TJ 97411, 28 oct. 2025, RG 25/00242

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00242 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HDIW

MINUTE N° : 25/00137

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 28 OCTOBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [P] [R]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Madame [W] [R]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 5]

placé sous curatelle ayant pour curatrice Madame [N] [D] [L] de l’UDAF

Représentée par Me Jean christophe MOLIERE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assisté de : Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Septembre 2025

DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL, Greffier,

Copie exécutoire délivrée le 28/10/2025 aux parties
EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 7 juin 2021, [C] [O] [U] et son épouse ont donné à bail, via son mandataire, l'agence immobilière à solidarité et investissement locatif Soleil, à [P] [R] et [W] [R] (mère et fille), un local d'habitation situé [Adresse 6] (Réunion), moyennant un loyer mensuel de 930 euros, outre 20 euros de provisions sur charges comprises, soit 950 euros au total.

Soutenant que des loyers étant demeurés impayés et qu'ayant été activée par M. [U] dans le cadre de la convention de cautionnement qu'il avait souscrite auprès d'elle, la SA Action Logement Services (VISALE) dit avoir réglé à ce dernier les loyers et charges impayés par les locataires au titre des mois d'août 2023 pour 356,73 euros, de septembre 2023 pour 683,89 euros, de décembre 2023 pour 672,89 euros mais aussi de février 2024 pour 672,89 euros, soit 2.386,40 euros au total, que les locataires n'ayant pas régularisé la dette, la SA Action Logement Services dit leur avoir délivré, par acte des 2 et 4 avril 2024, un commandement, visant la clause résolutoire contenue dans le bail et contenant quittance subrogative, d'avoir à lui payer la somme principale de 2386,40 euros sous deux mois, ce qui n'a pas été suivi d'effet, que, de nouveaux loyers n'ayant pas été payés, elle dit être de nouveau intervenue pour régler au bailleur les loyers et charges de mars 2024 pour 324 euros, d'avril 2024 pour 282,89 uros et de mai 2024 pour 282,89 euros en sa qualité de caution.

Par acte du 2 avril 2024, la SA Action Logement Services a fait délivrer à [P] [R] un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer sous ce délai la somme principale de 174,99 euros. Signification lui a été faite à sa personne.

Par acte du 4 avril 2024, la SA Action Logement Services a fait délivrer à [W] [R] un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer sous ce délai la somme principale de 174,99 euros. Signification lui a été faite à sa personne.

Par acte des 4 et 12 mars 2025, la SA Action Logement Services a fait citer [P] [R] et [W] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de :
- déclarer acquise la clause résolutoire, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner leur expulsion et celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique,
au visa des articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du Code civil,
- les condamner solidairement à lui payer la somme de 3.276,18 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.386,40 euros à compter du 4 avril 2024, date du commandement de payer et à compter de l'assignation pour le surplus,
- fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation du bail au montant contractuel du loyer et des charges,
- les condamner solidairement à lui payer les indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiées par une quittance subrogative,
- les condamner solidairement à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et in solidum en tous dépens dont le coût du commandement de payer.

Par mail du 20 mai 2025, l'UDAF a produit un courrier daté du 13 juin 2023 et adressé à l'agence Soleil à laquelle elle a indiqué que, dans le cadre de la curatelle renforcée aux biens qui lui est confiée au profit de [W] [R], elle souhaite résilier le bail et que le préavis d'un mois (AAH) démarrera à compter de la réception de ce courrier, disant qu'à cette date, [W] [R] sera libérée de ses obligations.

A l'audience du 20 mai 2025, la demanderesse est représentée par son avocat substitué. [P] [R] et [W] [R] sont présentes, de même que le curateur de cette dernière (UDAF). Le curateur indique que le bail de [W] [R] est, selon l'autorisation du juge des tutelles reçu pour donner congé, résilié depuis le 20 juin 2023, celle-ci ayant précédemment quitté les lieux le 7 juin 2023. L'UDAF fait remarquer n'avoir pas été rendu destinataire des commandements de payer mais que [W] [R] n'était en tout cas plus locataire à leur délivrance. [P] [Q] dit avoir quitté les lieux le 7 juin 2024. L'affaire est renvoyée pour réplique du demandeur.

A l'audience du 17 juin 2025, l'UDAF redit que [W] [R] avait quitté les lieux avant de donner congé et qu'au moment de son départ, il n'existait pas de dette de loyer. [P] [R] dit avoir bien reçu les commandements de payer au domicile et précise qu'un échéancier est déjà mis en place avec Action logement à hauteur de 220 euros par mois sur 18 mois qu'elle entend régler elle seule. L'affaire a été renvoyée pour en justifier.

Par courrier du 4 août 2025, reçu au greffe le 8 août 2025, [P] [R] indique au juge que pour la dette de 3800,96 euros qu'elle a contractée auprès de Visale, elle dit s'engager à la régler intégralement, et elle seule, à raison de 220 euros par mois.

L'affaire revenue à l'audience du 26 août 2025 a été elle aussi renvoyée.

L'affaire a été retenue à l'audience du 16 septembre 2025. [P] [R] est absente.
[W] [R] est représentée par son avocat substitué qui a déposé des conclusions n° 1 par lesquelles il demande au juge de débouter la société Action Logement Services de ses demandes à son encontre, de la décharger des demandes financières découlant du bail et de la mettre hors de cause, de prendre acte que [P] [R] souhaite régler seule la dette locative, de condamner la demanderesse à lui verser 3.000 euros au titre des frais non répétibles.
La demanderesse demande par conclusions de dire l'expulsion sans objet, les locataires ayant quitté les lieux, condamner solidairement [P] [R] à la somme de 3.056,18 euros solidairement avec [W] [R] à concurrence de 1493,51 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.386,40 euros à compter du 4 avril 2024, date du commandement de payer et à compter de l'assignation pour le surplus, fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation du bail au montant contractuel du loyer et des charges, les condamner solidairement à lui payer les indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiées par une quittance subrogative, les condamner solidairement à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et in solidum en tous dépens dont le coût du commandement de payer.

Oralement, la demanderesse dit s'opposer à la demande formée au titre de l'article 700 par [W] [R]. Elle ajoute que [W] [R] ne peut être exonérée de ses obligations et précise ne pas renoncer à la solidarité existant entre les défenderesses.
L'avocat de [W] [R] dit qu'il ne peut y avoir de solidarité puisqu'elle a quitté le logement, que la dette a été générée après son départ. Il indique que les paiements devant s'imputer sur la dette la plus ancienne, [W] ne doit en outre rien compte tenu des versements effectués.
La demanderesse a sollicité un délai pour pouvoir déposer son dossier et ses pièces, ce qui lui a été accordé sous huitaine soit jusqu'au le 23 septembre 2025.

L'affaire a été mis en délibéré au 28 octobre 2025.

Le jugement contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RÉSILIATION

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 31 mars 2025, soit dans le délai prévu par les dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi les services de la CCAPEX dans le délai légal.

- sur la subrogation de la caution dans les droits des bailleurs

Vu la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l'Etat et l'Union Economique et Sociale pour le Logement pour la mise en oeuvre du nouveau dispositif d'Action Logement pour sécuriser les loyers dans le parc privé, le VISALE, renouvelée le 16 janvier 2018,

Vu la convention VISALE passée entre M. [U] et la SA Action Logement Services,

En application des dispositions de l'article 2036 du Code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les loyers impayés par les locataires, elle sera subrogée dans tous les droits de ce bailleur, cette subrogation lui permettant d'engager une procédure en résiliation de bail aux lieux et place du bailleur et en recouvrement des sommes dues et réglées par elle à celui-ci.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérable aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d'une de ses obligations principales justifiant la résiliation du dit bail.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" . Mais, l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 7 juin 2021 contient une clause résolutoire (2 mois) et un commandement délivré les 2 et 4 avril 2024 par la demanderesse, visant la clause résolutoire, d'avoir à lui payer la somme de 2.386,40 euros est demeuré infructueux à l'issue des 2 mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se trouvent réunies à la date du 5 juin 2024 (en retenant la date du 4 avril 2024 plus favorable).

- sur le désistement quant à la demande d'évacuation :

Il convient toutefois de constater que la demanderesse se désiste de sa demande d'expulsion disant que les deux locataires ont quitté les lieux.

Il convient de relever que malgré des conclusions de 18 pages, la demanderesse n'indique pas à quelle date [P] [R] a quitté les lieux.
Il ressort de la note d'audience du 20 mai 2025 que [P] [R] a dit avoir quitté les lieux le 7 juin 2024, ce qui n'a pas été contesté.

- sur le congé de [W] [R] :

Il ressort des pièces versés en défense que par ordonnance du 14 mars 2023, le juge des tutelles de [Localité 6] a déchargé pour mauvaise gestion [P] [R] de ses fonctions de curatrice de sa fille [W] [R] à la demande de cette dernière ; le juge a désigné l'UDAF en ses lieux et place.

Il ressort de l'ordonnance du juge des tutelles du 14 mars 2023 que la mesure de curatelle renforcée a été renouvelée le 28 mars 2022, soit que la mesure préexistait largement au contrat de bail du 2 juin 2021. Il est donc étonnant que [P] [R], en tant que curatrice, ait fait figurer sa fille, sous mesure de protection, au titre d'un bail en engageant solidairement cette dernière pour le paiement du loyer, sauf à supposer qu'était recherché un versement plus conséquent de l'APL.

L'UDAF a indiqué au juge des tutelles le 17 mai 2023 que [W] [R] avait quitté le logement loué depuis le 6 mars 2023 comme ne voulant plus vivre avec sa mère et que le changement de situation a déjà été effectué auprès de la CAF. Par ordonnance du 5 juin 2023, le juge des tutelles a autorisé l'UDAF à résilier le bail pour le compte de la majeure protégée.

Par courrier du 13 juin 2023 adressé au mandataire du bailleur, l'UDAF a donc donné congé pour le compte de [W] [R] et précisé que le préavis est d'un mois, celle-ci percevant l'AAH.

Par courrier du 20 juin 2023, l'agence Soleil a dit avoir accusé réception du congé le 19 juin 2023 et qu'il procédait au retrait de [W] [R] du bail avec effet au 1er juin 2023.

C'est donc cette date qui a été donnée à [W] [R] par le mandataire des bailleurs et non celle du 19 juin 2023 comme alléguée par la demanderesse.

Le bail prévoit une clause de solidarité à l'article 12. Cocontractante au bail et colocataire de [P] [R], [W] [R] reste cependant tenue des dettes locatives jusqu'au 1er décembre 2023, la solidarité des colocataires se prolongeant légalement 6 mois après le congé.

[W] [R], pour laquelle aucune nullité du bail n'a été demandé, reste donc tenue solidairement jusqu'au 1er décembre 2023.
Deux impayés existent jusqu'à cette date au titre des mois d'août et septembre 2023 pour un total de 1.040,62 euros que la caution demanderesse a réglés. Il ne sera pas retenu la somme de 672,89 euros au titre du reliquat du loyer de décembre 2023, le loyer pouvant être payé jusqu'au 10 du mois.
Compte tenu des dispositions du bail, les défenderesses sont donc tenues solidairement envers la caution de la seule somme de 1.040,62 euros.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Par dernières conclusions, la demanderesse a demandé au juge de condamner solidairement [P] [R] à la somme de 3.056,18 euros solidairement avec [W] [R] à concurrence de 1493,51 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.386,40 euros à compter du 4 avril 2024, date du commandement de payer et à compter de l'assignation pour le surplus, demande qui n'apparaît pas très limpide.

La demanderesse a indiqué avoir réglé au bailleur les loyers et charges impayés :
- d'août 2023 pour 356,73 euros,
- de septembre 2023 pour 683,89 euros,
- de décembre 2023 pour 672,89 euros,
- de février 2024 pour 672,89 euros, soit 2.386,40 euros au total,
- puis, de mars 2024 pour 324 euros,
- d'avril 2024 pour 282,89 euros,
- et de mai 2024 pour 282,89 euros,
soit un total général de 3276,18 euros, comme demandé dans l'acte introductif d'instance.

Les défenderesses ne contestent nullement que la SA Action Logement Services a payé des loyers en leurs lieux et place pour ces sommes.

La demanderesse a actualisé à la dernière audience, selon dernières conclusions, la somme due au titre des loyers et charges impayés pour 3.056,18 euros.

Il convient de dire que sur cette somme de 3.056,18 euros, [P] [R] et [W] [R] sont tenues solidairement envers la caution jusqu'au 1er décembre 2023 soit donc pour la somme de 1.040,62 euros versée au titre des impayés de loyers d'août et de septembre 2023. [W] [R] n'est en effet pas tenue des sommes dues ensuite eu égard au congé et à la fin de la solidarité légale.

Il est tout à fait exact, comme [W] [R] l'a indiqué à l'audience, que les versements effectués pour apurer la dette s'imputent par préférence sur la dette que le débiteur a le plus intérêt à régler, soit la dette de loyer la plus ancienne en application de l'article 1342-10 du Code civil. Il est justifié à l'heure où le juge statue d'un versement de 200 euros par [P] [R] le 8 juillet 2025 au titre d'un échéancier conclu avec la SA Action Logement Services (VISALE).

[P] [R] et [W] [R] seront donc condamnés solidairement à payer à la SA Action Logement Services (VISALE) la somme de 840,62 euros (1.040,62 - 200) au titre des loyers impayés d'août et de septembre 2023.

[P] [R] sera condamnée à verser le solde de la dette locative à la caution, soit 2.215,56 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il convient de dire que [P] [R] a dit vouloir régler l'entière dette à la SA Action Logement Services (VISALE) selon un échéancier à raison de 200 euros par mois, ce que confirme la caution.

Il convient de noter que [P] [R] n'a pas sollicité de délais de paiement au juge, l'échéancier étant déjà mis entre place avec le créancier.

La demanderesse sera déboutée du surplus de ses demandes principales.

[W] [R] sera déboutée de ses demandes.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA Action Logement Services les frais irrépétibles et dépens par elle engagés dans la mesure où elle a assigné en expulsion des locataires pour se désister celles-ci ayant déjà quitté les lieux depuis longtemps, où elle a succombé partiellement à ses demandes et en raison des difficultés financières des défenderesses dont l'une d'elles est déjà engagée dans un échéancier.

La demanderesse sera donc déboutée de ses demandes accessoires.

[W] [R], succombant, sera déboutée de sa demande au titre des frais non répétibles.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,