TJ 97411, 26 août 2025, RG 25/00222

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00222 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCPT

MINUTE N° : 25/00098

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 26 AOUT 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [J]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Madame [K] [T] [I]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Madame [C] [Q] [J]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Monsieur [A] [O] [H] [J]
[Adresse 4]
[Localité 4]

Monsieur [E] [X] [V] [G] [J]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 5]

Monsieur [N] [S] [J]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 6]

Représentés par la SELARL HOARAU-KERACHNI, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [R] [M] [F] [D]
[Adresse 7]
[Localité 7]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,
Assistée de : Aurore BURKHARDT, Cadre-Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Juin 2025

DÉCISION : contradictoire et en premier ressort

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL, Greffier

Copie exécutoire délivrée le 28/08/2025 aux parties
EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 14 février 2009, à effet au 1er mars 2009, [Z] [Y] [J] a donné à bail à [R], [M], [F] [D] un local d'habitation (maison T4) situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 800 euros, provisions sur charges comprises.

Le 28 juillet 2015, est décédé [Z] [J], se nommant en réalité [W] [J] et se faisant appeler [U] [Z] [J] ou [Z] [J].

Le contrat de bail s'est trouvé transféré à ses ayants-droit, Mme [Q] [J], M. [P] [J], M. [E] [J], M. [N] [J], M. [A] [J] et Mme [K] [I].

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [Q] [J], M. [P] [J], M. [E] [J], M. [N] [J], M. [A] [J] et Mme [K] [I] ont vainement délivré le 24 février 2024 à Mme [D] un commandement de payer la somme hors dépens de 17.531,63 euros due au 6 février 2024.

Par nouvel acte du 18 juillet 2024, les six mêmes héritiers ont fait délivrer à Mme [D] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à leur payer sous 6 semaines la somme de principale de 21.807,45 euros, ce qui est resté infructueux.

Par acte du 13 mars 2025, Mme [Q] [J], M. [P] [J], M. [E] [J], M. [N] [J], M. [A] [J] et Mme [K] [I] ont dès lors fait citer Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [D] pour manquement à son obligation de payer les loyers, ordonner son expulsion et celle des occupants de son chef, juger que cette mesure soit faite si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, ordonner l'enlèvement des biens mobiliers se trouvant dans les lieux en un lieu approprié à ses frais, fixer une astreinte d'un montant de 100 euros par jours de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu'à complète libération des lieux, la condamner à leur payer la somme de 14.207,45 euros au titre de la dette locative, somme à parfaire, avec intérêts légaux à compter de l'assignation et le surplus à compter de l'assignation, fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de la résolution du contrat de bail à la somme de 800 euros par mois, la condamner à leur payer ces indemnités d'occupation, la condamner à leur payer la somme de 347 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour 2024, la condamner à leur payer la somme de 2000 euros au titre de leur préjudice moral, juger que toutes les sommes seront majorées des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir, la condamner à leur payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Un diagnostic social et financier reçu le 14 mars 2025 indique que Mme [D] travaille comme hôtesse de caisse, qu'elle vit avec son concubin, chef d'entreprise dans le bâtiment, lequel participe aux charges du foyer, que ses enfants ont quitté le domicile familial, qu'elle subvient financièrement à leurs besoins notamment pour leurs études, raison pour laquelle, elle dit n'avoir plus été en mesure de payer le loyer, qu'elle a contracté un prêt à la consommation en octobre 2024 à hauteur de 10.000 euros afin de verser cette somme au bailleur, sa dette n'étant plus que de 17.407 euros, que Mme [D] devait faire le point avec son compagnon pour voir comment apurer la dette, qu'il a été conseillé à mme [D] de reprendre le paiement du loyer.

A l'audience du 20 mai 2025, le juge indique à l'avocat (substitué) des demandeurs que ne sont pas versés à l'assignation ni l'Exploc CCAPEX ni le dernier commandement de payer (18 juillet 2024). Il demande à Mme [D] si elle a repris le paiement du loyer ce à quoi elle répond, que tout est presque réglé, que la plus grosse partie de la dette est payée, qu'elle est en mesure de solder le reste le 17 juin 2025 qu'elle dit s'élever à 1200 euros à présent.
L'affaire a été renvoyée avec accord des parties aux fins de vérifier le solde de la dette éventuellement restante et du paiement des loyers courants.

A l'audience du 17 juin 2025, Mme [D] dit avoir tout réglé.
Les demandeurs représentés par un avocat substituant celui choisi mais différent de la première audience demande un renvoi pour déposer son dossier. Le juge rappelle que la procédure est orale et refuse un renvoi uniquement pour déposer un dossier, les demandeurs ayant eu un mois pour procéder à cette diligence. Il autorise le dépôt du dossier en cours de délibéré (15 jours à compter de la date de l'audience).

L'affaire a été mise en délibéré au 26 août 2025.

Le jugement contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe.

Les demandeurs ont versé leur dossier de plaidoirie dans le délai accordé.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RÉSILIATION

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 17 mars 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi les services de la CCAPEX le 22 juillet 2024 soit, dans le délai légal, au moins deux mois avant l'assignation.

- sur la résiliation du bail :

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d’une de ses obligations principales justifiant la résiliation dudit bail.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .

