TJ 97411, 4 nov. 2025, RG 25/00502

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00502 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJKX

MINUTE N° : 25/0148

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par Me Françoise LAW-YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [X] [A] [F]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]

comparante, en personne

Monsieur [Q] [G]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]

comparant,en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madeline ROYO, Juge,

Assisté de : Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Octobre 2025

DÉCISION : contradictoire en premier ressort, par mise à disposition

Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

Copie exécutoire délivrée le aux parties

Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00515 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJUU - /

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat conclu le 23 avril 2021 par l'intermédiaire de son mandataire, le GIE CDC HABITAT OUTRE-MER, la SAEM CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [Q] [G] et à Madame [X] [A] [F] un appartement à usage d’habitation n°137 situé [Adresse 5] à [Localité 5] (974) pour un loyer mensuel de 659,97 euros et une somme de 81,78 euros à titre de provision sur charges, outre un dépôt de garantie de 659,97 euros versé lors de la conclusion du contrat.

Monsieur [Q] [G] et Madame [X] [A] [F] n'ayant pas régulièrement payé les sommes dues à la société bailleresse, cette dernière leur a fait signifier, par exploit délivré par commissaire de justice en date du 5 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Monsieur [Q] [G] et Madame [X] [A] [F] n'ayant pas régularisé la situation dans le délai qui leur était imparti, la SAEM CDC HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de SAINT PAUL pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, être autorisée à faire procéder sous astreinte à l’expulsion de Monsieur [Q] [G], de Madame [X] [A] [F] et des occupants de leur chef, à enlever tous les biens ou effets laissés dans le logement à leurs frais exclusifs et à leurs risques et périls et à en disposer librement et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés aux défendeurs et les effets de la clause résolutoire suspendus, elle demandait au juge de prévoir une clause de déchéance en cas de défaut de paiement d’une seule échéance ou des loyers et charges courants à leur date exacte.

L'affaire a été appelée à l'audience du 7 octobre 2025 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l'audience, les parties étaient présentes ou représentées. La décision sera donc contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile.

Au visa de son exploit introductif d’instance, la SAEM CDC HABITAT, représentée par Maître LAW YEN, maintient l’intégralité de ses demandes et s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement aux défendeurs, en précisant que la dette locative s'élevait à la somme de 15 701,57 euros à la date du 1er octobre 2025.

En réponse, Monsieur [Q] [G] et Madame [X] [A] [F] sollicitent l’octroi des plus larges délais de paiement et la possibilité de se maintenir dans les lieux loués. Ils exposent qu’ils ont rencontré de graves difficultés financières à la suite de la perte de son emploi par le défendeur, qu’ils n’ont, à la date de l’audience, aucune solution de relogement et qu’ils ont sollicité l’aide d’une assistance sociale pour déposer un dossier de surendettement.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes de résiliation et d'expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion de manière électronique le 1er août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 5 novembre 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, la SAEM CDC HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier daté du 14 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée.

L’action est donc recevable au regard de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00515 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJUU - /

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions antérieures à la loi n°2023-668 du 5 novembre 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail d'habitation conclu le 23 avril 2021 par la SAEM CDC HABITAT, d’une part, et Monsieur [Q] [G] et Madame [X] [A] [F], d’autre part, prévoit une clause résolutoire selon laquelle « à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et charges à son échéance (…), le présent contrat pourra être résilié à la seule volonté du bailleur, et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l'espèce, le 5 septembre 2024, la société bailleresse a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer, dans le délai de deux mois, une dette locative d'un montant de 4 519,88 euros.

Dans cet acte qui comportait les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à peine de nullité, la SAEM CDC HABITAT se prévalait du jeu de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail.

Or, à la date du 5 novembre 2024, les locataires ne s’étaient pas acquittés du montant de leur dette locative.

En conséquence, dans la mesure où la délivrance du commandement visant la clause résolutoire n'a pas permis à Monsieur [Q] [G] et à Madame [X] [A] [F] d'apurer leur dette locative dans un délai de deux mois, la clause résolutoire doit produire son effet et la résiliation du bail doit être constatée à compter du 6 novembre 2024.

Toutefois, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, le juge peut, d'office ou à la demande du bailleur ou du locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte produit aux débats et daté du 1er octobre 2025 que les locataires n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience et qu’ils n’ont pas réglé la moindre somme depuis le 20 février 2025.

Il n’est dès lors pas possible de leur octroyer des délais de paiement.

Par ailleurs, l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 susvisée prévoit que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location doit statuer dans certaines conditions et tenir compte de la procédure de traitement du surendettement du locataire.

Toutefois, s’ils indiquent qu’ils ont l’intention de déposer un dossier auprès de la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion, force est de constater que Monsieur [Q] [G] et Madame [X] [A] [F] n’en justifient pas à la date de l’audience.

Dès lors, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Q] [G], de Madame [X] [A] [F] et de tous occupants de leur chef du logement loué. Toutefois, dans la mesure où aucun élément ne permet d’affirmer que Monsieur [Q] [G] et Madame [X] [A] [F] ne s’exécuteront pas à réception de la présente décision, aucune astreinte n’assortira cette décision.

Il est rappelé qu'en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

En outre, s’agissant des meubles garnissant le logement loué, la clause du contrat de bail par laquelle les parties ont prévu que, postérieurement à la libération des lieux loués, quel qu’en soit le motif, hormis procédure d’expulsion, les meubles, objets, etc. abandonnés dans les lieux loués par les locataires ou par tous occupants de son chef, seront réputés appartenir au bailleur qui pourra en disposer à son gré à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la date de délaissement ne permet pas à la présente juridiction de statuer sur ce point. En effet, la présente instance est une procédure d’expulsion et la clause litigieuse ne s’applique pas en pareille hypothèse. Il sera donc renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

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Sur le montant de l'arriéré locatif

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, il ressort du décompte daté du 1er octobre 2025 que les défendeurs apparaissent redevables, sous déduction des frais de procédure et en application de la règle d’imputation des paiements sur les impayés les plus anciens, de la somme 6 014,70 euros à l'égard de la SAEM CDC HABITAT à la date de la résiliation du contrat, soit le 5 novembre 2024.

Dès lors que Monsieur [Q] [G] et Madame [X] [A] [F] ne justifient pas d'un paiement libératoire et qu'ils n'apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette dont ils se reconnaissent d’ailleurs redevables, l'existence de la créance de la SAEM CDC HABITAT est établie.

Monsieur [Q] [G] et Madame [X] [A] [F] seront donc condamnés au paiement de la somme de 6 014,70 euros, cette somme emportant, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil, intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, soit le 5 septembre 2024, sur la somme de 4 519,88 euros, et de la présente décision sur le surplus.

Compte tenu de la clause contractuelle prévoyant la solidarité entre les locataires, cette condamnation sera prononcée de manière solidaire entre Monsieur [Q] [G] et Madame [X] [A] [F].

Monsieur [Q] [G] et Madame [X] [A] [F] seront par ailleurs condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 796,60 euros à compter du 6 novembre 2024. Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 du mois suivant. Au vu de la clause contractuelle prévoyant la solidarité entre Monsieur [Q] [G] et Madame [X] [A] [F], cette condamnation sera prononcée de manière solidaire entre eux.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, la société bailleresse ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L’indemnité d’occupation correspond à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. La société bailleresse ne pourra donc pas réclamer aux débiteurs le paiement d'une régularisation de charges ou une majoration de l’indemnité par l'effet de l’indexation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Q] [G] et Madame [X] [A] [F], parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure et non des dépens d’exécution de la présente décision. Lesdits dépens comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (194,05 euros TTC) et de l’assignation (72,71 euros TTC).

Ni l’équité ni la situation respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,