TJ 97411, 5 juin 2025, RG 25/00023

RG 25/00023 -N° Portalis DB3Z-W-B7J-G7LY - P. /
RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00023
N° Portalis DB3Z-W-B7J-G7LY

MINUTE N° : 25/00073

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 05 JUIN 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [E]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par Maître Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [I]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représenté par Maître Thierry CODET de la SELARL CODET CHOPIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madeline ROYO, Juge,

Assistée lors des débats de : Nathalie MOREL, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 29 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Mme Corinne WELMANT-LITKA, Greffière,
EXPOSE DU LITIGE

Par contrat conclu de manière électronique en dates des 2 et 28 février 2023 et devant prendre effet le 7 mars suivant, Monsieur [U] [E] a, par l'intermédiaire de son mandataire, le cabinet CITYA FRANCE IMMOBILIER, donné à bail à Monsieur [G] [I] une villa à usage d'habitation n°8 située [Adresse 3] à [Localité 5] ([Localité 6]) pour un loyer mensuel de 3 057 euros, outre un dépôt de garantie de 3 057 euros versé lors de la conclusion du contrat.

Soutenant que Monsieur [G] [I] n'avait pas payé le loyer de manière régulière, Monsieur [U] [E] lui a fait signifier, en date du 18 juin 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Monsieur [G] [I] n'ayant pas réglé les sommes réclamées, Monsieur [U] [E] a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] siégeant à la chambre de proximité de [Localité 7] pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [G] [I] ainsi que de tous occupants de son chef et de ses biens avec, si besoin est, le concours de la force publique, et obtenir la condamnation du locataire au paiement de la somme de 10 213,13 euros au titre de l'arriéré locatif, cette somme étant assortie des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer du 18 juin 2024, d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 4 000 euros par mois, de la somme de 229,74 euros au titre du coût du commandement de payer et de celle de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience du 4 février 2025.

Après plusieurs renvois, ordonnés à la demande de l'une des parties au moins et mise en place d'un calendrier de procédure en application de l'article 446-2 du code de procédure civile, l'affaire a été rappelée à l'audience du 29 avril 2025 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l'audience, les parties étaient représentées. La décision sera donc contradictoire en application de l'article 467 du Code de procédure civile.

Au visa de ses conclusions n°1 datées du 25 mars 2025, Monsieur [U] [E], représenté par Maître [A], maintient l'intégralité de ses demandes et sollicite de la présente juridiction qu'elle assortisse la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d'un délai de 15 jours avant la signification de la décision à intervenir et qu'elle rejette la demande de réduction du loyer sollicitée par le défendeur.

À cet effet, il fait valoir que la dette locative s'élevait à la somme de 10 213,13 euros à la date du 31 août 2024, que le locataire a manqué à son obligation de régler les sommes dues, que la résiliation du contrat est donc intervenue le 18 août 2024 par l'effet de la clause résolutoire et qu'en tout état de cause, compte tenu de la gravité des manquements imputables au locataire, la résiliation judiciaire du contrat de bail s'impose. Il en déduit que le défendeur doit quitter les lieux et qu'il demeure redevable de l'intégralité des sommes qu'il réclame. Par ailleurs, il soutient que le locataire, qui a toujours occupé les lieux loués, était mal fondé à lui opposer l'exception d'inexécution, qu'il ne pouvait pas non plus, de manière unilatérale, procéder à la réduction du montant du loyer et que, s'agissant des préjudices dont il se prévaut, il indique qu'il en est en partie responsable dans la mesure où il n'a pas adopté, à cet égard, le comportement d'une personne raisonnable.

En réponse, se référant à ses conclusions n°2 déposées le 29 avril 2025, Monsieur [G] [I], représenté par Maître [X], demande au juge de débouter le demandeur de ses demandes et, à titre reconventionnel, de fixer le loyer, pour la période allant du mois de septembre 2023 au mois de février 2024, à la somme mensuelle de 1 500 euros puis, à compter du mois de mars 2024, à la somme de 2.000 euros et, en conséquence, de condamner le demandeur à lui rembourser toutes les sommes perçues au-delà de ce montant, soit la somme de 14 284,36 euros, ainsi que la somme de 451,66 euros au titre de la facture d'eau consécutive au remplissage de la piscine et à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile mais aussi à supporter la charge des entiers dépens de l'instance.

Au soutien de ses prétentions, il expose que des désordres sont apparus très rapidement après son entrée dans les lieux, qu'en dépit des multiples mises en demeure qu'il leur a adressées, ni le bailleur, ni son mandataire n'ont entrepris de travaux pour y remédier de sorte qu'il a décidé, suivant mise en demeure datée du 25 septembre 2024 et en application de l'article 1223 du Code civil, de réduire unilatéralement le montant du loyer. Il ajoute que, si des travaux ont effectivement été entrepris, ils ne l'ont été que de manière très partielle, qu'ils n'ont pas permis de résoudre les difficultés et que de nombreux désordres persistent, de sorte que ses demandes reconventionnelles apparaissent parfaitement justifiées.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l'article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 3 juin 2025 et elle a été effectivement rendue le 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion de manière électronique le 19 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Conformément à l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d'un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail d'habitation conclu en dates des 2 et 28 février 2023 par Monsieur [U] [E] et Monsieur [G] [I] prévoit une clause résolutoire selon laquelle " il est expressément convenu qu'à défaut du paiement integral à son échéance exacte d'un seul terme de loyer et de ses accessoires, le contrat de location sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer, une sommation ou une signification selon le cas, demeuré sans effet, et ce, conformément à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire ".

En l'espèce, le 18 juin 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer, dans le délai de six semaines, une dette locative d'un montant de 13 352,71 euros.

Dans cet acte d'huissier conforme aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [U] [E] se prévalait du jeu de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail.

À cet égard, il importe que de rappeler aux parties que les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Dès lors, en l'espèce, en dépit du fait que le commandement de payer évoquait un délai de six semaines, le locataire bénéficiait en réalité d'un délai de deux mois pour apurer sa dette locative.

Or, à la date du 18 août 2024, le locataire ne s'était pas acquitté du montant des sommes réclamées.

En l'espèce, Monsieur [G] [I] ne le conteste pas mais fonde cette situation sur les dispositions de l'article 1223 du Code civil et soutient, que, compte tenu des manquements qu'il impute à son bailleur, il n'en serait pas redevable.

À cet égard, il doit être fait observer au demandeur que le défendeur ne se retranche nullement derrière une exception d'inexécution et n'a jamais soutenu que le logement serait inhabitable ou insalubre. Effectivement, l'exception d'inexécution ne peut utilement être mise en œuvre que dans le cas où, par suite d'un manquement de le bailleur à ses obligations contractuelles, la chose louée est totalement inutilisable au regard de l'activité prévue au bail, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Le défendeur fonde exclusivement ses demandes sur l'article 1223 du Code civil.

Ainsi, aux termes de ce dernier texte, en cas d'exécution imparfaite de la prestation, le créancier peut, après mise en demeure et s'il n'a pas encore payé tout ou partie de la prestation, notifier dans les meilleurs délais au débiteur sa décision d'en réduire de manière proportionnelle le prix. L'acceptation par le débiteur de la décision de réduction du prix du créancier doit être rédigée par écrit. S'il a déjà payé et à défaut d'accord entre les parties, il peut demander au juge la réduction du prix.

Il en résulte qu'à défaut d'accord entre les parties, le créancier peut demander au juge la réduction du prix après avoir adressé une mise en demeure à son débiteur si la prestation principale du contrat de bail a été exécutée de manière imparfaite et si le prix a déjà été payé, entièrement ou seulement partiellement.

En l'espèce, il ne peut être contesté que le locataire n'a pas, depuis le mois de septembre 2023, payé l'intégralité des sommes prévues par le contrat de bail.

Il résulte en outre des pièces produites que, par courriers datés du 25 septembre puis du 12 octobre 2023, le mandataire du locataire a informé le mandataire du bailleur de l'intention de son client de faire application des dispositions de l'article 1223 du Code civil et de réduire en conséquence le montant du loyer à la somme mensuelle de 1 500 euros jusqu'à réparation des désordres constatés au sein du logement loué.

Ces courriers faisaient d'ailleurs suite à un précédent courrier du 22 août 2023 dans lequel le mandataire du locataire informait le bailleur et son mandataire d'un certain nombre de désordres qui affectaient le logement loué (fosse septique à saturation, tuyauteries de la cuisine et de la salle de bains bouchées, fuite au niveau de la toiture, présence de termites au sein de l'abri de jardin, défaut d'insonorisation au niveau du moteur de la piscine) et de son intention de cesser de s'acquitter du montant des loyers jusqu'à la remise en état du logement loué.

La délivrance par le bailleur du commandement de payer en date du 18 juin 2024 portant sur la somme globale de 13 352,71 euros témoigne du fait qu'il n'a jamais accepté la réduction du loyer proposé par le locataire.

C'est donc à bon droit que, dans le cadre de la présente instance, le locataire formule une demande de réduction du loyer.