Le bail conclu le 14 février 2009 contient une clause résolutoire (2 mois) et un commandement de payer reprenant cette clause et visant un délai de 6 semaines pour régulariser la dette de 21.807,45 euros hors dépens a été signifié à Mme [D] le 18 juillet 2024.

La non-régularisation de la dette locative dans ce délai de 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a entraîné de plein droit sa résiliation avec effet au 19 septembre 2024, ce nonobstant le fait que ledit commandement a fixé un délai de 6 semaines, seul comptant les dispositions du contrat de bail.

Il y a donc lieu de constater la résiliation de plein droit du bail et non de la prononcer, comme demandé à tort, compte tenu de l'existence du commandement der payer et des effets précis de cet acte sur le contrat de bail.

L'expulsion de Mme [D] et de tous les occupants de son chef sera donc ordonnée dans les conditions prévues au dispositif.

SUR LA DEMANDE D'ASTREINTE

Si les demandeurs sollicitent d'assortir l'expulsion d'une astreinte, il convient de dire que non seulement la force publique demeure une mesure suffisante en l'espèce et qu'au surplus, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Ils seront donc donc déboutés de leur demande de ce chef.

SUR LE SORT DES MEUBLES

Il n'y a pas lieu à statuer sur la demande tendant à l'enlèvement des biens laissés dans le logement aux frais et risques de la défenderesse et que les demandeurs seront libres d'en disposer, eu égard à l'aspect purement hypothétique de cette demande à ce stade.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Les demandeurs n'ont nullement actualisé leur créance se bornant à demander les sommes contenues dans leur acte introductif d'instance et selon un décompte arrêté au 28 octobre 2024.

Si Mme [D] a indiqué lors de la dernière audience avoir apuré la dette locative, elle n'en a nullement justifié de même qu'elle n'a pas justifié avoir payé les loyers courants avant l'audience.

Seul apparaît le versement de 10.000 euros en pièce n° 11 versées par les demandeurs et dont avait parlé Mme [D] à l'assistante sociale chargé du diagnostic social et financier.

Il ressort du dernier décompte arrêté au 28 octobre 2024 que ce versement de 10.000 euros a été effectué le 24 octobre 2024. Il s'est d'ailleurs agi de la seule somme versée par Mme [D] au titre de l'année 2024, le dernier paiement remontant seulement au 28 juillet 2023 alors que le paiement du loyer est une dette prioritaire et que Mme [D] vit en concubinage.

Ce décompte indique que la somme restant due à cette date par la débitrice est de 14.207,45 euros, somme que réclament au demeurant les demandeurs dans leur présente demande.

Or, cette somme contient les frais du commandement de payer (275,85 euros) que les demandeurs réclament déjà au titre des dépens, ce qu'il convient donc de déduire pour retenir une somme de 13.931,60 euros.

Le bail est résilié au 19 septembre 2024 mais il convient, en application de l'article 1342-10 du Code civil, de déduire toutes les sommes versées par le débiteur après cette date soit le seul versement de 10.000 euros. Mme [D] est donc redevable au 19 septembre 2024 de la somme de 13.931,60 euros.

Il convient dès lors de condamner Mme [D] à payer aux demandeurs la somme de 13.931,60 euros au titre des loyers et charges dus à la date de la résiliation du bail du 19 septembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025, date de l'assignation.

Les demandeurs seront déboutés du surplus de leur demande en paiement.

Mme [D] est donc occupante sans droit ni titre depuis le 20 septembre 2024 et doit, à ce titre, une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée à la somme de 800 euros.

Mme [D] sera donc condamnée à payer prorata temporis aux demandeurs la somme de 7119,99 euros au titre des indemnités d'occupation dues pour la période du 20 septembre 2024 au 17 juin 2025, date de l'audience (266,66 + 6400 + 453,33), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Mme [D] sera également condamnée à payer aux demandeurs la somme de 800 euros chaque mois à titre d'indemnité mensuelle d'occupation prorata temporis à compter du 18 juin 2025 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisées par la remise des clefs.

Mme [D] n'a sollicité aucun délai de paiement, ce qui en tout état de cause n'aurait pu lui être accordé faute d'avoir justifié avoir repris le paiement des loyers avant l'audience et d'être en capacité de régler les sommes restant dues, conditions exigées par l'article 24 de la loj du 6 juillet 1989 modifiée.

SUR LA TAXE D'ENLEVEMENT DES ORDURES MENAGERES 2024

Mme [D] ne contestant pas devoir cette somme et ne justifiant pas s'en être acquittée, elle sera condamnée à payer aux demandeurs la somme de 347 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LES DOMMAGES ET INTERETS

Ne justifiant pas du préjudice moral invoqué, les demandeurs seront déboutés de leur demande à ce titre.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge des demandeurs les frais irrépétibles par eux engagés afin de faire valoir leurs droits en justice, mais il convient de ramener la somme réclamée, non justifiée et peu claire, à de plus justes proportions.

Mme [D] sera condamnée à verser aux demandeurs la somme de 1200 euros, soit 200 euros pour chacun d'eux, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Mme [D] supportera les entiers dépens qui comprendront le coût de l'assignation (45,68 euros), du commandement de payer du 18 juillet 2024 uniquement (265,77 euros), le premier commandement étant caduc, de la notification à la préfecture et à la CCAPEX, et le cas échéant, de l'expulsion.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision, frais irrépétibles et dépens compris.

PAR CES MOTIFS,