TJ 97411, 2 oct. 2025, RG 25/00245

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00245 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HDJP

MINUTE N° : 25/00009

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 02 OCTOBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [K]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3] ([Localité 2])

comparant en personne

DÉFENDEUR :

Madame [V] [U] [N]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]

comparante, assistée de Me Jean-Pierre GRONDIN, avocat au Barreau de SAINT-DENIS-DE-LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabrice LEMAIRE,,

Assisté de : Nathalie MOREL, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Septembre 2025

DÉCISION : contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition

Prononcée par Fabrice LEMAIRE, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

Copie exécutoire délivrée 09/10/2025 aux parties

- 2 - EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 12 mars 2024, Madame [N] [M] a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [K] [O] un studio meublé située à [Localité 5] au [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 762 euros et d’un dépôt de garantie de 1500 euros.

Un constat d’échec de conciliation a été dressé le 18 mars 2025 pour un litige concernant le solde du dépôt de garantie.

Par requête aux fins de saisine du Tribunal de proximité du 15 avril 2025, Monsieur [K] [O] a fait convoquer Madame [N] [M] devant le Tribunal de proximité de Saint-Paul afin de la faire condamner à lui restituer le solde du dépôt de garantie de 328 euros.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 5 juin 2025. Les parties ont demandé un renvoi pour absence du département s’agissant du demandeur et pour répondre aux demandes pour la défenderesse. L’affaire a été renvoyée au 4 septembre.

Lors de l’audience du 4 septembre, Monsieur [K] [O] a renouvelé sa demande de restitution du solde du dépôt de garantie.

Madame [N] [M] fait valoir qu’elle a constaté des dégradations postérieurement à l’établissement de l’état des lieux de sortie et que les sommes retenues sur le dépôt de garantie sont ainsi justifiées. Elle demande 1305,27 euros à titre reconventionnel ainsi que 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur s’est opposé à de telles prétentions et souligne que rien n’avait été relevé comme dégradations lors de l’état des lieux de sortie.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, « le locataire est obligé :
a) De payer le loyer
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. »

L’article 3-2 de cette même loi précise qu’« Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. »
Il résulte de ces textes qu’aucune dégradation ne peut être imputée au locataire si elle n’a pas été constatée contradictoirement lors de l’état des lieux de sortie excepté le cas où la dégradation ne pouvait pas être visible ou si elle a été dissimulée par le fait du locataire.

En l’espèce, il est établi par les pièces versées au dossier et non contesté lors des débats que les dégradations faisant l’objet des contestations ont été constatées postérieurement à l’état des lieux de sortie établie contradictoirement entre les parties le 12 août 2024.

S’agissant des frais de plombier, il résulte des échanges de mails versés par chaque partie que le locataire a informé la bailleresse d’une fuite d’eau et que cette dernière lui a proposé de faire passer un plombier pour un diagnostic, ce qui n’a pu se faire à défaut de disponibilités du locataire. La facture produite le 12 août 2024 est relative à une « fuite d’eau sous baignoire, remplacement des joints de raccords, y compris fourniture et main d’œuvre ». Le décret du 26 août 1987 pris en application de l’article de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que pour les canalisations d’eau, le « Remplacement notamment de joints » incombe au locataire. Dès lors, la facture de 85 euros sera imputée au demandeur.

S’agissant de la facture de nettoyage de linge d’un montant de 55 euros, il appartenait à la propriétaire d’être vigilante lors de l’état des lieux de sortie et de mentionner que du linge fourni avait été tâché. Cette dépense ne pourra donc être facturée au locataire.

De même, la propriétaire ne peut pas facturer au locataire une « remise en état du studio » pour un montant de 175 euros dont elle précise dans un mail du 15 août 2024 qu’il correspond à un « détartrage, dépoussiérage, dégraissage, nettoyage des carrelages, sols et murs, plafonds, huisseries, vitres » puisque de telles dégradations étaient nécessairement visibles lors de l’état des lieux de sortie qui ne comporte aucune mention à ce titre. De plus, aucun devis ou facture n’est joint et le temps passé par un propriétaire à effectuer des travaux lui-même ne peut pas, en tout état de cause, être retenu au titre de la réparation des dégradations locatives. La somme de 175 euros ne pouvait donc pas être retenue sur le dépôt de garantie.

Par ailleurs, les écritures de la défenderesse font état de dépenses supplémentaires qui n’ont pas été discutées lors de l’audience. Celle-ci entend ainsi obtenir 432,67 euros pour « l’entretien et réparation du chauffe-eau solaire inutiles ». A défaut de justifier de telles dépenses, celles-ci seront rejetées. Elle demande également 560 euros pour « les frais de déplacement et temps passé pour nourrir le chat, arroser les plantes en pots du locataire ». Outre que rien ne vient attester la réalité de telles dépenses, en admettant même que la propriétaire ait rendu ces services au locataire, aucun contrat ou mail produit dans les pièces ne vient établir qu’elle entendait réaliser de telles prestations moyennant rémunération.

Il résulte de ces éléments que Madame [N] [M] sera condamnée à rembourser à Monsieur [K] [O] la somme de 243 euros (328 – 85). Cette somme produira intérêts à compter du 15 avril 2025.

Madame [N] [M] supportera seule les frais engagés pour sa défense.

Elle sera condamnée également aux dépens.

Si Monsieur [K] [O] a demandé dans sa requête des dommages et intérêts pour « frais de commissaire de justice, frais postaux, etc… » il n’a produit aucun justificatif, ni chiffré sa demande lors de l’audience et sera donc débouté à ce titre.

PAR CES MOTIFS ,