TJ 74281, 21 juill. 2026, RG 25/02217

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 21 JUILLET 2026

MINUTE N° : 26/00474

DOSSIER : N° RG 25/02217 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FHG6
AFFAIRE : Société SCI [F] / [T] [I]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 19 Mai 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

SCI [F], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Virginie CULLAZ de la SELARL FRANCIZOS-CULLAZ-ROUGE, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

DEFENDERESSE

Mme [T] [I], demeurant [Adresse 2]
non comparante

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière SCI [F] a, par contrat signé le 15 mai 2021, donné à bail à Madame [T] [I] un appartement n°1, deux parkings couverts et des parkings extérieurs situés [Adresse 3] à BONS-EN-CHABLAIS (74200), moyennant un loyer mensuel de 800 euros, outre des provisions pour charges de 70 euros par mois.

Par acte de Commissaire de Justice du 23 septembre 2025, remis à étude, la société civile immobilière SCI [F] a fait assigner Madame [T] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 19 mai 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :
- constater la résiliation du bail conclu le 15 mai 2021 entre la société civile immobilière SCI [F] et Madame [T] [I] par le jeu de la clause résolutoire ;
A titre subsidiaire :
-prononcer la résiliation judiciaire dudit bail pour défaut de paiement des loyers ;
En tout état de cause :
-ordonner l’expulsion de Madame [T] [I] ainsi que celle de tout autre occupant de son chef, en la forme accoutumée et si besoin est, avec l’assistance de la force publique ;
-condamner Madame [T] [I] au paiement d’une somme de
8 013,10 euros correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 31 août 2025, sauf à parfaire au jour où la juridiction statuera, outre le coût du commandement de payer du 10 janvier 2025 de 153,24 euros ;
-condamner Madame [T] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, et comme tel, subissant les augmentations légales, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
-condamner Madame [T] [I] au paiement d’une somme de 1 800 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
-condamner la même aux entiers dépens ;
-rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Un rapport du Pôle médico-social a été adressé au Greffe le 16 avril 2026 indiquant que Madame [T] [I] vivait seule dans le logement avec sa fille mineure, qu’elle a rencontré des difficultés pour le paiement de son loyer à compter de décembre 2024 à la suite de sa séparation puis de la perte de son emploi. Ses revenus sont estimés à 1 053 euros par mois tandis que ses charges sont évaluées à hauteur de 1 165 euros, soit un reste à vivre négatif mensuel de 112 euros. Le rapport mentionne par ailleurs que malgré la création de son auto-entreprise fin 2025, ses revenus demeurent insuffisants et son allocation logement a été suspendue dans l’attente de pièces à fournir à la Caisse d’allocations familiales (CAF). La locataire a décidé de quitter les lieux pour s’installer chez sa mère avec sa fille compte tenu de ses difficultés à reprendre le paiement du loyer, le déménagement étant prévu pour fin avril ou début mai. Le rapport mentionne enfin des différends avec les propriétaires concernant des réparations et le montant de la dette réclamé.

Lors de l’audience du 19 mai 2026, la société civile immobilière SCI [F], représentée, a réitéré ses prétentions, déposé son dossier de plaidoirie précisant que la dette locative s’élevait à 8 013 euros en août 2025 à laquelle s’ajoutait une nouvelle dette de 8 533 euros constituée depuis et que désormais la dette locative serait de 16 546,63 euros.

Madame [T] [I] n’était ni présente ni représentée.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 21 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s'applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l'espèce, le contrat de bail a été signé le 15 mai 2021. La clause résolutoire du contrat (Section « Clauses résolutoire et pénale ») prévoit qu'à défaut de paiement de tout ou partie du loyer ou des charges, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance le 10 janvier 2025, d’un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 3 257,74 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l'ensemble des éléments d'information prévu par l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département six semaines au moins avant l'audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 11 mars 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Madame [T] [I] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de la condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers, le cas échéant indexés et aux charges qui auraient dû être payés si le contrat était resté en vigueur.

Le bailleur a produit deux décomptes. Le premier est annexé au commandement de payer les loyers et correspond à la pièce 11. Il couvre la période allant de décembre 2023 à décembre 2024. La créance locative s’élevait alors à 3 257, 74 euros. Le second décompte correspond à la pièce 15 et concerne la période allant de janvier 2025 à août 2025. La créance locative, pour cette période, s’élève à 4 955, 36 euros qui s’ajoute à la somme de 3 257, 74 euros. Madame [T] [I] est donc redevable, au mois d’août 2025, d’un arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation, échus et laissés impayés, de 8 213, 10 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Madame [T] [I] n’étant pas rapportée, il y a lieu de condamner la défenderesse à payer ce montant, assorti des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait paiement.

Madame [T] [I], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 500 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,