TJ 97411, 3 déc. 2025, RG 25/00504

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00504 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJLB

MINUTE N° : 25/00173

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 03 DECEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

La Société CDC HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par Me Françoise LAW-YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [O] [U]
domicilié : chez Madame [B]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]

Madame [M] [R] [B]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 4]

Représentés par Me Vincent RICHARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madeline ROYO, Juge,

Assistée de : Wardali KASSIM, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Novembre 2025

DÉCISION : contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition

Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Wardali KASSIM, Greffière,

Copie exécutoire délivrée le aux parties

Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00504 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJLB - /
EXPOSE DU LITIGE

Par contrat conclu le 15 octobre 2014 par l’intermédiaire de son mandataire, la SARL L’IMMOBILIERE DE LA REUNION, la SA BATIPRO LOGEMENTS INTERMEDIAIRES a donné à bail à Madame [M] [R] [B] et à Monsieur [Z] [O] [U] un appartement à usage d’habitation n°39 situé au sein de la [Adresse 8] [Adresse 9] à [Localité 5] (974) pour un loyer mensuel de 664 euros et une somme de 81 euros à titre de provision sur charges, outre un dépôt de garantie de 664 euros versé à la conclusion du contrat.

Suivant acte reçu le 10 juillet 2020 par Maître [J] [T], notaire à [Localité 6], la SA BATIPRO LOGEMENTS INTERMEDIAIRES a vendu à la SAEM CDC HABITAT l'ensemble des logements et locaux commerciaux constituant l'ensemble immobilier « [Localité 7] » à [Localité 5] (974).

Madame [M] [R] [B] et Monsieur [Z] [O] [U] n'ayant pas régulièrement payé les sommes dues à la société bailleresse, cette dernière leur a fait signifier, par exploit délivré par commissaire de justice en date du 23 mai 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Madame [M] [R] [B] et Monsieur [Z] [O] [U] n'ayant pas régularisé la situation dans le délai qui leur était imparti, la SAEM CDC HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de SAINT PAUL pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, être autorisée à faire procéder sous astreinte à l’expulsion de Madame [M] [R] [B], de Monsieur [Z] [O] [U] et des occupants de leur chef, à enlever tous les biens ou effets laissés dans le logement à leurs frais exclusifs et à leurs risques et périls et à en disposer librement et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés aux défendeurs et les effets de la clause résolutoire suspendus, elle demandait au juge de prévoir une clause de déchéance en cas de défaut de paiement d’une seule échéance ou des loyers et charges courants à leur date exacte.

L'affaire a été appelée à l'audience du 7 octobre 2025.

Après un renvoi, ordonné à la demande de l’une des parties au moins, l’affaire a été rappelée à l’audience du 4 novembre 2025 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l'audience, les parties étaient présentes ou représentées. La décision sera donc contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile.

Au visa de son exploit introductif d’instance, la SAEM CDC HABITAT, représentée par Maître LAW YEN, maintient l’intégralité de ses demandes et s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement aux défendeurs, en précisant que la dette locative s'élevait à la somme de 8 019,10 euros à la date du 29 octobre 2025.

En réponse, Madame [M] [R] [B] et Monsieur [Z] [O] [U], représentés par Maître [C], sollicitent l’octroi des plus larges délais de paiement et la possibilité de se maintenir dans les lieux loués. Ils exposent qu’ils ont rencontré des difficultés financières mais qu’ils ont effectué certains règlements et qu’avec l’aide d’un autre de ses fils, la défenderesse sera en mesure d’apurer la dette locative.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 3 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes de résiliation et d'expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion de manière électronique le 29 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 5 novembre 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

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Par ailleurs, la SAEM CDC HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier daté du 9 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée.

L’action est donc recevable au regard de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions antérieures à la loi n°2023-668 du 5 novembre 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail d'habitation conclu le 15 octobre 2014 par la SA BATIPRO LOGEMENTS INTERMEDIAIRES, aux droits de laquelle vient la SAEM CDC HABITAT, d’une part, et Madame [M] [R] [B] et Monsieur [Z] [O] [U], d’autre part, prévoit une clause résolutoire selon laquelle « il est expressément convenu qu'à défaut du paiement intégral à son échéance exacte d'un seul terme de loyer et de ses accessoires (...), le contrat de location sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer, une sommation ou une signification selon le cas, demeuré sans effet, et ce conformément à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire».

En l'espèce, le 23 mai 2023, la société bailleresse a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer, dans le délai de deux mois, une dette locative d'un montant de 1 846,40 euros.

Dans cet acte qui comportait les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à peine de nullité, la SAEM CDC HABITAT se prévalait du jeu de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail.

Or, à la date du 23 juillet 2023, les locataires ne s’étaient pas acquittés du montant de leur dette locative.

En conséquence, dans la mesure où la délivrance du commandement visant la clause résolutoire n'a pas permis à Madame [M] [R] [B] et Monsieur [Z] [O] [U] d'apurer leur dette locative dans un délai de deux mois, la clause résolutoire doit produire son effet et la résiliation du bail doit être constatée à compter du 24 juillet 2023.

Toutefois, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, le juge peut, d'office ou à la demande du bailleur ou du locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte produit aux débats et daté du 6 novembre 2025 que les locataires sont bénéficiaires de l’allocation de logement, que le versement de celle-ci n’a jamais été suspendu, qu’ils ont effectué quelques règlements ponctuels et partiels mais qu’ils n’ont jamais versé le montant total des sommes dues chaque mois avant la date de l'audience, de sorte que la dette locative ne cesse de croître depuis le début de l’année 2024.

Il n’est dès lors pas possible de leur octroyer des délais de paiement.

Par ailleurs, l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 susvisée prévoit que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location doit statuer dans certaines conditions et tenir compte de la procédure de traitement du surendettement du locataire.

Toutefois, force est de constater qu’en l’espèce, Madame [M] [R] [B] et Monsieur [Z] [O] [U] ne justifient pas que les conditions prévues par l'article 24 VI précité sont remplies dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [M] [R] [B], de Monsieur [Z] [O] [U] et de tous occupants de leur chef du logement loué. Toutefois, dans la mesure où aucun élément ne permet d’affirmer que Madame [M] [R] [B] et Monsieur [Z] [O] [U] ne s’exécuteront pas à réception de la présente décision, aucune astreinte n’assortira cette décision.

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Il est rappelé qu'en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

En outre, s’agissant des meubles garnissant le logement loué, il sera renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, les locataires sont tenus de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, depuis la résiliation du contrat de bail, soit le 23 juillet 2023, ils apparaissent redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel des loyers et charges dus.

Dès lors, il ressort du décompte daté du 6 novembre 2025 que les défendeurs apparaissent redevables, sous déduction des frais de procédure, de la somme 6 986,12 euros.

Madame [M] [R] [B] et Monsieur [Z] [O] [U] ne justifient pas d'un paiement libératoire. Ils n'apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette dont ils se reconnaissent d’ailleurs redevables. L'existence de la créance de la SAEM CDC HABITAT est donc établie.

Madame [M] [R] [B] et Monsieur [Z] [O] [U] seront donc condamnés au paiement de la somme de 6 986,12 euros, cette somme emportant, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil, intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, soit le 23 mai 2023, sur la somme de 1 846,40 euros, et de la présente décision sur le surplus.

Compte tenu de la clause contractuelle prévoyant la solidarité entre les locataires, cette condamnation sera prononcée de manière solidaire entre Madame [M] [R] [B] et Monsieur [Z] [O] [U].

Madame [M] [R] [B] et Monsieur [Z] [O] [U] seront par ailleurs condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 832,95 euros à compter du 7 novembre 2025. Cette indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 du mois suivant. Au vu de la clause contractuelle prévoyant la solidarité entre Madame [M] [R] [B] et Monsieur [Z] [O] [U], cette condamnation sera également prononcée de manière solidaire entre eux.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, la société bailleresse ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L’indemnité d’occupation correspond à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. La société bailleresse ne pourra donc pas réclamer aux débiteurs le paiement d'une régularisation de charges ou une majoration de l’indemnité par l'effet de l’indexation.

Sur les demandes accessoires

Madame [M] [R] [B] et Monsieur [Z] [O] [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure et non des dépens d’exécution de la présente décision. Lesdits dépens comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (160,36 euros TTC) et de l’assignation (166,39 euros TTC).

Ni l’équité ni la situation respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,