TJ 74281, 7 juill. 2026, RG 25/00858

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 JUILLET 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00858 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FEQE
AFFAIRE : [W] [K] épouse [V] / [S] [N]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la ProtectionMadame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 05 Mai 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEUR

Madame [W] [K] épouse [V]
née le 03 Juillet 1972 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Maria ONGARO de la SARL SARL MARIA ONGARO AVOCAT, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS,

DEFENDEUR

Madame [S] [N] née le 03 Avril 1982 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-74281-2025-00103 du 24/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])
représentée par Maître Laura MAIER, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [W] [K] épouse [V] a, par contrat signé le 13 février 2015, donné à bail à Madame [S] [N] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel initial de 735, 92 euros, outre des provisions pour charges de 100 euros par mois.

En raison de difficultés financières rencontrées par Madame [S] [N] pour acquitter les loyers, deux plans d’apurement de sa dette locative ont été présentés à la Caisse d’allocations familiales qui les a rejetés les 27 avril 2023 et 30 octobre 2023, l’organisme ayant estimé, pour le premier plan, que les ressources de la locataire étaient insuffisantes et, pour le second plan, qu’il n’était pas viable.

Le fonds de solidarité logement (FSL) a accepté d’attribuer une aide de 3 600 euros, le 29 juin 2023, sur la base d’un troisième plan d’apurement, signé entre les parties le 10 octobre 2023 prévoyant le règlement de la dette pendant une période de 33 mois.

A compter de novembre 2024, Madame [S] [N] a cessé de règler la part résiduelle des loyers ainsi que l’échéance d’apurement de la dette locative.

Par acte de Commissaire de Justice du 15 avril 2025, remis à étude, Madame [W] [V] a fait assigner aux fins d’expulsion Madame [S] [N], sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 18 novembre 2025.

Madame [S] [N] a déposé une déclaration de traitement de sa situation de surendettement auprès de la Commission de surendettement de la HAUTE-SAVOIE le 24 avril 2025.

Un rapport du Pôle médico-social a été adressé au Greffe le 15 novembre 2025 indiquant que Madame [S] [N] a la charge d’un enfant mineur, qu’elle a rencontré des difficultés pour le paiement de son loyer à la suite de la perte de son emploi. Ses revenus sont estimés au revenu de solidarité active, soit 700 euros envison, ne lui laissant aucun reste à vivre après le réglement des charges courantes. Le rapport mentionne par ailleurs que Madame [S] [N] a repris le paiement partiel du loyer et qu’elle bénéficie d’un accompagnement social.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2025 lors de laquelle Madame [W] [V] et Madame [S] [N], représentées par leur Conseil, ont comparu. L’affaire a été renvoyée dans l’attente de la décision du Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, statuant en matière de surendettement, saisi d’une contestation portant sur la décision en date du 31 juillet 2025 de la Commission de surendettement ayant décidé du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Madame [S] [N] emportant effacement de sa dette locative à l’égard de Madame [W] [V].

Par jugement du 9 février 2026, le Juge des contentieux de la protection, ayant estimé que la situation de Madame [S] [N] n’était pas irrémédiablement compromise, a demandé à Commission de surendettement de la considérer à nouveau.

Le 16 avril 2026, la Commision a décidé de suspendre l’exigibilité des dettes de Madame [S] [N] pendant 24 mois pour lui permettre de revenir à meilleure fortune et de pouvoir ainsi acquitter sa dette locative.

L’affaire a fait l’objet de trois nouveaux renvois. Lors de la dernière audience de renvoi le 5 mai 2026, les parties ont déposé leur dossier de palidoiries réitérant oralement leurs demandes.

Selon ses conclusions n°3, Madame [W] [V] demande au Juge, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, du bail et de l’article 1315 du code civil ;
- déclarer la demande de Madame [W] [V] recevable et bien fondée, et en conséquence :
- de rejeter les demandes et contestations de la locataire ;
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à compter du 22 juillet 2024 ;
- de dire que Madame [S] [N] devra quitter les lieux et, à défaut d'exécution volontaire ;
- d’ordonner l'expulsion des lieux loués tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;
- de dire que les meubles se trouvant sur les lieux après expulsion seront remis aux frais de la personne expulsée, dans un lieu que celle-ci aura désigné et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai prédéterminé ;
- de condamner Madame [S] [N] à payer une somme égale au montant des loyers et charges et les taxes d'habitation et d'ordures ménagères dues conformément au bail au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résolution du bail intervenue deux mois après le commandement de payer et ce jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par l'expulsion, soit par la remise des clés soit une somme de 835,92 euros mensuellement ;
- de condamner Madame [S] [N] à payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 outre les dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer ainsi que l’assignation et tous les frais éventuels d'exécution ;
- de constater qu'il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire.

Madame [W] [V] fait valoir qu’il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire qui est acquise puisque Madame [S] [N] n’avait pas repris le paiement intégral et régulier des loyers ni à la suite de la décision de la commission de surendettement du 16 avril 2026, ni lors de l’audience du 5 mai 2026. Elle considère que les quelques règlements du montant total du loyer, part correspondant à l’aide au logement incluse, ne sont acquittés par Madame [S] [N] qu’à l’approche des audiences devant le Juge et que le salaire de la locataire ne lui permettra pas d’assumer la charge du loyer.

Madame [W] [V] conteste avoir été, elle-même ou l’agence immobilière qu’elle a mandatée, négligente pour effectuer les démarches auprès de la Caisse d’allocations familiales et du FSL nécessaires afin que Madame [S] [N] bénéficie des aides au logement et de l’aide financière du fonds. Elle relève aussi que la caution versée ne peut être dédiée au paiement des loyers.

Madame [W] [V] dénie enfin avoir été fautive lorsqu’elle a refusé de prendre en charge la réparation de la chaudière, qui incombe à la locataire, ou la réparation de la panne suvenue en novembre 2024, Madame [S] [N] lui ayant déclaré que l’incident était résolu.

Aux termes de ses conclusions en réponse n°4, Madame [S] [N] demande au Juge :
A titre principal, vu les dispositions de l'article 378 du Code de procédure civile,
- de sursoir à statuer dans I'attente de la décision de la commission de surendettement à intervenir ;
A titre subsidiaire, et si la juridiction saisie estimait ne pas devoir faire droit à cette demande de sursis à statuer, vu les dispositions de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989,
- d’accorder à Madame [S] [N] les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative ;
En conséquence,
- de juger que les effets de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont suspendus compte tenu des délais de paiement ainsi accordés à Madame [S] [N] ;
En tout état de cause,
- de dire n'y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Madame [S] [N] soutient que Madame [W] [V] et son mandataire n’ont pas remis les documents requis par la Caisse d’allocations familiales pour maintenir les aides au logement et obtenir le versement de l’aide financière du FSL.

Elle critique la bailleresse pour ne pas avoir procédé à des travaux de réparation de la chaudière au motif qu’elle n’acquittait pas les loyers alors que le chauffage de l’appartement était insuffisant.

Madame [S] [N] affirme qu’elle acquitte son loyer courant depuis août 2025 et que la dette locative n’a donc pas augmenté et qu’elle aurait pu même être apurée si les aides sociales lui avaient été versées, si le troisième plan d’apurement avait été mis en place et si le reliquat de la dette avait été imputé sur la caution.

Elle sollicite des délais de paiement indiquant avoir retrouvé un emploi dans le cadre d’un contrat d’insertion à durée déterminée moyennant un salaire de 1 338 euros.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue à la date du 7 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande de sursis à statuer
Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de prononcer un sursis à statuer dés lors que la décision de la commission de surendettement attendue qui a décidé, au titre des mesures imposées, de suspendre l’exigibilité des dettes de la défenderesse pendant 24 mois, a été rendue le 16 avril 2026.

2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s'applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l'espèce, le contrat de bail a été signé le 13 février 2015. La clause résolutoire du contrat (article 2.11 « Clause résolutoire ») prévoit qu'à défaut de paiement de tout ou partie du loyer ou des charges, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance le 22 mai 2024, d’un commandement de payer la somme de 6 847, 25 euros, dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l'ensemble des éléments d'information prévu par l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département six semaines au moins avant l'audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 23 juillet 2024, soit deux mois après la signification du commandement de payer qui est demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles.

3. Sur la suspension de la clause résolutoire
L’article 24 VI etVII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que “par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
[...]
2) [...] Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code.
Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.
A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet”.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Selon l’état du compte produit par Madame [W] [V] et arrêté au 29 avril 2026, le montant des loyers et charges impayés au 13 avril 2026 s'élève à la somme de 16 321, 45 euros. La bailleresse ne demande pas la condamnation de la locataire à la lui payer dans ses dernières écritures.

Il ressort de ce décompte et n’est pas discuté par les parties que Madame [S] [N] a repris le paiement des loyers et charges au jour de l'audience et que le montant de sa dette locative, qui demeure élevé, a peu augmenté puisque la somme déclarée, dans le cadre de la procédure de surendettement, est de 16 172, 45 euros.

Le véritable débat entre elles porte sur le fractionnement du paiement du loyer. En effet, sauf accord du créancier, le paiement doit être fait en une seule fois et pour le tout selon le principe d’indivisibilité du paiement qui résulte de l’article 1342-4 alinéa 1er du code civil aux termes duquel le créancier peut refuser un paiement partiel même si la prestation est divisible. Or, Madame [W] [V] reproche à Madame [S] [N] de ne pas lui payer l’intégralité de chaque loyer.

Il sera, en effet, constaté au regard de l’état des paiement dressé par la bailleresse en pages 8 et 9 de ses dernières écritures, que durant la période de neuf mois s’étant écoulée d’août 2025 à avril 2026, 14 paiements ont été effectués. La locataire a effectivement procédé à des règlements partiels, en août et septembre 2025 et en février 2026, ainsi qu’à des règlements fractionnés, quatre en novembre 2025, les 11, 20, 21 et 26, deux en janvier 2026, les 14 et 22, trois en mars 2026, les 3 et 5, et deux en avril 2026, le 9. Cependant, lorsque des paiements sont effectués à la même date, comme c’est le cas au cours des deux derniers mois, il ne peut être considéré qu’ils ont été fractionnés puisqu’un seul règlement est ainsi constaté dans l’état des comptes au 5 mars 2026 et au 9 avril 2026.

De plus, il doit être constaté que le paiement du montant du loyer charges comprises, soit 841 euros, a repris au cours des deux mois ayant précédé l’audience du mois de mai 2026.

Madame [S] [N] peut donc bénéficier des dispositions légales précitées.

Par ailleurs, la commission de surendettement des particuliers a imposé au profit de la locataire une suspension d'une durée de 24 mois de l'exigibilité de la créance locative d'un montant de 16 172, 45 euros, en vertu de l'article L.733-1-4° du code de la consommation.

En conséquence, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu'au terme de ce délai selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il convient de rappeler que, faute pour la locataire de s'acquitter, pendant cette durée, du paiement indivisible du montant total du loyer courant, majoré des charges, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son effet, entrainant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.

Madame [S] [N], occupante sans droit ni titre, sera aussi tenue au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer, le cas échéant indexé, et aux charges qui auraient dû être payés si le contrat était resté en vigueur.

4. Sur les mesures accessoires
Madame [S] [N], qui succombe dans sa demande principale tendnat à évarter le jeu de la clause résolutoire, sera condamnée aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS