TJ 97411, 16 déc. 2025, RG 25/00425

Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00425 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HIL4 - /

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00425 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HIL4

MINUTE N° : 25/00188

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [F], [G] [L]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représenté par Me Alice SITBON, avocate au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [R] [L]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Sandrine ANTONELLI de la SELARL ANTONELLI, avocate au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assistée de : Wardali KASSIM, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 18 Novembre 2025

DÉCISION : contradictoire, en première ressort et par mise à disposition

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Wardali KASSIM, Greffière,

Copie exécutoire délivrée le aux parties

Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00425 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HIL4 - /
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 juillet 2022, [F] [G] [L] a donné à bail à [R] [L] un local d'habitation (maison) situé [Adresse 3] (Réunion), moyennant un loyer mensuel de 850 euros, provisions sur charges comprises.

Des loyers étant impayés, [F] [G] [L] a vainement fait délivrer le 16 mai 2025 à [R] [L] un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer sous ce délai la somme principale de 6379 euros.

Par acte en date du 30 juillet 2025, [F] [G] [L] a fait citer Mme [L] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 16 juin 2025, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail pour absence de paiement des loyers,
- ordonner son expulsion et celle des occupants de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire, et ce sous astreinte de 30 euros dès le prononcé du jugement à intervenir,
- l'autoriser à faire constater et estimer les réparations locatives par huissier de justice commis à cet effet et à séquestrer les effets mobiliers qui en sont suceptibles à titre de sûretés,
- la condamner à lui payer la somme de 6512 euros au titre de la dette locative, sauf à parfaire, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 850 euros par mois depuis l'acquisition de la clause résolutoire jusqu’à parfait délaissement des lieux, révisée dans les même conditions que le loyer,
en tout état de cause,
- la condamner à lui payer une somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- la condamner aux entiers dépens dont le coût du commandement de payer (200,29 euros).

A l’audience du 16 octobre 2025, la défenderesse venant de prendre avocat désignée au titre de l'aide juridictionnelle a sollicité et obtenu un renvoi de l'affaire pour répliquer.

Après un autre renvoi, la procédure a été retenue à l'audience du 18 novembre 2025.
Le demandeur a actualisé sa créance à la somme de 7487 euros au 27 octobre 2025.
Le bailleur indique que les loyers courants ne sont pas repris mais le loyer de novembre 2025 a toutefois été payé.
La défenderesse propose de payer 500 euros puis 225 euros par mois en plus du loyer et des charges.
M. [L] dit être d'accord avec la proposition de 225 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025, le jugement contradictoire devant être rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

L’assignation en résiliation de bail a régulièrement été dénoncée aux services de la préfecture du département et les incidents de paiement du loyer ont fait l’objet de l’information légale à la CCAPEX dans les délais légaux.

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérable aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d'une de ses obligations principales justifiant la résiliation du dit bail.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .

Des loyers étant impayés, [F] [G] [L] a vainement fait délivrer le 16 mai 2025 à [R] [L] un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer sous ce délai la somme principale de 6379 euros.

La non-régularisation de la dette locative dans ce délai de 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a entraîné de plein droit sa résiliation avec effet au 17 juillet 2025.

L'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers sera donc constatée à cette date.

Sur les condamnations en paiement

Il ressort des pièces versées aux débats que Mme [L] reste redevable auprès de M. [L] d’une somme de 7487 euros à la date du 27 octobre 2025 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés. Reconnaissant la somme due, Mme [L] sera donc condamnée à payer cette somme au demandeur avec intérêts à compter de la présente décision.

M. [L] sera débouté du surplus de sa demande concernant les intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

Par application de l'article 24 Vde la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, prévoit que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de la même loi modifiée dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévus aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

Compte tenu de ces éléments, force est de relever que Mme [L] ne remplit pas les conditions légales pour se voir accorder des délais de paiement. Toutefois, il convient de dire que les parties ont convenu qu'[R] [L] pourra régler sa dette en payant 225 euros en plus du loyer et des charges.

Il convient dès lors de dire que Mme [L] pourra donc se libérer de la somme de 7487 euros due à raison de 33 mensualités de 225 euros chacune et d’une 34ème mensualité de 62 euros, le tout en plus du paiement du loyer et des charges courantes, la première échéance devant intervenir le dixième jour du mois suivant la signification de la présente décision.

Il convient de préciser que le non-paiement d’une seule échéance au terme prévu entraînera l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la somme restant due.

Pendant la durée d’exécution du plan d’apurement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et ne reprennent vigueur qu’en cas de non-respect de celui-ci.

A défaut de paiement selon les modalités ci-dessus l’expulsion des lieux d'[R] [L] sera ordonnée, avec le concours si besoin de la force publique et d’un serrurier.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade. Il en est exactement de même s'agissant des réparations locatives. M. [L] sera donc débouté de ses demandes à ces titres.

A défaut de respecter l'échéancier, Mme [L] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable et des charges jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Sur les autres demandes

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles qu'il a dû engagés pour faire valoir ses droits lors de la présente instance. Toutefois, compte tenu des difficultés de paiement de
la débitrice et de l'échéancier convenu entre les parties, il convient de ramener la somme réclamée à de plus justes proportions.

Mme [L] sera alors condamnée à payer à M. [L] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et il sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.

Mme [L] sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation (68,31 euros), de la notification à la préfecture et à la CCAPEX, du commandement de payer (200,29 euros) et, le cas échéant, de l'expulsion.

L'exécution provisoire est de droit, frais non répétibles et dépens compris.

PAR CES MOTIFS,