TJ 97411, 26 août 2025, RG 25/00207

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00207 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCNL

MINUTE N° : 25/00097

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 26 AOUT 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR:

Madame [W] [F]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par Me Christine LACAILLE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [L]
[Adresse 2]
[Localité 4]

comparant en personne

Madame [M] [G] épouse [L]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assisté de : Audrey DEGL’INNOCENTI, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 20 Mai 2025

DÉCISION : Contradictoire, en premier ressort

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL, Cadre- Greffier,

Copie exécutoire délivrée le 28/08/2025 aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 28 mai 2020 à effet au 5 juin 2000, [W] [F] a pris à bail, via la société Citya France Immobilier, un local d'habitation (appartement F3) appartenant à [E] [U] [R], situé [Adresse 5] (Réunion) moyennant un loyer mensuel de 970 euros, outre 80 euros de provisions sur charges, soit 1050 euros en tout, outre le versement d'un dépôt de garantie de 970 euros.

[T] [L] et [M] [G] épouse [L] (les époux [L]) sont ensuite devenus bailleurs après l'acquisition du bien immobilier suite au décès du précédent propriétaire.

Par courrier recommandé du 16 novembre 2022, [T] [L] et [M] [L] ont donné congé à Mme [F] du logement loué au motif de le reprendre pour y habiter avec leur fils suite à une mutation professionnelle récente dans l'île. Ils lui ont indiqué que le bail ayant été conclu le 28 mai 2020, ils lui donnaient congé pour le 28 mai 2023 précisant toutefois que l'achat de l'appartement le 30 septembre 2022 ayant eu lieu moins de deux avant l'échéance du bail, elle avait donc jusqu'au 30 septembre 2024 pour libérer les lieux.

Soutenant qu'après avoir quitté le bien à regrets, le 6 mai 2024, en vertu de ce congé pour reprise et s'être relogée difficilement comme étant mère célibataire et sans travail à l'époque, Mme [F] dit s'est aperçue que le bien quitté avait en réalité rapidement été donné en location saisonnière sur une plate-forme de type Air B'B et ce dès le mois de juillet 2024, que par courrier du 31 juillet 2024, elle a donc fait part de son constat à M. et Mme [L], dénoncé la nature frauduleuse du congé pour reprise puisque la destination du bien est la location saisonnière sur les sites Booking, AIRBNB, gîte.fr, cybevasion et a sollicité qu'un accord amiable soit trouvé en réparation faute de quoi, elle solliciterait des dommages et intérêts, ce qu'elle a réitéré via son avocate par courrier du 3 septembre 2024 pour 4000 euros, en vain.

Suite à l'échec d'une conciliation devant conciliateur de justice, elle a donc fait citer [T] [L] et [M] [L] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de :
- dire et juger que le congé délivré est frauduleux,
- dire et juger que ce congé frauduleux est à l'origine directe de son départ préjudiciable pour elle et son fils du logement,
- les condamner solidairement à lui payer la somme de 6000 euros de dommages et intérêts pour ses préjudices matériel et moral,
- les condamner solidairement à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,
- les débouter de toutes leurs demandes.

L'affaire a été appelée à l'audience du 15 avril 2025. La demanderesse représentée par son conseil rectifie ses prétentions en substituant la formule "dire et juger" par "dire".
M. et Mme [L] indiquent qu'ils envisageaient bien la reprise du logement loué pour eux-mêmes et leur fils. Un renvoi leur a été accordé pour réplique.

A l'audience du 20 mai 2025, la demanderesse rappelle que l'objet du litige consiste à dire si le congé est frauduleux ou non, attire l'attention du juge sur les pièces n° 20 et 21 versées en défense concernant l'adresse [Adresse 6] [Localité 5] qui est le logement de fonction de M. [L] et le véritable domicile des défendeurs comme l'a confirmé la délivrance de l'assignation.

M. [L] indique n'avoir reçu aucune des pièces listées dans l'assignation mais ne pas souhaiter un renvoi à ce titre. Les défendeurs disent maintenir leurs demandes et écritures. M. [L] dit préciser que sur la pièce n° 1 qu'ils versent, le bien vendu en Aveyron était libre de toute occupation, ce qui explique pourquoi ils ont acquis un bien devant constituer leur résidence principale à la [Etablissement 1].
Ils ajoutent qu'ils avaient parfaitement le droit de ne pas occuper immédiatement le bien et que celui-ci n'était pas loué sur AIRBNB.

