TJ 74281, 21 juill. 2026, RG 25/02188

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 21 JUILLET 2026

MINUTE N° : 26/00480

DOSSIER : N° RG 25/02188 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FHE4
AFFAIRE : [K] [M] / [A] [Y]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 19 Mai 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDEUR

M. [K] [M]
né le 15 Juin 1970 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant

DEFENDEUR

M. [A] [Y], demeurant [Adresse 2]
comparant

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [K] [M] a, par contrat signé les 22 et 24 novembre 2021, donné à bail à Monsieur [A] [Y] un logement porte n°C13 et un garage n°G78 au sein de l’ensemble immobilier INSTANT LEMAN, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 708 euros, outre des provisions pour charges de 60 euros par mois.

Par acte de Commissaire de Justice du 29 septembre 2025, remis à étude, Monsieur [K] [M] a fait assigner Monsieur [A] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 5 mai 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :
- juger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers ;
En conséquence :
- ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [A] [Y] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;
- voir condamner Monsieur [A] [Y] au paiement de la somme de 2 459,51 euros correspondant au titre des loyers et des charges impayés, quittancement du mois de septembre 2025 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir ;
- le voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit la somme de 859,43 euros ;
- juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux litigieux ;
- juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 15 avril 2025 ;
- le voir condamner au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- le voir condamner au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais des commandements conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;
- juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire au visa des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile demeurant la nature de l’affaire.

Un bordereau de carence a été adressé au Greffe le 31 mars 2026 par le Pôle médico-social indiquant que Monsieur [A] [Y] ne s’était pas présenté au rendez-vous proposé. 

Lors de l’audience du 5 mai 2026, Monsieur [K] [M], représenté, a réitéré ses prétentions et a déposé un décompte actualisant la dette locative à la somme de 6 278,13 euros à la fin du mois d’avril 2026.

Monsieur [A] [Y], présent, a indiqué avoir rencontré des difficultés administratives, avoir vendu son véhicule et avoir versé 1 200 euros le 1er avril 2026 puis 1 000 euros la veille de l’audience. Il a indiqué percevoir des allocations chômage de 2 259 euros, ainsi qu’une pension d’invalidité lui permettant d’assurer le paiement du loyer.

Un renvoi a été prononcé à l’audience du 19 mai 2026 afin que le défendeur communique ses pièces au Juge et au demandeur.

Lors de cette nouvelle audience, Monsieur [K] [M], représenté, a réitéré ses prétentions et a indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement au locataire. Il a déposé un nouveau décompte actualisé au 4 mai 2026.

Monsieur [A] [Y], présent, a déclaré qu’il avait transmis ses pièces au demandeur par courriel. Il a précisé avoir repris le paiement des loyers et a sollicité l’octroi de délais de paiement, proposant soit de régler 194,05 euros sur deux ans, soit de verser 388,09 euros sur un an, en sus du loyer courant.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 21 juillet 2026.

Par courriel réceptionné au Greffe le 9 juin 2026, Monsieur [A] [Y] a justifié avoir transmis ses pièces à la partie adverse par un mail du 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le sort du contrat de bail
Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s'applique pas puisqu'un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d'être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat a été signé les 22 et 24 novembre 2021 et la clause résolutoire qui y est insérée (article VIII) prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Le 29 novembre 2024, un premier commandement de payer dans le délai de deux mois, portant sur la somme de 1 676,46 euros, a été délivré au locataire. La cause du commandement a été apurée par un virement de 1 680 euros effectué le 3 décembre 2024.

Le bailleur a fait délivrer, le 15 avril 2025, un second commandement de payer la somme de 1 718,35 euros dans le délai de deux mois, visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l'ensemble des éléments d'information prévu par l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département six semaines au moins avant l'audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 16 juin 2025, soit deux mois après la signification du second commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois de mai 2026 comprise, arrêtée au 7 mai 2026, s’élève à la somme de 4 358, 13 euros, après déduction des primes mensuelles « MRH » (12 euros facturés à trois reprises, 13 euros facturés à douze reprises, 14,50 euros facturés à douze reprises, 15,40 facturés à douze reprises, 16,35 euros facturés à cinq reprises, soit 632,55 euros), des frais de courtage « MRH » (3 euros facturés à trois reprises, 5 euros facturés à douze reprises, 6 euros facturés à douze reprises, 7 euros facturés à douze reprises, 7,65 euros facturés à cinq reprises, soit 263,25 euros), des contributions attentat annuelles « MRH » (5,90 euros facturés à deux reprises et 6,50 euros facturés à deux reprises, soit 24,80 euros), qui ne constituent pas des charges locatives, de la somme réclamée de 5 278,13 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [A] [Y] n’étant pas rapportée, il y a lieu de le condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2025, date du second commandement de payer, sur la somme de 1 718,35 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, et jusqu’à parfait achèvement.  

Sur la demande de délais de paiement
En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [A] [Y] sollicite l’octroi de délais de paiement proposant de verser les sommes complémentaires de 194,05 euros sur deux ans ou de 388,09 euros sur un an. Le bailleur s’est opposé à l’octroi de tels délais.

Il ressort du dernier décompte actualisé en date du 7 mai 2026, que le locataire a repris le paiement du loyer intégral depuis le mois d’avril 2026, en y ajoutant des sommes complémentaires destinées à apurer la dette. Il justifie par ailleurs percevoir une allocation chômage de 2 259,60 euros pour le mois d’avril 2026, ainsi que des revenus issus d’une activité d’indépendant en SUISSE. 

Compte tenu de la reprise du loyer courant et des capacités financières justifiées par le défendeur, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dont les mensualités seront fixées à hauteur de 365 euros. Les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail seront par conséquent suspendus.

Dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire reprendrait ses effets, il y aura lieu d’autoriser l’expulsion du défendeur et de le condamner, jusqu'à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers le cas échéant indexés et des charges qui auraient été dus si le bail était resté en vigueur.

Sur les demandes accessoires
Monsieur [A] [Y], qui succombe, sera condamné aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et les coûts des commandements de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 250 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS