TJ 97411, 15 avr. 2025, RG 25/00047

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00047 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-G7YH

MINUTE N° : 25/46

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 15 AVRIL 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [O]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assistée de : Cecile CRESCENCE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 15 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

Copie exécutoire délivrée le : 15/4/2025 aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 août 2021, la société CDC Habitat a donné à bail à usage d’habitation à [O] [G] un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 992,54 euros, provisions sur charges comprises.

Des loyers étant impayés, la Société CDC Habitat a fait délivrer au locataire un premier commandement de payer le 20 septembre 2022 qui a été régularisé.

Mais des loyers se trouvant à nouveau non payés, le bailleur a, cette fois vainement, fait délivrer à M. [G] le 29 juillet 2024 un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer sous ce même délai, la somme principale de 11.802,62 euros.

Par acte en date du 8 janvier 2025, la société CDC Habitat a fait citer M. [G] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 29 septembre 2024 pour défaut de paiement des loyers, à défaut la résiliation judiciaire du bail ;
- juger qu’il est occupant sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2024 ;
- ordonner son expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire, et ce sous astreinte dès le prononcé du jugement à intervenir jusqu'à parfait libération des lieux ;
- juger qu’il sera autorisé à enlever les biens et effet laissés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur qui sera réputé les avoir abandonnés ;
- juger qu’elle sera libre d’en disposer à l’expiration d’un délai de 3 mois après délaissement ;
- fixer l’indemnité d’occupation à la somme du montant du loyer et des charges, révisables comme eux;
- le condamner à lui payer cette indemnité jusqu’à libération des lieux ;
- le condamner au paiement de la somme de 13.017,88 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts à compter du commandement de payer puis de l’assignation pour le surplus, somme à parfaire ;
- la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1.062,07 euros révisable comme le loyer à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfait délaissement des lieux,
- le condamner au titre des frais irrépétibles et aux dépens ;
- rejeter toute demande de délais de paiement et pour quitter les lieux ;
- le tout avec le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 25 mars 2025, la société CDC Habitat a actualisé sa créance à la somme de 14.106,13 euros au 21 mars 2025 selon décompte qu’elle verse, transmis à M. [G]. Elle indique que le loyer TTC actuel est de 1062,07 euros.
M. [G] explique avoir eu un différend avec la CDC Habitat en 2022, avoir bénéficié d’un plan d’apurement à compter de 2024 sur lequel il manque seulement 5.000 euros à payer. Il indique avoir versé à ce titre une reconnaissance de dette au bailleur. Il demande à pouvoir régler la différence d’ici fin mai 2025. Il déclare percevoir un salaire de 2912 euros mensuels outre 400 euros de pension alimentaire. Il précise avoir dû payer des dettes suite à son divorce et demande donc des délais de paiement.
Le juge lui fait remarquer qu’il ressort de ses déclarations qu’il n’a pas respecté le plan. M. [G] le confirme mais indique qu’il peut à présent le reprendre.
Le bailleur a maintenu ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2025, le jugement devant être rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la résiliation de plein droit du bail

L’assignation en résiliation de bail a régulièrement été dénoncée aux services de la préfecture du département le 9 janvier 2025 dans les délais légaux de même que les incidents de paiement du loyer qui ont fait l’objet de l’information légale de la CCAPEX au 24 juin 2024.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d’une de ses obligations principales justifiant la résiliation dudit bail.

Vu l’article 24 de cette même loi,

Des loyers étant impayés, la Société CDC Habitat a fait délivrer le 29 juillet 2024 au locataire un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer sous 2 mois également, la somme principale de 11.802,62 euros, ce qui est demeuré infructueux.

La non-régularisation de la dette locative dans ce délai de 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a donc entraîné de plein droit sa résiliation avec effet au 30 septembre 2024.

Sur les condamnations en paiement

Il ressort des pièces versées aux débats (contrat de bail, commandement de payer et décompte de créance) que le défendeur reste devoir au bailleur la somme de 14.106,13 euros au 21 mars 2025 selon décompte versé contradictoirement, loyer de mars compris.

Toutefois, il convient de retirer de ce montant les frais de procédure apparaissant sur le décompte pour un total de 623,73 euros, la demanderesse réclamant par ailleurs des dépens. La somme due totale est donc de 13.482,40 euros.

Il en résulte que M. [G] sera condamné à payer à la CDC Habitat la somme de 13.482,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation à la date du 21 mars 2023, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La CDC Habitat sera déboutée du surplus de sa demande en paiement.

Sur les délais de paiement

Par application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, prévoit que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de la même loi modifiée dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévus aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

Il convient de relever que le dernier loyer a été payé avant l’audience avec un supplément pour 1394 euros le 3 mars 2025 et que les revenus de M. [G] lui permettent d’apurer sa dette. Le débiteur a la garde de ses enfants. Il est évident qu’un plan d’apurement récent n’a pas été respecté. Mais, M. [G] a des revenus permettant de respecter un nouvel échéancier, judiciaire cette fois, si bien que s’il venait à ne pas respecter cet échéancier, son expulsion pourrait être déclenchée dès le premier défaut de paiement.

M. [G] sera donc autorisé à régler la somme due de 13.482,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation en 35 mensualités de 374,52 euros chacune et une 36ème de 374,20 euros laquelle soldera la dette, le tout en plus du paiement du loyer et des charges courantes, la première échéance devant intervenir le dixième jour du mois suivant la signification de la présente décision.

Il convient de préciser que le non-paiement d’une seule somme au titre du loyer, des charges ou de l’échéance au terme prévu entraînera l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la somme restant due.

Pendant la durée d’exécution du plan d’apurement, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et ne reprendront vigueur qu’en cas de non-respect de celui-ci.

A défaut de paiement selon les modalités ci-dessus l’expulsion, des lieux de M. [G] sera ordonnée, avec le concours si besoin de la force publique et d’un serrurier.

Il sera également condamné à payer à la demanderesse une somme égale au montant du loyer et des charges tels qu'ils auraient été si le contrat de bail s'était poursuivi à titre d’indemnités mensuelles d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux, caractérisée par la restitution des clés.

Sur l’astreinte

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du Code de procédures civiles d'exécution.

La CDC Habitat sera déboutée de sa demande d’astreinte.

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent purement hypothétiques à ce stade.

Sur les autres demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles engagés pour la présente instance mais il convient de ramener la somme réclamée à de plus justes proportions dans la mesure où la demanderesse a attendu que sa créance atteigne une somme très importante pour assigner en paiement et expulsion et eu égard aux échéances déjà élevées que le débiteur doit régler.

M. [G] sera dès lors condamné à lui verser la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il supportera les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification au préfet, à la CCAPEX et, le cas échéant, de l'expulsion.

Il est à rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,