mois. Mme [R] indique que M. [C] est son fils. Elle propose de régler la somme de 300 euros en plus du loyer et des charges à compter du mois de septembre 2025. Le bailleur dit être d'accord avec la demande de délais ainsi proposée et le montant.

Cité à étude, M. [C] n'est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

Le jugement réputé contradictoire par le simple fait qu'il est susceptible d'appel sera rendu par mise à disposition au greffe.

Les demandeurs ont versé leur dossier de plaidoirie dans le délai.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RÉSILIATION

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 15 mai 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi les services de la CCAPEX le 21 février 2025 soit, dans le délai légal, au moins deux mois avant l'assignation.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d’une de ses obligations principales justifiant la résiliation dudit bail.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .

Le bail conclu le 10 janvier 2024 contient une clause résolutoire (2 mois) et un commandement de payer reprenant cette clause et demandant de régulariser la dette de 3308,30 euros hors dépens a été signifié aux locataires le 18 février 2025. Or, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 avril 2025 (eu égard au report en lien avec les jours ouvrés).

L'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers sera donc constatée à cette date.

Il ressort des pièces versées aux débats que le bail contient une clause de solidarité (article VII) et que M. [C] et Mme [R] restent solidairement redevables auprès des époux [S] d’une somme de 5900 euros à la date du 25 août 2025 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision eu égard aux difficultés pécuniaires des défendeurs.

Par application de l'article 24 Vde la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, prévoit que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de la même loi modifiée dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévus aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

Compte tenu de ces éléments et du fait que le paiement du loyer a été repris avant l’audience et que la dette peut être réglée via un échéancier en plus du loyer et des charges courants dans les délais légaux, il y a lieu de faire droit à la demande de délais formée par Mme [R] à l'audience et à sa proposition de payer la somme de 300 euros en plus du loyer et des charges à compter du mois de septembre 2025, acceptées par le bailleur.

Mme [R] pourra, dès lors, se libérer de la somme due à raison de 19 mensualités de 300 euros chacune et d’une 20ème mensualité de 200 euros laquelle soldera la dette, le tout en plus du paiement du loyer et des charges courantes, la première échéance devant intervenir le dixième jour du mois suivant la signification de la présente décision.

Il convient de préciser que le non-paiement d’une seule échéance au terme prévu entraînera l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la somme restant due.

Pendant la durée d’exécution du plan d’apurement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et ne reprennent vigueur qu’en cas de non-respect de celui-ci.

A défaut de paiement selon les modalités ci-dessus l’expulsion des lieux de M. [C] et Mme [R] sera ordonnée, avec le concours si besoin de la force publique et d’un serrurier.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ils seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable et des charges jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Les demandeurs seront déboutés du surplus de leurs demandes en paiement.

SUR LE SORT DES MEUBLES

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

SUR LES AUTRES DEMANDES

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge des demandeurs la charge des frais irrépétibles qu'ils ont dû engager pour la présente instance mais elle sera réduite à de plus justes proportions eu égard aux difficultés financières de Mme [R] et le dialogue social et financier indiquant que M. [C] est demandeur d'emploi. Les défendeurs seront condamnés in solidum à payer la somme de 300 euros aux époux [S] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, soit une somme égale à celle proposée au titre du plan. Les demandeurs seront déboutés du surplus de leur demande de ce chef.

Les défendeurs seront condamnés aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation, de la notification à la préfecture et à la CCAPEX, du commandement de payer et, le cas échéant, de l'expulsion.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,