TJ 97411, 18 nov. 2025, RG 25/00350

Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00350 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HGSP - /

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00350 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HGSP

MINUTE N° : 25/00160

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 18 NOVEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Madame [Q] [U]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par la SELARL PAYEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [A] [I] [B]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représentée par Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assistée de : Wardali KASSIM, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 28 Octobre 2025

DÉCISION : contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Wardali KASSIM, Greffière,

Copie exécutoire délivrée le aux partiex

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 2 août 2021 à effet au 16 août suivant, [A] [I] [B] a donné à bail à usage d’habitation, via son mandataire OFIM 3, à [Q] [U] et [W] [D] un local d'habitation (villa F5/6 de 160 m2) situé [Adresse 3] [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 1760 euros, provisions sur charges comprises, et le versement d'un dépôt de garantie du même montant.

Soutenant qu'un état des lieux d'entrée contradictoire a eu lieu le 16 août 2021 de même qu'un état des lieux de sortie le 6 mai 2024, que ce dernier a été réalisé sur tablette électronique ne permettant pas de consulter le document avant signature électronique, [Q] [U] soutient que sur le montant de 1760 euros versés au titre du dépôt de garantie, seuls 683 euros lui ont été restitués soit qu'il a été déduits:
- 59 euros pour frais de nettoyage du climatiseur, ce qu'elle ne conteste pas,
- 330 euros pour réfection des peintures de la salle-de-bains, ce qu'elle ne conteste pas,
mais que les 688 euros restants ont été retenus pour le remplacement d'un dressing en mélaminé avec tiroirs et rideaux et un meuble en acacia, éléments qui ne lui ont cependant jamais été signalés et comme ne figurant pas dans l'état des lieux de sortie, que toute conciliation avec la bailleresse a échoué faute pour celle-ci de s'être présentée au rendez-vous, qu'elle a donc dû faire citer [A] [I] [B], par acte du 19 juin 2025, devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins qu'elle soit condamnée à lui verser :
- 688 euros au titre de la restitution partielle du dépôt de garantie,
- 1936 euros au titre de l'indemnité de retard arrêtée au 6 mai 2025 à parfaire au jour du jugement à intervenir,
- 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

A l'audience du 26 août 2025, l'avocat de la défenderesse a sollicité un renvoi pour répliquer ce qui lui a été accordé.

Le 9 septembre 2025, le greffe a enregistré des conclusions au nom de Mme [I] [B].

L'affaire a été renvoyée pour réplique lors de l'audience du 16 septembre 2025 et a été retenue à l'audience du 28 octobre 2025. Les parties ont versé des conclusions auxquelles elles se sont rapportées.

Par conclusions en réplique n° 1, Mme [U] a maintenu ses demandes et moyens.

Par conclusions en défense, Mme [I] [B] demande au juge de débouter Mme [U] de toutes ses demandes, de la condamner à lui payer 3000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle fait valoir que bien que reconnaissant une partie des sommes prélevées sur le dépôt de garantie comme justifiées, Mme [U] conteste l'achat et la pose d'un dressing et d'un meuble sur mesure en bois d'acacia alors qu'elle avait reconnu s'être débarrassée de ces meubles sans demander son accord et indiqué être disposée à procéder à leur remplacement.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

Le jugement contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie "est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. (...)
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile".

S'agissant du dépôt de garantie de 1760 euros, seule la somme de 688 euros non restituée est litigieuse, Mme [U] la réclamant comme non fondée eu égard au fait les éléments remplacés ne lui ont jamais été signalés et comme ne figurant pas dans l'état des lieux de sortie tandis que Mme [I] [B] soutient avoir dû remplacer les meubles en utilisant une partie du dépôt de garantie, sa locataire s'en étant débarrassés sans son accord et sans les remplacer avant son départ comme pourtant annoncé. Elle précise que la penderie et les meubles (étagères) sont expressément mentionnés dans l'état des lieux d'entrée, et photographiés tandis que l'état des lieux de sortie mentionne s'agissant des WC du rez-de-chaussée "étagères non remises" avec clichés.

Il ressort du dossier que très certainement questionné par Mme [U] au sujet de la caution, le mandataire OFIM 3 a, par mail du 28 mai 2024, répondu à Mme [U] que la restitution de la caution fait suite à un comparatif entre les états des lieux d'entrée et de sortie, à la vérification d'éventuels impayés, et que sa restitution se fait dans les deux mois de la sortie, soit dans son cas le 6 juillet 2024.

Le mandataire du bailleur en a profité pour demander à Mme [U], concernant les éléments qu'elle a retirés dans le logement, à savoir une penderie avec rideau et une étagère dans les WC et d'autres étagères d'angle, si ces éléments sont toujours à sa disposition.

Mme [U] lui a répondu le lendemain "Quant aux éléments enlevés, ces éléments étaient obsolètes et nous ne les avons pas conservés. Néanmoins, comme je l'ai évoqué dans l'état des lieux, je suis OK pour en faire le remplacement. Pourriez-vous me fournir les photos des éléments en question afin que je puisse m'en occuper ?"