La demanderesse souligne qu'ils vivent pourtant dans un logement de fonction qu'ils ont d'ailleurs exigé.
M. [L] dit ne pas avoir exigé de logement de fonction, qu'il s'agit simplement d'un accessoire à ses fonctions d'officier pénitentiaire à la prison du [Localité 6], logement de fonction dont ils ne disposaient pas lorsqu'ils ont acheté le bien litigieux si bien que M. [L] dit avoir vécu chez ses parents à [Localité 7] du 15 novembre 2021 jusqu'en février 2022. Les défendeurs redisent qu'ils n'avaient pas l'obligation de résider de suite dans le logement repris, qu'ils avaient deux ans pour cela. Ils indiquent ne pas nier vivre dans le logement de fonction de temps en temps lorsque M. [L] est d'astreinte et lorsqu'il y déjeune le midi, que c'était d'ailleurs à cette pause méridienne que l'huissier est venu signifier l'acte, mais qu'ils ont bien deux adresses, celle [Localité 8] et celle du [Adresse 7] à [Localité 9].
Ils précisent que le logement qui était loué à Mme [F] a fait l'objet de travaux après son départ qui ont duré environ 2 mois et demi, période où ils ont occupé le logement de fonction.

Mme [F] souligne qu'à l'adresse du logement de fonction, il y a pourtant sur la boîte aux lettres leur nom, celui de leur fils et celui de leurs deux sociétés. Mme [F] dit pouvoir prouver qu'ils vivent à demeure dans le logement de fonction, dans lequel des travaux ont été faits à leur demande, mais que contacter le directeur de la prison pourrait mettre en porte-à-faux M. [L]. Les défendeurs contestent avoir fait des travaux dans le logement de fonction pour leur convenance et disent que la demanderesse n'en rapporte pas la preuve. Il précisent avoir intégré la concession en octobre 2022.
Mme [F] dit démontrer que le bien a été mis en location saisonnière à l'issue des deux mois après son départ. Les époux [L] disent ne pas nier avoir loué le bien pour un complément de revenus mais dans le respect de la loi [Localité 10] 120 jours/année civile en location saisonnière, soit 124 nuitées depuis août 2023, qu'il est libre et qu'ils y viveront exceptés les 120 jours concernés. Ils déclarent avoir un autre logement à [Localité 11] qu'ils louent en meublé.

Par dernière écritures, les époux [L] demandent au juge de :
- dire que le congé délivré est réel,
- débouter Mme [F] de toutes ses demandes de réparation,
- la condamner aux dépens,
- la condamner au paiement de 195 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

Par dernières conclusions, Mme [F] demande au juge de :
- dire que le congé délivré est frauduleux,
- dire que ce congé frauduleux est à l'origine directe de son départ préjudiciable pour elle et son fils du logement,
- les condamner solidairement à lui payer la somme de 6000 euros de dommages et intérêts pour ses préjudices matériel et moral,
- les condamner solidairement à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,
- les débouter de toutes leurs demandes.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 août 2025.

Le jugement contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le caractère réel et sérieux de la reprise

L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée indique que "I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas d'acquisition d'un bien occupé :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la premièr reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes".

Il ressort du congé pour reprise délivré le 16 novembre 2022 que les époux [L] ont dit donner congé à Mme [F] en précisant "ce congé est motivé par notre intention de reprendre le logement pour y habiter avec notre fils. En effet, nous sommes arrivés récemment sur l'île suite à une mutation et nous avons fait l'acquisition de ce logement pour y habiter". Ils lui précisent, par ailleurs, que l'achat de l'appartement étant intervenu le 30 septembre 2022, soit moins de deux ans avant l'échéance du bail, elle a jusqu'au 30 septembre 2024 pour libérer les lieux.

Mme [F] soutient que le congé pour reprise a un caractère frauduleux dans la mesure où elle s'est très vite rendue compte que le bien a été mis en location saisonnière et non pour y établir le domicile des défendeurs lesquels vivent en réalité dans un logement de fonction [Localité 12] attribué à M. [L] dans le cadre de ses fonctions.

Contrainte de quitter le logement avec son enfant, et le libérant effectivement le 6 mai 2024, Mme [F] a, dans un courrier du 31 juillet 2024, fait part aux époux [L] des difficultés qui ont été les siennes pour trouver à se reloger et de ce qu'elle s'est rendue compte de la destination réel du logement quitté listant dans sa lettre les différentes plate-formes de locations saisonnières sur lequel il était publié, ce pourquoi elle a sollicité de leur part un accord indemnitaire soit trouvé faute de quoi elle esterait en dommages et intérêts, le congé délivré étant manifestement frauduleux.

Il ressort, en effet, du dossier, que dès le mois de juillet 2024, soit trois mois après le départ de la locataire congédiée, le logement a été mis en location saisonnière sous le nom attractif d'Eclat du Lagon sur des plates-formes ad hoc de type AIRBNB avec la mention d'un appartement T3 avec piscine, terrasse et vue mer.