Il appartient au locataire de rapporter la preuve des faits qui justifient la réduction du loyer qu'il sollicite et son ampleur.

Ainsi, il ressort des pièces produites, et notamment d'un courrier adressé le 28 septembre 2023 par le mandataire du bailleur au mandataire du locataire, que l'existence de certains désordres n'était pas contestée et devait donner lieu à des travaux de réparation. Tel était ainsi le cas de la réfection du local technique de la piscine, de la réparation des tuyauteries et des travaux de reprise des fuites constatées au niveau de la toiture. La réalité de ces désordres est donc parfaitement établie.

Dans le cadre de la présente instance, le locataire indique que des travaux ont été entrepris mais que des désordres persistent en ce que la toiture continue à fuir, que l'évacuation des eaux n'est toujours pas satisfaisante et que des termites sont toujours présents. Le bailleur, quant à lui, ne justifie pas du fait que les désordres précités auraient été intégralement et correctement réparés.

En revanche, en ce qui concerne les autres désordres évoqués par le locataire (fosse septique à saturation, défaut d'insonorisation au niveau du moteur de la piscine), les pièces produites ne permettent pas de les caractériser.

Il convient donc de fixer le montant de la réduction du loyer et de regretter que les parties n'aient pas jugé bon, par exemple par la production d'un constat exhaustif et complet établi par commissaire de justice, de mettre la présente juridiction en mesure d'évaluer l'ampleur des désordres existants et leur persistance dans le temps.

En tout état de cause, au vu des éléments précités, il doit être considéré que quelques désordres persistent en ce que la toiture continue à fuir, que l'évacuation des eaux demeure insatisfaisante et que des termites sont présents dans l'abri de jardin.

Dans ces conditions, le loyer sera réduit, à compter du mois de septembre 2023, de la somme de 900 euros et, en conséquence, fixé à la somme de 2 157 euros du 1er septembre 2023 au 31 mars 2024 et à celle de 2 202,88 à compter du 1er avril 2024.

Il apparaît donc qu'à la date du 18 août 2024, Monsieur [G] [I] n'était pas redevable de la somme de 10 479,57 euros comme cela résulte du décompte de créance locative datée du 7 août 2024. En effet, il convient de réévaluer le montant des sommes dues sur la base du loyer qui vient d'être fixé et de déduire de cette somme globale la somme de 900 x 12 = 10 800 euros.

Ainsi, à la date du 18 août 2024, c'est-à-dire à l'expiration du délai de deux mois consécutif à la délivrance du commandement de payer en date du 18 juin 2024, Monsieur [G] [I] n'était pas débiteur de Monsieur [U] [E].

La clause résolutoire ne peut donc pas être considérée comme étant acquise et le contrat de bail n'est pas résilié. Il doit également être précisé que la demande formée à titre subsidiaire qui tend à voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat apparaît, au vu des éléments précédents, sans objet.

Monsieur [U] [E] sera donc débouté de ses demandes tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion du locataire et condamner celui-ci au paiement d'une indemnité d'occupation sous astreinte.

S'agissant de l'évaluation des sommes dues par l'une ou l'autre des parties, il résulte des éléments précédents que Monsieur [G] [I] est redevable des sommes suivantes :

loyers dus du 1er septembre 2023 au 31 mars 2024 : 2 157 x 7 = 15 099 euros,taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2023 : 851,13 euros,loyers dus du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 : 2 202,88 x 12 = 26 434,56 euros
soit d'une somme globale de 42 384,69 euros.

Il résulte également des divers décomptes produits par les parties que Monsieur [G] [I] a réglé, du 1er septembre 2023 au 31 mars 2025, la somme globale de 49 608,81 euros.

Il apparaît donc créancier de Monsieur [U] [E] qui sera condamné à lui rembourser la somme de 7 224,12 euros. En application de l'article 1231-7 du Code civil, cette somme emportera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

S'agissant de la demande de condamnation du bailleur à lui rembourser une facture d'eau consécutive au remplissage de la piscine, Monsieur [G] [I] en sera débouté dans la mesure où le seul courrier qu'il produit et qui émane du fournisseur d'eau ne permet absolument pas d'imputer la surfacturation qui résulterait d'une fuite à un manquement du bailleur.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où chacune des parties succombe partiellement, elles conserveront chacune la charge des dépens et frais irrépétibles qu'elles ont exposés. Monsieur [U] [E] supportera donc seul le coût du commandement de payer qu'il a fait délivrer au défendeur.

Ni l'équité ni la situation respective des parties ne justifiant l'application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,