TJ 97411, 22 mai 2025, RG 25/00158

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00158 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HBR2

MINUTE N° :

Notification

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délivrée le :

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Copie exécutoire délivrée

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à :
COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 22 MAI 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société [R]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Mme [T] [C] (Agent de gestion contentieux) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [E] [N] [U] épouse [M]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par M. [D] [M] (Fils) muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Isabelle OPSAHL,

Assistée de : Nathalie MOREL, greffière, lors des débats,
Corinne LITKA, Greffière, lors de la mise à disposition

DÉBATS :

À l’audience publique du 24 Avril 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

La Société [R] a donné à bail à usage d’habitation à Mme [E] [N] [U] épouse [M] et à M. [P] [M], décédé par la suite laissant le bail se poursuivre au seul bénéfice de sa veuve, par acte sous seing privé en date du 19 octobre 1999, un logement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 2026,51 francs euros, provisions sur charges comprises.

Des loyers impayés, la Société [R] a vainement fait délivrer commandement de payer, le 11 mars 2024 à la locataire visant la clause résolutoire (2 mois) pour la somme principale de 644,87 euros à régler sous 6 semaines.

Par acte en date du 17 février 2025, la Société [R] a fait citer Mme [N] [U] veuve [M] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,
- ordonner son expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire,
- la condamner au paiement de la somme de 2031,12 euros au titre des impayés avec intérêts à compter de l’assignation,
- la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation révisable comme le loyer et les charges pour 530,36 euros mensuels à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfait délaissement des lieux, le tout avec le bénéfice de l’exécution provisoire,
- la condamner aux entiers dépens.

A l’audience du 24 avril 2025, la Société [R] a actualisé sa créance à la somme de 1736,82 au 22 avril 2024. Il indique avoir reçu des sommes avant l’audience : 1000 euros en deux versements le 15 avril 2025.
La débitrice est représentée par son fils qui explique que sa mère ne l’a jamais informé de cette situation. Il indique que l’apprenant, il a opéré les versements évoqués outre 800 et 400 euros le 24 avril 2025, ce qui ramène la dette à 536,82 euros. Il propose de la régler en 4 fois.
Le bailleur souligne que la débitrice est coutumière du fait, que cela fait deux fois déjà qu’il l’assigne. Il dit maintenir ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, le jugement devant être rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’assignation en résiliation de bail a régulièrement été dénoncée aux services de la préfecture du département et les incidents de paiement du loyer ont fait l’objet de l’information légale à la CCAPEX dans les délais légaux.

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérable aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d'une de ses obligations principales justifiant la résiliation du dit bail.

Vu l’article 24 de cette même loi,

Des loyers impayés, la Société [R] a vainement fait délivrer commandement de payer, le 11 mars 2024 au locataire visant la clause résolutoire (2 mois) pour la somme principale de 644,87 euros à régler sous 6 semaines.

La non-régularisation de la dette locative dans ce délai de 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a entraîné de plein droit sa résiliation avec effet au 12 mai 2024, ce nonobstant le fait que ledit commandement a fixé un délai de 6 semaines, seul comptant les dispositions du contrat de bail.

L'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers sera donc constatée à cette date.

Il ressort des pièces versées aux débats (contrat de bail, commandement de payer et décompte de créance) que la locataire reste redevable auprès de la Société [R] d’une somme de 1736,82 euros à la date du 22 avril 2025 au titre des loyers impayés, le bailleur n’ayant pas enregistré à cette date les 1200 euros versés ensuite comme déclarés à l’audience.

Par application de l'article 24 Vde la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, prévoit que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de la même loi modifiée dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévus aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

Compte tenu de ces éléments et du fait qu’il peut être considéré que la défenderesse a réglé les loyers avant l’audience, et que la dette peut être réglée via un échéancier très court en plus du loyer et des charges courants dans les délais légaux, elle pourra se libérer de la somme due à raison de 4 mensualités de 134 euros chacune et le solde à la 5ème mensualité laquelle soldera la dette, le tout en plus du paiement du loyer et des charges courantes, la première échéance devant intervenir le dixième jour du mois suivant la signification de la présente décision.

Il convient de préciser que le non-paiement d’une seule échéance au terme prévu entraînera l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la somme restant due.

Il est à préciser que la locataire ne peut s’abstenir de régler le loyer et régulariser ensuite sa dette locative par des versements ponctuels, le bail prévoyant le paiement à date, chaque mois, du loyer et des charges. Il est bien évident que si elle devait être citée en justice une troisième fois pour les mêmes raisons, il sera considéré que le contrat de bail n’est pas respecté et il pourra être résilié.

Pendant la durée d’exécution du plan d’apurement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et ne reprennent vigueur qu’en cas de non-respect de celui-ci.

A défaut de paiement selon les modalités ci-dessus l’expulsion des lieux de la défenderesse sera ordonnée, avec le concours si besoin de la force publique et d’un serrurier.

Elle sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable et des charges jusqu’à libération effective des lieux.

Elle sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation, de la notification à la préfecture et à la CCAPEX, du commandement de payer et, le cas échéant, de l'expulsion.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,