Par l'intermédiaire de son avocate, et selon courrier du 3 septembre 2024, Mme [F] a réitiré sa demande indemnitaire, qu'elle a chiffré à 4000 euros, compte tenu du caractère frauduleux du congé.

Les défendeurs n'ont répondu à aucune de ces demandes d'indemnisation amiable.

Ils ont rétorqué avoir parfaitement le droit de reprendre le logement deux ans après avoir donné congé à la locataire, ce qui est tout à fait inexact. Il est, en effet, évident que si un congé est donné par un bailleur en vue de reprendre le logement pour y habiter lui-même, cette reprise doit être effective ; elle ne peut être réalisée deux années après la délivrance du congé, ou quand bon semble aux propriétaires, sauf à justifier d'une cause légitime ayant empêché l'occupation prévue, ce qui n'est nullement le cas en l'espèce.

Les défendeurs ont reconnu disposer d'un logement de fonction au [Adresse 8], dans la commune [Localité 8] en lien avec le poste d'officier de détention de M. [L] dans la prison de la ville. Pour justifier de la réalité du congé, ils ont soutenu disposer de deux adresses, celle de [Localité 13], [Adresse 7], anciennement loué à Mme [F], et le logement de fonction du [Localité 6].

Les défendeurs ont dit avoir vécu dans le logement de fonction durant environ deux mois et demi le temps des travaux à [Localité 9] suite au départ de la locataire, soit entre mai et juin-juillet 2024, ce qui coïncide avec le fait que le bien figurait sur les plate-formes de locations de tourisme dès juillet 2024. Or, force est de constater qu'au 25 mars 2025, lors de la délivrance de l'assignation, les époux [L] vivaient toujours dans le logement de fonction.

Ils ont allégué résider dans le logement de fonction lorsque M. [L] travaille, et pour y déjeuner le midi, mais aussi lorsque le logement de [Localité 9] est loué en saisonnier.
Cette allégation est dénuée de sérieux dans la mesure où il ne peut y avoir qu'un seul domicile, que le domicile étant le centre des principaux intérêts d'une personne, et qu'ils ne peuvent avoir basé leur domicile au [Adresse 9] où le bien peut être loué à tout moment, comme c'est au demeurant sa destination, et alors que leur fils est en âge d'être scolarisé.
Il ressort d'ailleurs des pièces du dossier que c'est bien l'adresse du [Localité 6] qui a été donnée par les époux [L] à plusieurs institutions, à commencer par le Trésor Public comme le démontre notamment la pièce n° 4 qu'ils versent (taxe foncière).

S'ils versent un certificat d'inscription de leur fils au collègue privé [Adresse 10] daté du 29 août 2024 et l'inscription de Mme [L] sur la liste électorale de [Localité 9] le 2 septembre 2024, cela ne démontre rien puisque M. [L] a indiqué qu'il ne disposait pas au départ du logement de fonction.

Pour tenter de convaincre le tribunal qu'ils vivraient à deux adresses distinctes, de 21 km tout de même de distance, les défendeurs produisent des captures d'écran montrant différents trajets réalisés entre les deux villes du Port et de [Etablissement 2]. Or, rien d'étonnant non plus à cela puisque les trajets référencés concernent la longue période de travaux réalisés dans le bien anciennement loué à la demanderesse, où d'ailleurs les nombreuses factures Leroy Merlin et d'autres enseignes montrent que les articles achetés sont à destination de ce bien, comme d'autres articles montrent qu'ils sont à destination de leur autre bien donné en location touristique à [Localité 11][Adresse 11], notamment sur Booking.
Il est important de relever que ces captures d'écran révèlent que M. [L] a lui-même enregistré l'adresse du [Localité 6] sous le vocable "[Etablissement 3], ce qui ne laisse évidemment aucun doute quant au fait que le logement de fonction est le domicile des défendeurs.

Enfin, et comme l'indique Mme [F], les défendeurs ont aussitôt retiré, le 6 septembre 2024, le pli recommandé adressé par son avocate le 3 septembre 2024, à l'adresse [Adresse 8], [Localité 4] du logement de fonction, ce qui démontre qu'ils y vivement habituellement.

Au surplus, le commissaire de justice instrumentaire a signifié l'assignation à la personne de [M] [G] épouse [L] à l'adresse du [Adresse 12] [Localité 6] et à domicile concernant [T] [L], à la même adresse, entre les mains de son épouse qui a déclaré au commissaire de justice accepter recevoir copie de l'acte et confirmer que le destinataire de l'acte habite toujours bien à cette adresse.

Il est manifeste que les travaux effectués par les défendeurs ont été entrepris afin de rénover le bien en vue de le louer aux meilleur prix en location saisonnière et non pour l'occuper eux-mêmes puisque dès sa rénovation, il a été mis en circulation sur des sites de locations saisonnières.

Force est de relever que la location d'un bien en saisonnier est très nettement plus rémunératrice que sa location selon un bail classique relevant des dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Les défendeurs ont d'ailleurs déclaré le bien en mairie comme une location meublé de tourisme (pièce n° 16 défendeurs).

Mme [F] a relevé que l'activité de Mme [L] est la gestion de locations de logements et qu'existe, outre le bien qui lui était loué, un logement T3 Neptune situé [Adresse 13] à [Localité 14], ce que les défendeurs n'ont nullement contesté.

La demanderesse a produit le cliché de la boîte aux lettres de l'adresse du [Localité 6] sur laquelle figurent le nom des défendeurs, de leur fils et celui des sociétés LAURETPRO SARL et ATOUTKLE, toutes domiciliées au [Adresse 14] (pièces n° 20 et 21), ce que n'ont pu démentir les époux [L]. Ces éléments démontrent, une fois encore, que le domicile [Localité 8] est assurément le centre de leurs principaux intérêts familiaux et professionnels.

Il est ainsi établi qu'aux fins de pouvoir rapidement récupérer le bien qu'ils venaient d'acquérir dans la station balnéaire réputée de l'île de la [Etablissement 1] et d'en évincer la locataire liée par un bail à tous points de vue restrictif, les défendeurs ont, pour entrer dans le champ de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, indiqué à Mme [F] lui donner congé pour reprendre le bien aux fins d'y habiter en famille alors qu'en réalité, leur but était de reprendre ce bien pour le louer en location saisonnière, soit pour des loyers bien plus rémunérateurs que celui de 970 euros que réglait Mme [S] au titre d'un bail classique, et sachant qu'un logement de fonction était mis à leur disposition.

Le congé pour reprise délivré par les époux [L] à Mme [F] est donc dénué de tout caractère réel et sérieux.

Les défendeurs seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur l'indemnisation de la locataire congédiée sans motif réel et sérieux

Mme [F] dit avoir avancé des sommes pour se reloger et avoir eu des difficultés à quitter le logement dans lequel elle vivait avec son enfant. Si elle a, par la force des choses, optempéré au congé pour reprise délivré par ses bailleurs, il est manifeste qu'elle n'a pu que souffrir d'un évident préjudice moral en découvrant a posteriori avoir été congédiée sur un motif purement mercantile et au mépris de ses droits.

La mauvaise foi des défendeurs est patente et elle s'est poursuivie tout le long de la procédure.

Cette mauvaise foi apparaissait déjà dans le courrier qu'ils ont adressé à Mme [F] après qu'elle les a mis devant le fait accompli de la réalité de la destination du logement repris. Ils lui ont en effet écrit "nous disposons de notre résidence principale comme nous y autorise la loi [Localité 10] n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, ce que vous avez certainement vérifié avant de nous adresser votre courrier", soit des propos sibyllins et délibérément flous sur la notion de résidence principale.

Mais surtout, ils ont cru indiquer lui avoir fait grâce de 12 jours de loyers en mai 2024 et lui avoir restitué la totalité du dépôt de garantie en précisant qu'ils auraient très bien pu déduire différents frais dont ils lui donnent une liste assez longue. Ces éléments avancés, sans rapport aucun avec la dénonciation du congé, montrent qu'ils ont tenté d'exercer sur Mme [F] une forme de chantage afin qu'elle renonce à maintenir ses demandes d'indemnisation.

Dans le même esprit, ils n'ont pas hésité dans l'une de leurs demandes à faire état des activités rémunératrices auxquelles Mme [F] se serait livrée au domicile loué pour dire qu'elle n'a donc pas à se plaindre de la situation qu'elle dénonce, ce qui n'a rien à voir avec la nature du congé reproché, objet de la présente procédure dont est uniquement saisi le juge. Ces éléments n'ont été mentionnés que dans le dessein de tenter de jeter un certain discrédit sur Mme [F].

Le préjudice moral de la demanderesse est patent et le montant de 6000 euros qu'elle réclame est tout à fait adapté et proportionné à un tel préjudice.

Les époux [Y] seront dès lors condamnés solidairement à payer à Mme [F] la somme de 6000 euros en réparation de son préjudice moral.

Les défendeurs seront déboutés de l'ensemble de leur demandes.

Sur les autres demandes

Il serait totalement inéquitable de laisser à la charge de Mme [F] les frais irrépétibles qu'elle a dû engager pour faire valoir ses droits en justice.

Les époux [Y] seront dès lors condamnés solidairement à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût des assignations (73,87 euros et 73,87 euros).

L'exécution provisoire est de droit, en ce compris les frais non répétibles et les dépens, et rien ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS