TJ 97411, 18 nov. 2025, RG 25/00534
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Texte de la décision
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 25/00534 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HKDS
MINUTE N° : 25/00165
COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL
JUGEMENT DU 18 NOVEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
PARTIES
DEMANDERESSE :
La Société [H]
[Adresse 1]
[Localité 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION, substituée par Me Devi MOUTOUSSAMY, avocat au barreau deSAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉFENDEUR :
Monsieur [V] [M] [Z]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 5]
comparant, en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,
Assistée lors des débats : Nathalie MOREL, Cadre-Greffière,
Assistée lors de la mise à disposition : Wardali KASSIM, Greffière,
DÉBATS :
À l’audience publique du 28 Octobre 2025
DÉCISION : contradictoire, en première ressort et par mise à disposition
Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Wardali KASSIM, Greffière,
Copie exécutoire délivrée le aux parties
Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00534 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HKDS - /
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 27 septembre 2012, la société [H] a donné à bail à usage d’habitation à [L] [A][Localité 6] un logement (T2) situé [Adresse 4] ([Etablissement 1]), moyennant un loyer mensuel de 296,58 euros (loyer initial).
Par courrier du 9 octobre 2024, il est indiqué que souffrant d'une maladie grave en stade terminal, la locataire a indiqué à la [H], que son fils, [V] [M] [Z], réside chez elle pour l'accompagner en permanence comme étant hospitalisée à domicile, qu'elle demande que le bail soit mis au nom de son fils. Le courrier est signé de [L] [Z] et [V] [M] [Z] avec l'indication : remis en main propre le 11 octobre 2024 (à la [H]).
[L] [Z] est décédée le 15 octobre 2024.
Par courrier du 18 octobre 2024, la [H] a adressé un courrier à la famille [Z] pour leur indiquer que le bail se trouve résilié du fait du décès de la locataire et a demandé la restitution du logement vidé et des clefs sous un mois. Le courrier a précisé néanmoins que si les conditions légales (annexées) étaient remplies pour un transfert de bail, il conviendra de la contacter muni des pièces justificatives avant ce délai d'un mois.
Soutenant qu'ayant reçu la famille de la défunte le 8 janvier 2025, avoir émis un avis défavorable à la demande de transfert de bail par courrier du 3 février 2025 eu égard au non-respect de la condition de durée de la cohabitation, qu'ayant appris que [V] [M] [Z] se maintenait malgré tout dans le logement, elle a délivré à son encontre une sommation de déguerpir le 16 juillet 2025, le voisinage de même qu'un employé de la commune lui ayant confirmé que l'occupant se maintenait toujours dans les lieux, qu'en outre aucune somme n'est réglée depuis le décès de la locataire, à part des versements sporadiques de la part de l'occupant si bien qu'une dette existe à hauteur de 2460,61 euros, que ne parvenant à pas faire déguerpir [V] [M] [Z], elle l'a donc fait citer par acte du 25 septembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins, sous bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- juger que le bail concernant le logement situé [Adresse 4], est résilié de plein droit depuis le décès de la locataire, soit le 15 octobre 2025,
- juger inopérantes les pièces produites par [V] [M] [Z] pour l'examen de son droit au maintien dans le logement,
- juger qu'il n'est pas fondé à se maintenir dans les lieux ni à bénéficier d'un transfert de bail et qu'il est occupant sans droit ni titre depuis le 16 octobre 2024,
- ordonner son expulsion, tant de sa personne que de ses biens et des occupants de son chef sous une astreinte de 50 euros par jour de retard et, si besoin, avec le concours de la force publique,
- juger qu'elle sera autorisée à enlever les biens ou effets laissés éventuellement dans le logement par l'occupant lors de la restitution des clefs aux frais exclusifs, risques et périls de [V] [M] [Z], et juger qu'elle sera libre d'en disposer,
- fixer à 363,28 euros l'indemnité mensuelle d'occupation dû par [V] [M] [Z] depuis le 16 octobre 2024,
- le condamner à lui verser la somme de 2750,73 euros à titre d'indemnités mensuelles d'occupation pour la période d'octobre 2024 à septembre 2025, somme à parfaire,
- le condamner à lui verser la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens dont le coût de la sommation et de l'expulsion si elle a lieu et de recouvrement,
- le débouter de toutes ses demandes, notamment de délais.
A l'audience du 28 octobre 2025, [V] [M] [Z] dit avoir vécu avec sa mère qui était malade mais qui avait signé un papier pour dire qu'il vivait à ses côtés, qu'il a vécu avec sa mère depuis février 2024 jusqu'à son décès en octobre suivant, qu'il a envoyé tout un dossier à la [H] pour bénéficier d'un transfert de bail, demande faite le 18 octobre 2024. Il indique ensuite "vous voulez que j'aille où ?" et dit vouloir rester dans le logement, qu'il paie le loyer, qu'il doit 400 euros seulement. Il dit demander le rejet des demandes de la [H] et que s'il doit être expulsé, la [H] doit chercher un autre logement.
La [H] rétorque que l'occupant ne remplit pas les conditions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, comme occupant le bien depuis moins d'un an au décès de la locataire, outre qu'il ne remplit pas les conditions pour le logement social. Elle maintient ses demandes.
L'affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2025.
Le jugement sera rendu par défaut et mise à disposition au greffe.
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MOTIFS DE LA DECISION
Sur la résiliation du bail
Il convient de constater que des suites du décès de [L] [Z], le 15 octobre 2024, le bail conclu entre elle et la [H] le 27 septembre 2012 concernant le logement (T2) situé [Adresse 4] ([Etablissement 1]) se trouve de plein droit résilié au 15 octobre 2024.
Sur l'occupation sans droit ni titre
L'artice 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré notamment aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, et qu'à défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.
Il ressort des déclarations mêmes de [V] [M] [Z] à l'audience qu'il a vécu avec sa mère de février 2024 jusqu'à son décès le 15 octobre 2024.
Il en résulte qu'il ne remplit donc pas les conditions fixées par l'article 14 précité.
Il se trouve donc être occupant sans droit ni titre depuis le 16 octobre 2024, ce qui sera constaté.
L’expulsion des lieux de [V] [M] [Z] sera ordonnée comme indiqué au dispositif.
Il n'apparaît cependant pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du Code des procédures civiles d'exécution. La [H] sera déboutée de sa demande de ce chef.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.
Sur l'indemnité d'occupation
La [H] demande paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour compenser l'occupation illicite et qui a perduré malgré son refus exprès de transférer le bail le 3 février 2025 et la sommation de déguerpir du 16 juillet 2025.
Il convient de fixer le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 363,28 euros, comme sollicitée par la [H], ce qui est proportionné pour le local concerné.
Il convient de dire que [V] [M] [Z] sera donc condamné à payer la somme de 3996,08 euros au titre des indemnité mensuelles d'occupation dues prorata temporis pour la période du 16 octobre 2024 au 28 octobre 2025, date de l'audience (169,53 + 3996,08 + 339,06), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Il sera condamné à payer à la [H] prorata temporis une somme de 363,28 euros par mois à compter du 29 octobre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux, caractérisée par la restitution des clés.
Sur les autres demandes
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la [H] la charge des frais non répétibles qu'elle a dû engager pour faire valoir ses droits en justice, puisque malgré notification des conditions légales pour un transfert de bail, de son refus de transférer le bail et une sommation de déguerpir, M. [Z] se maintient toujours dans les lieux avec la ferme intention d'y rester alors qu'il ne peut prétendre à un titre et qu'il ne règle de surcroît qu'à sa guise les sommes dues au titre de son occupation.
La somme réclamée sera cependant réduite à de plus justes proportions et fixée à 600 euros eu égard aux condamnations pécuniaires par ailleurs.
Il convient donc de condamner M. [Z] à payer à la société [H] la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
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Il sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du Code de procédure civile qui comprendront le coût de la sommation de déguerpir (84,07 euros), de l'assignation (71,31 euros) et de l'expulsion si elle a lieu.
Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais irrépétibles et dépens compris.
PAR CES MOTIFS
La vice-présidente des contentieux de la protection,
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,
Constate que le bail conclu le 27 septembre 2012 entre la société [H] et [L] [Z] concernant le logement situé [Adresse 4] ([Etablissement 1]) se trouve de plein droit résilié au 15 octobre 2024 des suites du décès de la locataire ;
Constate que [V] [M] [Z] occupe sans droit ni titre le logement depuis le 16 octobre 2024 et qu'il ne remplit pas les conditions légales pour se voir transférer le bail de sa mère ;
Ordonne, en conséquence, à [V] [M] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clefs dès la signification du présent jugement ;
Dit qu’à défaut pour [V] [M] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, la Société [H] pourra 3 JOURS après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si nécessaire ;
Déboute la société [H] de sa demande d'astreinte ;
Dit n’y avoir lieu à l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;
Fixe le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par [V] [M] [Z] à la somme de 363,28 euros ;
Condamne dès lors [V] [M] [Z] à payer à la société [H] prorata temporis la somme de 3.996,08 euros à titre d'indemnités mensuelles d'occupation pour la période d'occupation illicite du 16 octobre 2024 au 28 octobre 2025, date de l'audience et ce, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Condamne [V] [M] [Z] à payer à la société [H] prorata temporis la somme de 363,28 euros par mois à titre d'indemnités mensuelles d'occupation à compter du 29 octobre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
Déboute la société [H] du surplus de ses autres demandes ;
Condamne [V] [M] [Z] à payer à la société [H] la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne [V] [M] [Z] aux dépens qui comprendront le coût de la sommation de déguerpir (84,07 euros), de l'assignation (71,31 euros) et de l'expulsion si elle a lieu ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais irrépétibles et dépens compris.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Mme Isabelle Opsahl, vice-présidente, et par Mme Wardali KASSIM, greffière.
La greffière, La vice-présidente,
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