TJ 97411, 28 oct. 2025, RG 25/00184

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00184 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCMM

MINUTE N° : 25/00136

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 28 OCTOBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [J]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représenté par Me BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [N]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Bénéficie de l’aide juridictionnelle provisoire accordé par le juge à l’audience du 16/09/2025

Représentée par Me Xavier BELLIARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [K] [Z] [L]
[Adresse 4]
[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assisté de : Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

Copie exécutoire délivrée le 28/10/2025 aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 5 mars 2020, [P] [J] a donné à bail, via son mandataire OFIM Immobilier, à Mme [Y] [N] un local d'habitation situé [Adresse 5] ([Etablissement 1]), moyennant un loyer mensuel de 689 euros, provisions sur charges comprises.

[K] [Z] [L] s’est porté caution pour Mme [N] le même jour ayant reçu copie du bail qu’il a paraphé et signé.

Des loyers étant impayés, M. [J] a vainement fait délivrer le 12 octobre 2024 à la locataire un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer sous ce délai la somme principale de 7652,86 euros.

Par acte du 24 janvier 2025, ledit commandement a été signifié à la caution.

Par acte en date du 18 février 2025, M. [J] a fait citer Mme [Y] [N] et [K] [Z] [L] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de constater la résiliation du contrat de bail par l'effet de la clause résolutoire, subidiairement, de prononcer la résiliation du bail, à titre principal toujours, constater que Mme [N] est occupante sans droit ni titre depuis le 13 décembre 2024, ordonner sans délai son expulsion et celles de tous occupants de son chef sous astreinte, dire qu'il sera autorisé à enlever tous les biens laissés dans le logement à ses frais et risques et qu'il sera libre d'en disposer, fixer l'indemnité d'occupation au montant révisable du loyer et des charges à compter du 12 décembre 2024, la condamner solidairement avec M. [L] à lui payer ces indemnités à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux et remise des clés, les condamner solidairement à lui payer la somme de 8239,39 euros au titre de la dette locative, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7858,93 euros à compter du commandement et pour le surplus à compter de l'assignation, somme à parfaire, les condamner solidairement à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens et enfin les débouter solidairement de toutes leurs demandes.

A l’audience du 20 mai 2025, M. [J] représenté par son avocat substitué a actualisé sa créance à la somme de 10.166,91 euros au 16 mai 2025.
Mme [N] a dit avoir effectué un versement de 1350 euros le 19 mai 2025 à l’agence en deux versements de 950 et 400 euros. Elle demande des délais de paiements et dit avoir pris un avocat. Le juge rappelle les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour l’octroi de délai. L’affaire a été renvoyée.
Bien que régulière cité à étude M. [L] n’est pas présent ou représenté.

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 septembre 2025.
Le bailleur actualise sa créance à la somme de 10.076,99 euros au 11 septembre 2025 et dit que les loyers d’août et de septembre 2025 ne sont pas réglés.
Mme [N], représentée par son avocat, a, par conclusions auxquelles elle s’est référée, fait état de ses difficultés financières et de celle de son époux et elle a demandé au juge de lui octroyer 36 mois de délais de paiement, de débouter M. [J] de ses demandes plus amples ou contraires, de l’admettre à l’aide juridictionnelle provisoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2025, le jugement réputé contradictoire devant être rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la procédure

L’article 472 du code de procédure civile permet au juge, si le défendeur ne comparaît pas, de statuer sur le fond, dans la mesure où il estime la demande régulière, recevable et bien fondée.

Il convient d’accorder l’aide juridictionnelle provisoire à Mme [Y] [N].

L’assignation en résiliation de bail a régulièrement été dénoncée aux services de la préfecture du département dans les délais légaux de même que les incidents de paiement du loyer ayant fait l’objet de l’information légale de la CCAPEX.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d’une de ses obligations principales justifiant la résiliation dudit bail.

Vu l’article 24 de cette même loi,

Des loyers étant impayés, M. [J] a vainement fait délivrer le 12 octobre 2024 à la locataire un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer sous ce délai la somme principale de 7652,86 euros.

Par acte du 24 janvier 2025, ledit commandement a été signifié à la caution.

La non-régularisation de la dette locative par Mme [N] dans le délai de 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a entraîné de plein droit sa résiliation avec effet au 13 décembre 2024.

Sur les demandes en paiement

Le demandeur sollicite la condamnation solidaire de Mme [N], locataire et de M. [L], caution, à lui payer la somme de 8239,39 euros au titre de la dette locative, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7858,93 euros à compter du commandement et pour le surplus à compter de l'assignation, somme à parfaire.
La somme a été actualisée à la dernière audience à 10.076,99 euros au 11 septembre 2025.

Le demandeur sollicite aussi qu’ils soient condamnés solidairement à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation au montant révisable du loyer et des charges à compter du 12 décembre 2024 et jusqu'à libération des lieux et remise des clés.

L’article 2288 du Code civil en vigueur au 5 mars 2020, date du cautionnement, prévoit que celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

Il convient de dire que sur la somme actualisée de 10.076,99 euros doivent être retirés les frais évolutifs de courtage (297 euros) et les frais d’actes d’huissier figurant dans le décompte et déjà demandés dans les dépens (297,08 euros) et donc de la ramener à 9.482,91 euros.

Il ressort donc des pièces versées aux débats que Mme [N] reste devoir au bailleur la somme de 9.482,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au 11 septembre 2025. Elle sera donc condamnée à verser cette somme à M. [J] avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

M. [L] s’est engagé comme caution de Mme [N] au titre notamment des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés. Il sera condamné à garantir Mme [W] à hauteur de cette somme de 9.482,91 euros en sa qualité de caution.

Mme [N] sera condamnée à payer à M. [J] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, supportant révision mais sans frais annexes de type courtage, et des charges à compter du 12 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

M. [L] sera condamné à garantir Mme [W] à hauteur des indemnités mensuelles d’occupation dues du 12 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

M. [J] sera débouté du surplus de ses demandes.

Sur la demande de délais

Par application de l'article 24 Vde la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, prévoit que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de la même loi modifiée dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévus aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

Le bailleur s’oppose aux délais de paiement.

Il ressort du décompte et de l’audience que les loyers d’août et septembre 2025 n’ont pas été payés malgré le fait que le juge avait bien rappelé les conditions de l’article 24 dès la première audience. D’une manière générale, les loyers ne sont pas régulièrement payés et Mme [N] ne procède qu’à des versements ponctuels. En outre, elle ne démontre pas être en capacité de régler la somme importante restant due se contenant de solliciter des délais sans proposition concrète de versements. Elle ne remplit donc pas les conditions cumulatives fixées par l’article 24 précité.

Elle sera donc déboutée de sa demande de délais.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion des lieux de Mme [N] et des occupants de son chef sera ordonnée comme indiqué au dispositif.

Il n'apparaît toutefois pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du Code des procédures civiles d'exécution. M. [J] sera débouté de sa demande d’astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur les autres demandes

M. [J] demande au juge de condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles engagés pour la présente instance. Toutefois, sa demande non justifiée sur facture sera réduite à de plus justes proportions ce d’autant qu’il a attendu que la dette atteingen un montant très élevé pour la réclamer en justice.

Mme [N] sera condamnée à lui verser la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Mme [N] sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer la concernant (206,01 euros), de l'assignation la concernant (68,74 euros), de la notification au préfet, à la CCAPEX et, le cas échéant, de l'expulsion.

L’article 2293 du Code civil en vigueur au 5 mars 2020 indique que lorsque le cautionnement est contracté par une personne physique, celle-ci est informée par le créancier de l'évolution du montant de la créance garantie et de ces accessoires au moins annuellement à la date convenue entre les parties ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat, sous peine de déchéance de tous les accessoires de la dette, frais et pénalités.

M. [J] ne justifiant pas avoir tenu informée la caution de l’évolution de la dette de Mme [N], il sera débouté de ses demandes accessoires concernant M. [L].

L'exécution provisoire est pour rappel de droit.

PAR CES MOTIFS