TJ 97411, 27 nov. 2025, RG 25/00576

Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00576 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HKKW - /

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00576 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HKKW

MINUTE N° : 25/00307

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 27 NOVEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Société SIDR [Adresse 1]
Représentée par Madame [K] [I], agent de la SIDR, munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR :

Madame [R] [S] [Adresse 2]
Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assistée de : Corinne LITKA, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 30 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Corinne LITKA, Greffier,

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

La Société SIDR a donné à bail à usage d’habitation à [R] [L] [O] [S] par acte sous seing privé en date du 17 octobre 2013, un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 492,10 euros, provisions sur charges comprises.

Des loyers étant impayés, la Société SIDR a vainement fait délivrer un premier commandement de payer le 11 avril 2024 lui demandant de régler une dette locative, en vain (clause résolutoire théoriquement acquise le 12 juin 2024).

En réaction à ce commandement de payer, [R] [S] a déposé un dossier de surendettement. La commission de surendettement l’a déclarée recevable le 25 juillet 2024 et elle a orienté le dossier vers un effacement des dettes, dont la dette de loyers, ce qu’elle acté par décision du 26 septembre 2024.

Or, des loyers sont à nouveau impayés. La Société SIDR a vainement fait délivrer un nouveau commandement de payer le 8 avril 2025 lui demandant de régler la somme de 1608,87 euros, ce qui s’est révélé à nouveau infructueux.

Par acte en date du 18 juillet 2025, la Société SIDR a fait citer Mme [S] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,
- ordonner son expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire,
- la condamner au paiement de la somme de 4279,16 euros au titre des impayés avec intérêts à compter de l’assignation,
- la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation révisable comme le loyer et les charges pour 638,44 euros mensuels à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfait délaissement des lieux, le tout avec le bénéfice de l’exécution provisoire,
- la condamner aux entiers dépens.

A l’audience du 30 octobre 2025, la Société SIDR a actualisé sa créance à la somme de 2046,48 euros au 30 octobre 2025 (suite à un versement de 518 euros de la part de la débitrice le jour de l’audience).
Mme [S] propose de régler la somme de 100 euros en plus du loyer et des charges.
Le bailleur dit en être d’accord.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, le jugement devant être rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’assignation en résiliation de bail a régulièrement été dénoncée aux services de la préfecture du département et les incidents de paiement du loyer ont fait l’objet de l’information légale à la CCAPEX dans les délais légaux.

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérable aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d'une de ses obligations principales justifiant la résiliation du dit bail.

Vu l’article 24 de cette même loi,

Des loyers étant impayés, la Société SIDR a vainement fait délivrer un premier commandement de payer le 11 avril 2024 lui demandant en vain de régler une dette locative.

[R] [S] a aussitôt déposé un dossier de surendettement devant la commission de surendettement qui l’a déclarée recevable le 25 juillet 2024 et a décidé d’un effacement des dettes, dont la dette de loyers, le 26 septembre 2024.

Le décompte versé par la SIDR et remontant au mois de mars 2022 montre que Mme [S] n’a jamais réglé régulièrement ses loyers et qu’elle a versé des sommes, parfois importantes, pour faire baisser sa dette, ce qui démontre qu’elle a des capacité financières mais une très mauvaise gestion budgétaire.

Dans sa décision de recevabilité, la commission de surendettement a dit que Mme [S] devait continuer de verser ses charges courantes, soit ses loyers. Or, le décompte montre qu’elle n’en a rien fait.

Elle a effectué uniquement un versement en septembre 2024 (et avant cela qu’en juin 2024), en novembre 2024 puis, en mai 2025 (plusieurs versements), août 2025 (2 versements), septembre et octobre 2025 étant les mois comptant le plus de versements car Mme [S] se sait assignée.

Or, il reste malgré tout une dette de 2046,48 euros au 30 octobre 2025 alors que Mme [S] a bénéficié d’un effacement à hauteur tout de même de 7984,30 euros, ce qui est considérable et a nécessairement préjudicié au bailleur.

Les paiements ponctuels, parfois élevés, montrent que Mme [S] est pourtant en capacité de régler le loyer mais qu’elle ne se plie pas à ses obligations de locataire en ne respectant pas les dispositions du contrat de bail.

Des loyers étant impayés, la Société SIDR a vainement fait délivrer le 8 avril 2025 à la locataire un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer la somme principale de 1608,87 euros, ce qui s’est révélé à nouveau infructueux.

La non-régularisation de la dette locative dans ce délai de 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a entraîné de plein droit sa résiliation avec effet au 9 avril 2025.

L'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers sera donc constatée à cette date.

Par application de l'article 24 Vde la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, prévoit que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de la même loi modifiée dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévus aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

Il ne peut être considéré que Mme [S] paie ses loyers mais qu’elle baisse ponctuellement sa dette locative. Il semble compliqué, au vu de ce comportement réitéré de dire que les conditions de l’article 24 soient respectées. Il existe cependant un accord des parties.

Mme [S] sera en conséquence autorisée à se libérer de la somme due de 2046,48 euros à raison de 20 mensualités de 100 euros chacune et d’une 21ème mensualité de 46,48 euros laquelle soldera la dette, le tout en plus du paiement du loyer et des charges courantes, la première échéance devant intervenir le dixième jour du mois suivant la signification de la présente décision.

Il convient de préciser que le non-paiement d’une seule échéance au terme prévu entraînera l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la somme restant due et son expulsion.
En outre, en cas de dépôt d’un nouveau dossier de surendettement, sa mauvaise foi pourra, le cas échéant, être retenue.
Il est à rappeler à Mme [S] que le loyer est une dette prioritaire, ce qu’elle semble régulièrement oublier.

Il lui appartient de solliciter une aide au budget pour mieux gérer ses comptes.

Pendant la durée d’exécution du plan d’apurement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et ne reprennent vigueur qu’en cas de non-respect de celui-ci.

A défaut de paiement selon les modalités ci-dessus au titre de l’échéancier, du loyer ou des charges, l’expulsion des lieux de Mme [S] sera ordonnée, avec le concours si besoin de la force publique et d’un serrurier.

Elle sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable et des charges jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Elle sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation, de la notification à la préfecture et à la CCAPEX, du commandement de payer et, le cas échéant, de l'expulsion.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS