TJ 97411, 3 juin 2025, RG 25/00102

RG 25/000102 - P. / RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00102
N° Portalis DB3Z-W-B7J-HAYG

MINUTE N° : 71/2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

---

JUGEMENT DU 03 JUIN 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEURS :

Madame [J] [X] [I]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Monsieur [F] [C] [Q] [U]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentés par Me Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [W] [H]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madeline ROYO, Juge,

Assistée lors des débats : Nathalie MOREL, greffière

DÉBATS :

À l’audience publique du 29 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Corinne LITKA, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 16 mai 2024, Monsieur et Madame [F] [U], représentés par leur mandataire, la SARL RUNIMMO GESTION, a donné à bail à Monsieur [A] [H] un appartement à usage d'habitation n°6 situé [Adresse 4] à [Localité 4] (974) pour un loyer mensuel de 1 014 euros et une somme de 90 euros à titre de provision sur charges locatives, outre un dépôt de garantie de 1 014 euros versé lors de la conclusion du contrat.

Monsieur [A] [H] n'ayant pas régulièrement payé les sommes dues à ses bailleurs, ces derniers lui ont fait signifier, par exploit délivré par commissaire de justice n date du 14 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

RG 25/000102 - P. /
Monsieur [A] [H] n'ayant pas régularisé la situation dans le délai de six semaines qui lui était imparti, Madame [J] [X] [I] et Monsieur [F] [C] [Q] [U] ont saisi le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de SAINT PAUL pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 16 mai 2024 et, à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, voir ordonner la libération des lieux et la restitution des clés sous astreinte et, à défaut de libération spontanée des locaux et de remise des clés, être autorisés à faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle des occupants de son chef, si nécessaire avec l'assistance de la force publique, être autorisés à faire constater et estimer les réparations locatives par huissier de justice et à faire séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers et charges locatives, et obtenir la condamnation du locataire au paiement de l'arriéré locatif, du coût des deux premiers commandements de payer, d'une indemnité mensuelle d'occupation, des taxes d'enlèvement des ordures ménagères futures au prorata de l'occupation du local, de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience du 29 avril 2025 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l'audience, au visa de leur exploit introductif d'instance, Madame [J] [X] [I] et Monsieur [F] [C] [Q] [U], représentés par Maître GARNIER, maintiennent l'intégralité de leurs demandes. Ils précisent que le locataire n'a effectué aucun règlement depuis le mois d'août 2024 et que la dette locative s'élève à la somme de 9 018,63 euros selon décompte arrêté au 17 avril 2025.

Bien que régulièrement assigné par exploit délivré par commissaire de justice à domicile en application de l'article 656 du code de procédure civile le 13 février 2025, Monsieur [A] [H] n'a ni comparu, ni été représenté. La décision sera donc réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Le bordereau de carence établi par le travailleur social du service Polyvalence Insertion du Territoire d'Action Sociale Ouest de [Localité 4] a été reçu au greffe avant l'audience et il en a été donné lecture à l'audience.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l'article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque la partie défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne devant faire droit aux prétentions de la partie demanderesse que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur la recevabilité des demandes de résiliation et d'expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion de manière électronique le 14 février 2025, soit plus de six semaines avant l'audience conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, Madame [J] [X] [I] et Monsieur [F] [C] [Q] [U] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 13 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée.

L'action est donc recevable au regard de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail d'habitation conclu le 16 mai 2024 par les époux [U] et Monsieur [A] [H] prévoit une clause résolutoire selon laquelle " le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ".

En l'espèce, le 14 novembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer à leur locataire un commandement de payer, dans le délai de six semaines, une dette locative d'un montant de 3 284 euros.

Dans cet acte délivré par commissaire de justice qui comportait les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à peine de nullité, Madame [J] [X] [I] et Monsieur [F] [C] [Q] [U] se prévalaient du jeu de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail.
À cet égard, il importe que de rappeler aux demandeurs qu'en vertu de l'article 1103 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Dès lors, en l'espèce, même si le commandement de payer évoquait un délai de six semaines, le locataire bénéficiait, au vu des stipulations contractuelles, d'un délai de deux mois pour apurer sa dette locative.

Or, à la date du 14 janvier 2025, le locataire ne s'était pas acquitté du montant de cette dette.

En conséquence, dans la mesure où la délivrance du commandement visant la clause résolutoire n'a pas permis à Monsieur [A] [H] d'apurer sa dette locative dans un délai de deux mois, la clause résolutoire doit produire son effet et la résiliation du bail doit être constatée à compter du 15 janvier 2025.

Toutefois, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le juge peut, d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'absence de Monsieur [A] [H] à l'audience ne lui permet ni de préciser sa situation actuelle, ni même de s'engager à reprendre le paiement des loyers courants et à formuler une proposition de règlement de l'arriéré locatif. Au surplus, il ressort du décompte produit aux débats et daté du 17 avril 2025 qu'aucune somme n'a plus été versée depuis le 8 août 2024.

Il n'est dès lors pas possible de lui octroyer des délais de paiement.

Par ailleurs, l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 susvisée prévoit que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location doit statuer dans certaines conditions et tenir compte de la procédure de traitement du surendettement du locataire.

Toutefois, force est de constater que, compte tenu de son absence de l'audience, Monsieur [A] [H] ne justifie pas que les conditions prévues par l'article 24 VI précité sont remplies dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [A] [H] et de tous occupants de son chef du logement loué. Toutefois, dans la mesure où aucun élément ne permet d'affirmer que Monsieur [A] [H] ne s'exécutera pas à réception de la présente décision, aucune astreinte n'assortira la présente décision.

Il est rappelé qu'en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d'exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

En outre, s'agissant des meubles garnissant le logement loué, il sera renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution.

Enfin, s'agissant de la demande relative aux réparations locatives, dans la mesure où le demandeur ne rapporte absolument pas la preuve qu'il en existe, cette demande apparaît totalement prématurée et sera en conséquence rejetée.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du commandement de payer délivré par les bailleurs à leur locataire et d'un décompte de créance locative daté du 17 avril 2025 qui inclut le loyer et les charges dus pour le mois d'avril 2025, que Monsieur [A] [H] reste devoir aux époux [S] la somme de 4 886,58 euros incluant les loyers et charges échus et impayés à la date du 14 janvier 2025.

En effet, les frais de procédure n'ont pas à être pris en compte au titre de l'arriéré locatif.

Dès lors que Monsieur [A] [H] ne justifie pas d'un paiement libératoire et qu'il n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, l'existence de la créance des demandeurs est établie.

Monsieur [A] [H] sera donc condamné au paiement la somme de 4 886,58 euros, cette somme emportant, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil, intérêts au taux légal à compter du jour de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 3 284 euros et de celle de l'assignation pour le surplus.
Il sera par ailleurs condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, soit la somme de 1 104 euros, à compter du 15 janvier 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il convient de rappeler qu'à compter de la résiliation du bail, les bailleurs ne peuvent plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L'indemnité d'occupation correspond à l'indemnisation du préjudice subi du fait de l'occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. Les bailleurs ne pourront donc pas réclamer au débiteur le paiement d'une régularisation de charges ou une majoration de l'indemnité par l'effet de l'indexation.

Enfin, conformément à l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités échues jusqu'à ce jour produiront des intérêts légaux à compter du présent jugement (indemnités allant du 15 janvier au 3 juin 2025). Et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [A] [H], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure. Lesdits dépens comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (150,94 euros TTC) et de l'assignation (74,01 euros TTC).

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais exposés non compris dans les dépens. Monsieur [A] [H] devra donc leur payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,