Puis, dans un mail du 10 juin 2024, Mme [U] dit se rapprocher de son assureur protection juridique pour connaître le cadre légal de ces remplacements compte tenu des états des lieux. Toutefois, elle a écrit "Pour la penderie, c'est OK, je me rapproche d'un artisan".

Force est de noter que Mme [U] s'abstient de produire aux débats les mails échangés avec le mandataire de Mme [I] [B].

Mme [U] croit utile de dire que le comparatif des états des lieux d'entrée et de sortie est insuffisant à prouver la nécessité du remplacement des meubles. Il semble évident que les états des lieux relatifs à une maison de 6 pièces de 160 m2 avec extérieur ne peuvent mentionner l'intégralité des éléments composant le logement. Il est cependant à noter que l'existence d'une penderie figure bien dans l'état des lieux d'entrée au titre de la chambre n° 1, présence qui ne figure plus dans l'état des lieux de sortie du 6 mai 2024, lequel mentionne en outre que, dans les WC du rez-de-chaussée, les étagères n'ont pas été remises (pièce n° 3 défenderesse). A l'évidence, ce sont ces indications qui ont suscité les questions de Mme [U] à OFIM 3 quant à la restitution du dépôt de garantie.

Le fait que ces éléments, à savoir la penderie et des étagères manquaient à la sortie des locataires, sont parfaitement admis par Mme [U], celles-ci ayant écrit à l'agence mandataire, le 29 mai 2024 : "Quant aux éléments enlevés, ces éléments étaient obsolètes et nous ne les avons pas conservés. Néanmoins, comme je l'ai évoqué dans l'état des lieux, je suis OK pour en faire le remplacement".

Si Mme [U] se montre à l'évidence procédurière, en focalisant l'attention sur le comparatif des états des lieux, force est de constater qu'elle a indiqué avoir elle-même dit, lors de l'état des lieux de sortie, qu'elle remplacerait les éléments manquants si bien, qu'elle sait pertinemment que c'est sur ses dires et sur l'assurance qu'elle ferait le nécessaire que l'agence, lui a fait confiance et n'a pas donné plus de précisions à ce sujet dans l'état des lieux de sortie. De parfaite mauvaise foi, Mme [U] croit utile de pouvoir utiliser aujourd'hui cette carence.

Or, Mme [U] a expressément admis avoir retiré du logement des meubles soit, une penderie avec rideau et des étagères, car ils ne lui convenaient pas, et ne pas les avoir conservés soit, les avoir jetés. Il ne ressort pas du dossier qu'elle a demandé et obtenu l'autorisation de Mme [I] [B] pour retirer ces meubles.

Elle ne peut davantage nier s'être très clairement engagée à remplacer ces meubles et d'ajouter même, s'agissant de la penderie, qu'elle ferait intervenir un artisan pour la remplacer. Malgré ses engagements réitérés, force est de constater qu'elle n'en a rien fait.

Si elle conteste le prix de 289 euros pour un dressing en kit, force est de supposer que son remplacement par un artisan, comme elle s'y était engagée, lui aurait coûté beaucoup plus cher. Elle dit ensuite s'étonner que les étagères aient été remplacées par un meuble en acacia d'une valeur de 400 euros.

Dans la mesure où Mme [U] a jeté des meubles appartenant à Mme [I] [B] et garnissant le logement et qu'elle n'a pas tenu ses engagements de les remplacer, c'est donc Mme [I] [B] qui a dû s'en charger pour les nouveaux locataires. Mme [I] [B] verse une facture de 399 euros pour un meuble de rangement en acacia de remplacement.

Mme [U] ne justifie pas que les différentes étagères qu'elle a admis avoir jetées n'auraient pas coûté le prix de 399 euros si elle les avait elle-même remplacées eu égard au coût du bois et d'un artisan. Elle ne justifie en outre pas du prix de celles qu'elles a jetées. Le moyen qu'elle avance selon lequel la propriétaire a cherché à améliorer son logement en prélevant abusivement sur le montant de la caution ne peut prospérer, les remplacements n'ayant existé que par sa faute.

Il résulte de tout ce qui précède que le dépôt de garantie a été restitué après déduction des sommes restant dues au bailleur soit des frais de nettoyage d'un climatiseur, des frais de remise en peinture de la salle-de-bains, du remplacement de l'abattant des WC mais aussi au titre des meubles retirés et jetés sans autorisation par la locataire et qui ont dû être remplacés par la bailleresse faute pour la locataire d'avoir respecté ses engagements à ce titre.

Mme [U] sera déboutée de ses demandes totalement infondées.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [I] [B] les frais irrépétibles par elle engagés. Cependant, la somme très importante réclamée et non justifiée sera revue à de plus justes proportions.

Mme [U] sera condamnée à payer à Mme [I] [B] la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Elle sera également condamnée aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation (69,01 euros).

Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais non répétibles et dépens compris.

PAR CES MOTIFS